La guía ciudadana de regeneración y renovación urbana integrada [5/7]

 

5/ LA REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANA INTEGRADA GLOBAL Y PLANIFICADA FRENTE A LA REHABILITACIONES PARCIALES Y LA REURBANIZACIÓN A CARGO DE LA ADMINISTRACIÓN

En el capítulo 2 de esta guía hemos diferenciado las distintas formas que tenemos para intervenir en la ciudad existente. Tenemos la de siempre, la recalificación urbanística, que solo puede ser utilizada en casos extremos, y luego tenemos la Regeneración y Renovación urbana integrada. Si verdaderamente queremos alcanzar a todos y tratar de solventar los problemas de fondo de un determinado barrio o zona. Esto es así porque la Regeneración y Renovación urbana integrada aborda los problemas de manera conjunta e inseparable, de tal manera que, si el problema es de todos, la solución corresponde a todos.

Frente a la bondad y flexibilidad de la Regeneración y Renovación urbana integrada es cierto que han existido y siguen existiendo formas de intervención insolidarias, una suerte de sálvese quien pueda. Son tan cotidianas que casi las tenemos por normales. Se basan en que cada edificio se busque la vida, si puede y quiere, rehabilitándolo individualmente y de la urbanización nadie sabe. Bueno sí, a cargo del Ayuntamiento cuando sea o nunca. Del resto de necesidades ya ni hablamos ¿Quién sabe cuándo será el momento de las necesidades sociales, económicas y ambientales? Y da igual que existan o no programas de jugosas ayudas a la rehabilitación de edificios, estas no serán efectivas para lograr recuperar una zona o un barrio, porque la recuperación de uno o varios edificios no va a arreglar el eventual problema de una zona obsoleta o degradada. Posiblemente añadir la urbanización tampoco sea suficiente, necesitamos la integralidad.

Es más, si nos tomamos un momento para analizar esta forma individual de actuar lo único que se fomenta es la despreocupación por lo colectivo, una despreocupación por aquello que está al servicio de todos y que nos iguala (sobre todo la urbanización y los servicios públicos), de tal manera que se sigue impulsando hacer las cosas como siempre y eso ya sabemos que resultados trae.

Por tanto, el enfoque es otro. Tiene que ser otro.

De la misma manera que cuando intervenimos en un edificio por partes (aquí una humedad, allá un desprendimiento, unos malos olores, los ruidos, la calefacción que gasta mucho, que no hay ascensor, etc.) las cosas nos cuestan mucho más y a veces no damos con la solución, cuando nos planteamos los problemas y las necesidades a nivel de barrio las soluciones también es mejor que sean conjuntas, aunque se tengan que programar y comprometer las cuantías económicas necesarias por fases para llegar a buen puerto.

Necesitamos planificar y diseñar todo lo que tenemos y queremos hacer, teniendo presente desde el primer momento que prácticamente lo podemos hacer todo, pero las cosas que incluyamos en el plan (sí, urbanístico), 1) son obligatorias para todos y 2) las tenemos que pagar sustantivamente nosotros, los propietarios de los edificios y construcciones, seamos privados o públicos.

El mecanismo es sencillo y es el mismo que aplicamos cuando vamos a comprar, por ejemplo, un coche. Seguramente nos gusta un coche de alta gama o con muchas prestaciones, pero siempre nos preguntamos si podemos pagarlo o no. La clave está en el equilibrio, la moderación y nuestra capacidad de pago.

Pues en nuestra Regeneración y Renovación urbana integrada es igual. Podemos ser todo lo ambiciosos que queramos, pero teniendo presente que casi todo lo pagamos nosotros. Igual que cuando tenemos que hacer derramas de comunidad, aunque aquí la “comunidad” es más grande; es, habitualmente, el barrio, el polígono industrial o el parque comercial. Pero, insistimos, la clave está en tener presente desde el primer momento que, decidamos lo que decidamos, lo tenemos que pagar nosotros, aunque no sea o esté dentro de nuestro edificio o propiedad. Esa es en parte la clave de la Regeneración y Renovación urbana integrada, la solidaridad. La otra es la planificación y la actuación conjunta e inseparable para que todos nos sintamos implicados, que podamos programar en el tiempo lo que hayamos decidido (seguramente no podremos hacer todo a la vez), que tengamos claro qué vamos a hacer y, sobre todo, cuánto nos toca aportar para que todo salga bien.

El plan urbanístico de Regeneración y Renovación urbana integrada permite que nadie se aproveche de la picaresca de beneficiarse de todo el conjunto de mejoras decididas por todos y aprobadas por el ayuntamiento sin aportar lo que corresponde, dejando que sean los demás quienes tengan que afrontar los costes. Mientras que si vende o alquila su bien (antes o después ocurre, ya sea piso, casa, local, edificio, pabellón, espacio comercial, cualquier cosa dotada de valor) se lleve todo el beneficio de su revalorización por las mejoras que han sido pagadas por todos. Es lo que se llama el “gorrón” o el “free rider”. Con el plan eso se impide y por eso es necesario.

En resumen, el plan urbanístico de Regeneración y Renovación urbana integrada permite y obliga a actuar de manera conjunta sobre todo lo que conforma y define el barrio, el polígono industrial o el parque comercial para el beneficio de todos, decidido por todos y con el control público municipal, para que todos contribuyamos de acuerdo a nuestras obligaciones y al incremento de valor que van a tener nuestras propiedades. Lo demás son juegos de trileros.