Cuando los viviendistas se ponen a hacer leyes de urbanismo …

 
Son innumerables las veces que en nuestra labor docente hemos abogado por la multidisciplinariedad del urbanismo y en el planeamiento urbanístico en particular. También, cuando hicimos el análisis de la Ley 12/2023 de Vivienda del Estado (LVIVe) tuvimos ocasión, siquiera, de analizar brevemente las determinaciones urbanísticas que incluía, pero vista la reciente STC 79/2024 parece que el refrán “Zapatero a tus zapatos” adquiere un mayor sentido. Tal ha sido la obcecación del legislador viviendista que, como vamos a ver, se ha pasado de frenada con posibles efectos indeseados.

Veamos el art. 15.1.e de la LVIVe:

«Artículo 15. Derecho de acceso a la vivienda y ordenación territorial y urbanística.

1. Para asegurar la efectividad de las condiciones básicas de igualdad en el ejercicio de los pertinentes derechos establecidos por esta ley, y en el marco de lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, se establecen los siguientes criterios básicos en el ámbito de la ordenación territorial y urbanística:

e) Con la finalidad de garantizar el derecho de acceso a la vivienda en los municipios en los que se hayan declarado uno o más ámbitos como zonas de mercado residencial tensionado, de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 18.2 de esta ley, el suelo obtenido en cumplimiento del deber regulado por la letra b) del apartado 1 del artículo 18 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, deberá destinarse necesariamente a la construcción y gestión de viviendas sociales o dotacionales, y no podrá sustituirse por ningún otro uso público o de interés social ni por otras formas de cumplimiento del deber, salvo que se acredite la necesidad de destinarlo a otros usos de interés social».

De la literalidad de la Ley, y sin opción a confusión, se deduce que, si un municipio dispone de al menos una zona de mercado residencial tensionado, TODOS los suelos obtenidos por la participación de la comunidad en las plusvalías (art. 18.1.b TRLSR) en las actuaciones de urbanización (nueva urbanización  y reforma o renovación de la urbanización, art. 7.1.a TRLSR) deberán ser destinados a la construcción de viviendas de protección pública (en sus distintas categorías: VPP, VPS, alojamientos dotacionales, etc.), no pudiendo sustituirse por ningún otro uso público o de interés social ni por otras formas de cumplimiento del deber (con una pequeña salvedad excepcional de otros usos de interés social).

Obsérvese que la norma no deja resquicio, ni diferencia los distintos usos de las actuaciones de urbanización, ni las determinaciones de planeamiento que pudieran estar ya establecidas (recordemos que el art. 18.1.b TRLSR es de aplicación directa también a la ejecución, ver SSTS 733/2021 y 739/2021 de Raimundo Fernandez Villaverde, Madrid), sean ámbitos de suelos industriales o comerciales. Nada, todo VPP. ¿Quién dijo lo de la seguridad jurídica y la estabilidad de las regulaciones para la confianza de los actores?

Cuando alguien está obcecado es normal incurrir en errores y esta regulación es un claro error.

Alguien podría decir, ¡Hombre, no! Que el art. 15.1.e se remite únicamente a los ámbitos residenciales, pues va a ser que no. Si esa hubiera sido la intención hubiese añadido el inciso “en entornos residenciales” como se hace en los inmediatamente siguientes apartados 2 y 3. Veamos:

«2. En las actuaciones de reforma o renovación de la urbanización en suelo urbanizado establecidas en el artículo 7 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, que afecten a entornos residenciales, se buscarán fórmulas que aseguren la cohesión territorial y atiendan a la realidad social y económica de los hogares residentes, en los términos establecidos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística de las administraciones competentes.

3. En la regulación de los usos en entornos residenciales en el medio urbano, la legislación sobre ordenación territorial y urbanística establecerá instrumentos efectivos para asegurar el equilibrio, preservar la calidad de vida y el acceso a la vivienda, y asegurar el cumplimiento del principio de desarrollo territorial y urbano sostenible recogido en el artículo 3 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre».

En el art. 15.1.e deja claro que en el supuesto de disponer una zona de mercado residencial tensionado, todo a vivienda ¡A lo loco!

Así las cosas, este articulo ha sido objeto de revisión constitucional en el recurso interpuesto por la Comunidad Autónoma Andaluza y ha dado como resultado la reciente STC 79/2024.

En su FJ5.B.c se realiza el enjuiciamiento del art. 15.1.e de la LVIVe.

«c) Una de las consecuencias que la Ley 12/2023 anuda a la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, de acuerdo con el procedimiento y los criterios indicados, es en el art.15.1 e) que el suelo que en el municipio sea cedido por promotores y constructores de acuerdo con el art. 18.1 b) TRLSRU se destine “necesariamente a la construcción y gestión de viviendas sociales o dotacionales”, con la única excepción de que “se acredite la necesidad de destinarlo a otros usos de interés social”.
Este tribunal ya ha declarado la constitucionalidad de previsiones legales estatales que imponen a otras administraciones establecer ciertas reservas de suelo en pro de vivienda con algún tipo de intervención pública. Así, en relación a la actividad de planificación y a la regulación del art.10.1 b) de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo (luego sustituido por el art. 20.1 b) TRLSRU), se consideró que este tipo de medidas encuentran cobertura en el art. 149.1.13 CE, por tener una incidencia clara en la actividad económica como “líneas directrices, criterios globales de ordenación y acciones y medidas singulares necesarias para alcanzar los fines propuestos dentro de la ordenación” de la vivienda como sector económico [STC 141/2014, de 11 de septiembre, FJ8 A) b)].
Esta doctrina es aplicable aquí, respecto a la forma concreta en que deben integrarse en el patrimonio público de suelo las cesiones que derivan de la promoción y la edificación subsiguiente a la planificación (art. 18 TRLSRU). Lo que el precepto impugnado impone es, en principio, una vinculación de todo ese suelo a determinadas actuaciones públicas relacionadas con la vivienda asequible. Pero lo hace admitiendo su posible excepción, sin prefijar la acreditación de esta con un detalle excesivo. No puede obviarse, además, que lo anterior se aplica solo cuando en el ámbito del municipio se haya declarado una o varias zonas de mercado residencial tensionado; declaración que, como acaba de verse, es siempre voluntaria para las comunidades autónomas (art. 18.1 de la misma Ley 12/2023).
En esos términos, la misma doctrina de la STC 141/2014 permite descartar el exceso competencial del Estado y concluir que el art. 15.1 e) de la Ley 12/2023 no excede del alcance legítimo de las bases del art. 149.1.13 CE, ni vulnera o vacía de contenido las competencias en materia de vivienda y urbanismo de las comunidades autónomas. Son estas quienes tienen en su mano la declaración de las zonas de mercado residencial tensionado, con la obligación de observar, en caso de optar por ellas, las garantías de su régimen jurídico. Este cuenta con una solución normativa determinada por el Estado, en la que se incluye el precepto aquí analizado, como expresión de la competencia que le corresponde ex art. 149.1.13 CE (STC 93/2015, de 14de mayo, FJ 18).
Por lo tanto, deben rechazarse las quejas de exceso competencial dirigidas contra los arts. 15.1e) y 18, apartados 2, 3 y 4 y contra la disposición adicional tercera».

Al margen de constatar que la declaración de la zona de mercado residencial tensionada es “voluntaria”, sus consecuencias son obligadas, ahí esta ese “deberá” y sin embargo a nadie le saltan las alarmas.

Alguien podría decir que en este pleito no se podía entrar a abordar este error manifiesto de la Ley porque el recurrente no lo plantea. Pero si el Tribunal Constitucional no puede hacerlo ¿Quién puede? Recordemos que el TC bien podría aplicar el principio de “Iura novit curia” (y no sería la primera vez que lo hace) y ante la flagrante vulneración del principio de interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos (9.3 CE) o del principio general de necesidad de congruencia de cualquier ley, podría haber dictado una sentencia interpretativa que evite este efecto indeseable (convengamos que nadie en su sano juicio quiere que se desarrolle vivienda dentro de un polígono industrial, empresarial o comercial, donde también hay cesión de plusvalías).

Pues nada, aquí el Tribunal sentenciador, con las orejeras viviendistas puestas, no ha procedido a “corregir” vía interpretación, aquí sí, técnicamente, la Ley de Vivienda del Estado.

No desesperemos, todavía quedan al menos 4 recursos de inconstitucionalidad (Baleares, Madrid, Partido Popular y Euskadi) que tienen que volver a analizar el art. 15.1.e LVIVe y, quizás, sus señorías tengan a bien no desaprovecha la oportunidad de…

Pero lo que queda claro en esta Ley es que el urbanismo, el medio urbano, su calidad y la visión de conjunto de la ciudad importa bien poco al legislador sectorial, viviendista en este caso, y la redacción del art. 15.1.e de la Ley de Vivienda lo demuestra.

Con esta entrada nos despedimos hasta después del verano, salvo novedad de interés que... parece que se anuncia en el horizonte un nuevo intento de modificación del TRLSRU.

¡Buen verano!