Viabilidad económica de las operaciones de transformación de suelo

Las actuaciones urbanísticas de transformación del suelo se han caracterizado por el requisito de su viabilidad económica. La exigencia de este requisito se ha diluido y, en el caso de las actuaciones de Rehabilitación Edificatoria y de Regeneración y Renovación Urbanas, tiene un alcance muy diferente al tradicional.

Precedentes

El TRLS76 121, que "Cuando la actuación en determiminados polígonos o unidades de actuación no sea presumiblemente rentable, por resultar excesivas las cargas en relación con el escaso aprovechamiento previsto para las zonas edificables, el Consejo de Ministros, a propuesta del Ministro de la Vivienda y previo dictamen del Consejo de Estado, con audiencia, o en su caso, a instancia de los Ayuntamientos interesados, podrá autorizar, sin modificar las determinaciones del Plan, una reducción de la contribución de los propietarios a las mismas o una compensación económica a cargo de la Administración, procurando equiparar los costes de la actuación a las de otras análogas, que hayan resultado viables”.

La necesidad de que el planeamiento cuente con “Estudio económico y financiero” (TRLS76 12.3.e) esto es, la “evaluación económica de la implantación de los servicios y de la ejecución de las obras de urbanización” RPU 42 RPU).

Que una actuación urbanística sea viable económicamente implica que el valor de la edificabilidad (o más exactamente, de los solares o parcelas resultantes urbanizadas) cubra los costes de la transformación; es frecuente entender que, además de cubrir los costes,  se genere un excedente que sirva para atender las expectativas razonables de valor de suelo. La exigencia de estudio económico y de proporcionalidad de los costes se corresponde con la obligación de ejecución de las actuaciones que se imponía a los propietarios (véase el post sobre la facultad de participar).

La LvSU, siguiendo el criterio del LvSU 62.1.f (y del LvSU 68.f) o, más claramente, de “viabilidad en función de las capacidades de iniciativa y gestión y de las posibilidades económicas y financieras públicas y privadas” (LvSU 66.b); sin embargo, no reproduce el TRLS76 121transcrito en los precedentes, ni precepto equivalente.

La LS07 estableció la innovación de que la participación potestativa en las actuaciones de transformación y suprimió la referencia al saldo favorable de la actuación refiriéndose únicamente (arts. TRLS08 15 y RVal 3) al impacto sobre las Haciendas Públicas a corto y largo plazo.

Con esto, ha desaparecido tanto de la legislación básica como de la urbanística, la exigencia de que la actuación arroje saldo positivo (comparando valor de los solares e inversiones necesarias para producirlos). Resulta obvio, una actuación pública no tiene porque arrojar un saldo positivo considerando el valor de los solares resultantes y los costes de transformación, tanto si es un servicio público (hospital, aeropuerto...) como una actuación en que haya componentes lucrativos (vivienda protegida, polígono industrial...); la actuación puede arrojar números rojos, siempre que los beneficios de la misma lo justifiquen y haya capacidad económica para cubrir el déficit. El saldo positivo de la actuación se correspondía con la imposición a los particulares del deber de realizar la transformación.

Téngase en cuenta la Sentencia del TSJ-PV de 10-11-2005 que, aunque vincula la viabilidad con el deber de transformar, señala que “la viabilidad económica de la ordenación del ámbito es condición necesaria de su validez por exigencias del principio constitucional de interdicción de la arbitrariedad (art. 9.3 CE)”.

Así como que la normativa básica del estado vigente en este momento obliga a los propietarios a proceder a la transformación en suelo Rural y en las actuaciones de Rehabilitación Edificatoria y de Regeneración y Renovación Urbanas.

Respecto a las actuaciones en suelo Rural, la normativa estatal no contempla la necesidad de que las actuaciones sean viables económicamente. En cuanto las actuaciones 3R, se establece la viabilidad económica pero con un sentido nuevo: la ejecución de la actuación no debe suponer para los propietarios un desembolso que exceda de la cuantía máxima del deber de conservación (apartados a y c.1 del art. 11 L3R), por lo que la viabilidad económica de este tipo de actuaciones es compatible con la generación de saldo negativo que debería ser cubierto por los propietarios del ámbito.

Ejemplo sobre la transcendencia del cambio normativo

Una actuación de sustitución de 750 viviendas afectadas por aluminosis:

• En el entorno normativo anterior, se debía contemplar una edificabilidad suficiente como para que su valor absorbiera los costes de la actuación (indemnizaciones, derribos, realojos provisionales y definitivos, reurbanización, honorarios...) y, eventualmente, una excedente para remunerar el suelo aportado.
• Actualmente y si se delimitara ámbito 3R, los costes pueden atenderse con el valor de los nuevos usos lucrativos y con las aportaciones de los propietarios, siempre que estas últimas no excedan de la cuantía máxima del deber de conservación.