¿Qué viabilidad económica necesitamos en el planeamiento?

Uno de los grandes hallazgos de la LS07 fue incluir la sostenibilidad en el planeamiento y con ella el factor tiempo en las decisiones que tenemos que tomar cuando configuramos las ordenaciones y las regulaciones que contienen los instrumentos de planeamiento. Dentro de ese nuevo concepto apareció la necesidad de justificar la sostenibilidad económica (el ISE) siempre que los instrumentos incluyesen, primero, una actuación de urbanización (LS07 15.4) y, posteriormente, una actuación de transformación (TRLS08 15.4).

Como sabemos el ISE analiza «el impacto de la actuación en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos.

Específicamente y en relación con el impacto económico para la Hacienda local, se cuantificarán los costes de mantenimiento por la puesta en marcha y la prestación de los servicios públicos necesarios para atender el crecimiento urbano previsto en el instrumento de ordenación, y se estimará el importe de los ingresos municipales derivados de los principales tributos locales, en función de la edificación y población potencial previstas, evaluados en función de los escenarios socio-económicos previsibles hasta que se encuentren terminadas las edificaciones que la actuación comporta». Dicho análisis debe ser realizado midiendo los impactos desde que se recibe la urbanización, momento en que termina la actuación de transformación (TRLSR 7.4).

Sin embargo, la LS07-TRLSR, ya fuera por omisión deliberada o por un equivocado temor a la invasión competencial, decidió abstenerse de incorporar la viabilidad económico-financiera como exigencia de los instrumentos de ordenación urbanística (no confundir la viabilidad económico-financiera del TRLS76/RPU, con la viabilidad económica de las actuaciones sobre el medio urbano L3R 11 / TRLSR 22.5, como ya sabéis).

Esa omisión de la LS07/TRLSR no ha sido obstáculo para que el EVEF dejara de ser exigible y los consiguientes efectos sobre su “olvido”, como nos ilustra el trabajo de José Antonio Ramos Medrano (Más de 90 planes de ordenación territorial y urbanismo anulados judicialmente por falta o insuficiencias en la memoria económica o en el informe de sostenibilidad económica, en Actualidad Jurídica Ambiental. Ver aquí).

Pero dicho esto, no encontramos una definición concreta de lo qué significa exactamente esa viabilidad económica-financiera de los instrumentos de planeamiento (Nosotros hemos propuesto alguna definición en varios trabajos). Y tampoco una regulación de cómo se justifica que las actuaciones son viables. La práctica judicial tiende a descender a la casuística del caso concreto y confiar en la prueba pericial presentado aun el caso, no ayudándonos a fijar esa metodología. 

Una referencia próxima puede ser la normativa sobre valoraciones, donde rigen el TRLSR y el Reglamento de Valoraciones, sabemos que tenemos dos sistemáticas: 

1. La que atiende a la realidad del momento en que se produce el acto administrativo y que parte de la situación básica y los derechos ya patrimonializados, como en la expropiación (en situación básica rural, capitalización de rentas, y en urbanizado, la edificabilidad en situación de origen, el valor de la edificabilidad atribuida en el plan precedente, o el valor de mercado de la edificación existente conjuntamente con el suelo) y, por otra parte, 
2. La excepción a la regla que aplicamos en equidistribución, que como nos recuerda el TRLSR 40.1, señala que «cuando, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, deban valorarse las aportaciones de suelo de los propietarios partícipes en una actuación de urbanización en ejercicio de la facultad establecida en la letra c) del apartado 2 del artículo 13, para ponderarlas entre sí o con las aportaciones del promotor o de la Administración, a los efectos del reparto de los beneficios y cargas y la adjudicación de parcelas resultantes, el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación». Es la regla excepcional que nos permite valorar por el valor futuro, como si ya se hubiera ejecutado la actuación, cumpliendo todos los deberes y levantando todas las cargas.

Sin embargo, la pregunta es clamorosa ¿Con que metodología de valoración determinamos si la actuación es o no viable económica y financieramente?

Los planes vigentes están plagados de de actuaciones calificadas por los planes como viables y que es evidente que no lo son. Sería poco serio seguir utilizando la metodología convencional que acierta tan poco.

Lo habitual es utilizar el método de determinación del Valor Residual Estático del Reglamento de Valoraciones para valoraciones expropiatorias, más preocupado por contener la litigiosidad que por obtener el valor real, que en el planeamiento es lo que debería preocupar, ¿o no? Este método utiliza una metodología estática, cuyo "margen" (la retribución de la inversión, del know how y del riesgo) es el propio de actuaciones que tienen poco riesgo y una corta duración de la inversión, puesto que se corresponde con supuestos en los que se prevé el inicio de las obras de edificación en menos de un año. Porque si las obras tardaran en iniciarse más de un año, el "margen" de este método no remunerar la inmovilización de la inversión por el tiempo de la misma, ni las amenazas de una actuación de mayor plazo (crisis económica, cambio de corporación, leyes sectoriales...). En cierto modo, la utilización del método estático lo que hace es reducir los "costes" del método residual (ficticiamente) justificando que son viables operaciones  que, de haber considerados las circunstancias reales, no lo serían. 

Frente a esta evidencia suele esgrimirse que la metodología dinámica es muy manipulable. Lo que nos parece una excusa muy pobre, porque el método residual estático utilizado habitualmente da resultados incorrectos siempre (¿Cuántas actuaciones integradas previstas en el planeamiento podrán iniciar la edificación en menos de un año desde la aprobación del plan?)

Por tanto, necesitamos una nueva viabilidad económico-financiera que nos dé resultados más realistas y que nos ayude a plantear ordenaciones y planes verdaderamente viables, sobre todo si su ejecución se sigue confiando a los privados. Una viabilidad que de alguna manera y sin excesivos artificios introduzca el factor determinante de toda actuación urbanística, el factor tiempo.

¿Nos animamos a definir cómo podría ser esa nueva viabilidad?