Deber de conservación (1): Cuantía máxima

El deber de conservación de los edificios tiene, entre otros, el límite de que la inversión no resulte antieconómica, es la llamada ruina económica. La normativa legal establece la cuantía a partir de la cual las reparaciones no son económicas; la L3R ha modificado el TRLS elevando significativamente esta cuantía.

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Precedentes
Cálculo de la cuantía máxima del deber de conservación según la LvSU
  • Inmueble: Edificio de 10 viviendas de 60 m²t cada una, construido en 1950 (sin ascensor, ni aislamientos…) con calidades constructivas de vivienda obrera y con escaso mantenimiento.
  • Coste de reposición bruto o a nuevo: Utilizando materiales y técnicas actuales con calidades constructivas similares, el coste de construcción de un edificio equivalente sería de 800 €/m²t, incluyendo todos los gastos.
  • Coste de reposición neto o valor actual: Se aplican por analogía los criterios de depreciación del anexo 1 RVal, resultando un valor actual de 400  €/m²t.
  • Límite del deber de conservación (edificio no incluido en actuación integrada): 60% x 400= 240  €/m²t o 240 x 60= 14 400 €/Viv.
El to en el 50%, pero altera sustancialmente el “ciento” puesto que deja de ser el valor actual del edificio para ser “el valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente al original en relación con las características constructivas y superficie útil, realizado con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio“.
Cálculo de la cuantía máxima del deber de conservación según el TRLS
  • Inmueble: El mismo que en el ejemplo anterior, edificio de 10 viviendas de 60 m²t cada una, construido en 1950 (sin ascensor, ni aislamientos…) con calidades constructivas de vivienda obrera y con escaso mantenimiento.
  • Coste de reposición bruto o a nuevo: Utilizando materiales y técnicas actuales con calidades constructivas similares, el coste de construcción de un edificio equivalente sería de 1 000 €/m²t, incluyendo todos los gastos.
  • Superficie construida necesaria para cumplir el código técnico (accesibilidad, aislamiento…) manteniendo la misma superficie útil: 65 m²t
  • Límite del deber de conservación (edificio no incluido en actuación integrada): 50% x 1 000= 500  €/m²t o 500 x 65= 32 500 €/Viv.

Es decir que en el edificio modal a que se refieren los ejemplos anteriores, el importe a partir del cual la reparación se convierte en antieconómica de acuerdo con la normativa legal, se ha elevado de 14 400 a  32 500 €/Viv.

La determinación tiene diversos efectos, pudiendo destacarse:

  1. La situación de ruina económica prevista en el El alcance del deber de conservación se amplia (En las actuaciones 3R, esta cuantía es el máximo exigible a los propietarios para que la actuación cumpla el requisito de viabilidad económica.

 

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Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991), Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP (1995-2020). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático.

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