Deber de conservación (1): Cuantía máxima
El deber de conservación de los edificios tiene, entre otros, el límite de que la inversión no resulte antieconómica, es la llamada ruina económica. La normativa legal establece la cuantía a partir de la cual las reparaciones no son económicas; la L3R ha modificado el TRLS elevando significativamente esta cuantía.
Precedentes
- TRLS76 183.2.b: Establece el límite cuantitativo del deber de conservación en que las reparaciones no excedan del 50% del “valor actual del edificio o plantas afectadas“. El art. 13.1 RDU aclaraba que el valor actual del edificio o plantas afectadas se obtendrá aplicando “un coeficiente de depreciación por la antigüedad del inmueble” asi como que “en ningún caso se tendrá en cuenta el valor del solar“; en este sentido puede verse la Sentencia del Tribunal Supremo de 11/02/1992.
- TRLS92 247.2.a: Reitera el mismo criterio, que el coste de las reparaciones no exceda del 50% del valor actual del edificio o plantas afectadas, añadiendo “excluido el valor del terreno“.
- La LS98 no reguló esta cuantía a pesar de referirse al deber de conservación (art. 19 LS98).
- La LS07, al igual que la LS98 reguló el deber de conservación (art. 9.1 LS07) pero sin referirse a su límite cuantitativo.
- RDL.8-11 18.3: contempló la posibilidad de que las Comunidades Autónomas pudieran elevar este porcentaje hasta el “75% del coste de reposición de la construcción o el edificio correspondiente“.
El art. 199 LvSU fija la cuantía máxima del deber de conservación en el 60% del coste de reposición del edificio, salvo que se trate de edificación incluida en actuación integrada, en cuyo caso el porcentaje se reduce al 50%. No se aclara si la expresión “coste de reposición del edificio” se refiere al bruto o a nuevo o si, por el contrario, se refiere a coste de reposición neto o valor actual en función de la depreciación por antigüedad y estado de conservación; no obstante, teniendo en cuenta la naturaleza de la institución, habría que entender que se refiere a coste de reposición neto.
Cálculo de la cuantía máxima del deber de conservación según la LvSU
- Inmueble: Edificio de 10 viviendas de 60 m²t cada una, construido en 1950 (sin ascensor, ni aislamientos…) con calidades constructivas de vivienda obrera y con escaso mantenimiento.
- Coste de reposición bruto o a nuevo: Utilizando materiales y técnicas actuales con calidades constructivas similares, el coste de construcción de un edificio equivalente sería de 800 €/m²t, incluyendo todos los gastos.
- Coste de reposición neto o valor actual: Se aplican por analogía los criterios de depreciación del anexo 1 RVal, resultando un valor actual de 400 €/m²t.
- Límite del deber de conservación (edificio no incluido en actuación integrada): 60% x 400= 240 €/m²t o 240 x 60= 14 400 €/Viv.
El art. 9.1 TRLS establece el porcentaje del valor en “la mitad”, por lo que se mantiene la línea tradicional de fijar el tanto en el 50%, pero altera sustancialmente el “ciento” puesto que deja de ser el valor actual del edificio para ser “el valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente al original en relación con las características constructivas y superficie útil, realizado con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio“.
Cálculo de la cuantía máxima del deber de conservación según el TRLS
- Inmueble: El mismo que en el ejemplo anterior, edificio de 10 viviendas de 60 m²t cada una, construido en 1950 (sin ascensor, ni aislamientos…) con calidades constructivas de vivienda obrera y con escaso mantenimiento.
- Coste de reposición bruto o a nuevo: Utilizando materiales y técnicas actuales con calidades constructivas similares, el coste de construcción de un edificio equivalente sería de 1 000 €/m²t, incluyendo todos los gastos.
- Superficie construida necesaria para cumplir el código técnico (accesibilidad, aislamiento…) manteniendo la misma superficie útil: 65 m²t
- Límite del deber de conservación (edificio no incluido en actuación integrada): 50% x 1 000= 500 €/m²t o 500 x 65= 32 500 €/Viv.
Es decir que en el edificio modal a que se refieren los ejemplos anteriores, el importe a partir del cual la reparación se convierte en antieconómica de acuerdo con la normativa legal, se ha elevado de 14 400 a 32 500 €/Viv.
La determinación tiene diversos efectos, pudiendo destacarse:
- La situación de ruina económica prevista en el art. 201 LvSU se presentará muy raramente (hay que tener en cuenta que el art. 9 constituye condiciones básicas que garantizan las condiciones de igualdad por lo que afecta a la normativa urbanística preexistente.
- El alcance del deber de conservación se amplia (art. 9.1 TRLS) pudiendo calificarse como deber de adecuación.
- En las actuaciones 3R, esta cuantía es el máximo exigible a los propietarios para que la actuación cumpla el requisito de viabilidad económica.
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Natxo Tejerina
Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático.
Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP.
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