Por una política sostenible de Vivienda de Protección Pública

Propuesta de lege ferenda.

En este post nos adentramos en el campo minado de la vivienda pública con la idea de formular una propuesta para resolver no sabemos si la cuadratura del círculo, pero sí definir un escenario más plausible para que la comunidad disponga de medios con los que satisfacer el derecho a acceder a una vivienda. Un derecho que debe ajustarse a las posibilidades y necesidades de cada persona o unidad convivencial de manera solidaria, pero también de una manera integradamente sostenible.

Sí, decimos integradamente sostenible porque de tanto manosear y segmentar el término (al menos desde la perspectiva urbanística) parece que es necesario identificar su definición en las esferas urbanística y de vivienda en todo caso públicas. Desarrollo (y actuación) sostenible (combinando el TRLSR 22.4 y RVal 3.1) es:

“aquel que satisface las necesidades del presente sin comprometer la capacidad de las futuras generaciones para satisfacer las propias, ponderando el impacto de las políticas sobre las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes”.

Vamos a centrarnos en un aspecto puntual, aunque somos conscientes de que la "vivienda", como fenómeno económico, es crucial en nuestra sociedad (de no haber contado con la locomotora de la especulación con la vivienda, la acumulación de capital y el desarrollo económico no tendrían ningún parecido con la realidad actual) y, por ello, requiere abordaje trasversal y a largo plazo y siendo conscientes de que "la vivienda" afecta a muchos pilares de este castillo de naipes. 

Por ejemplo, tanto nuestros estándares de VPP (arts. 80 a 82 y DA 8 LvSU) y las especificidades del Sistema residencial de protección pública con sus tipos, destinos, gestión y asignación de recursos (art. 7.4, DF.4 y arts. 19 a 24 LvV) como las últimas modificaciones de la regulación básica, tanto en materia de suelo (art. 20.1.b TRLSR) como de vivienda (arts. 12 a 19 LVIVe) cuelgan de los 'nuevos desarrollos' cuando las propias medidas adoptadas conducen a un escenario de inviabilidad económica sobrevenida de muchas de las actuaciones de transformación y de insostenibilidad económica para las administraciones públicas vinculadas a las mismas, tanto a los Ayuntamientos como al Gobierno Vasco en los términos de la ley.

Es hora de reconocer que una política pública de alquiler en los términos y volúmenes pretendidos es inabordable al lastrar a las administraciones promotoras de vivienda pública con una carga financiera ingente y difícilmente amortizable (al menos con la actual presión/exacción -según gustos- tributaria -y no es cuestión de eficiencia-). Pero tampoco es sostenible económicamente para las mismas administraciones a medio y largo plazo, ¿habrá calculado alguien los importes económicos que supondría el deber de conservación creciente de todo ese parque de vivienda pública con el paso de los años y con la necesaria actualización de los requisitos y exigencias de habitabilidad?, ¿Cuál será el impacto sobre las haciendas públicas y con ello sobre las generaciones venideras?, ¿se estarán considerando esas cuantías mediante presupuestos plurianuales o estaremos ante un nuevo juego del avestruz?

Como ya ilustramos en el post [1] de la serie sobre la Ley de Vivienda del Estado, la nueva regulación estatal (tanto por ciento de alquiler) combinada con la nuestra (75 y 40% de la oferta residencial) resulta un pozo sin fondo.

Sin embargo, creemos que, sin entrar en profundidades, puede haber una solución, al menos paliativa.

Una solución que no descapitalice a las administraciones, la municipal fundamentalmente, evitando que las plusvalías obtenidas por la comunidad por la acción urbanística se fundan únicamente en vivienda y puedan atender al conjunto de políticas urbanas y urbanísticas que sirven al conjunto de la ciudadanía y no a unos pocos (aquí la integralidad), la autonómica para evitar inmovilizar recursos que detraigan recursos de otras políticas sociales (educación, sanidad, cultura, etc.) y tratar de ayudar a la mayor cantidad de personas posibles mediante la recirculación de los fondos públicos. También satisfacer de manera ponderada, solidaria y proporcionada a las capacidades actuales y futuras de las distintas personas que disfrutan de esas viviendas, repercutiendo los costes propios tanto de la producción como del mantenimiento y reposición del bien en su ciclo completo de uso y, porque no decirlo, que como todos los demás asuman los costes futuros de las actuaciones sobre el medio urbano.

Y ¿Cuál sería esa solución mágica? Algo más sencillo de lo que parece: porque se inspira en los alojamientos dotacionales. Si las viviendas que se pongan en el mercado en régimen de alquiler se califican como equipamientos públicos (como los alojamientos dotacionales o los centros escolares), el suelo sería de cesión obligatoria y el patrimonio municipal de suelo tendría la posibilidad de atender también otras necesidades urbanísticas.

Los actuales alojamientos dotacionales tienen importantes rigideces (su concepción y su cuantificación) cuya superación no entraña dificultad alguna: bastaría con que la legislación autonómica o, en su defecto, los planes aprovechen lo que permite el art. 18.1.a TRLSR: 

1. Las actuaciones de urbanización a que se refiere el artículo 7.1,a) comportan los siguientes deberes legales:
a) Entregar a la Administración competente el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención.
En estos suelos se incluirá, cuando deban formar parte de actuaciones de urbanización cuyo uso predominante sea el residencial, los que el instrumento de ordenación adscriba a la dotación pública de viviendas sometidas a algún régimen de protección, con destino exclusivo al alquiler, tanto en los supuestos en que así se determine por la legislación aplicable, como cuando de la memoria del correspondiente instrumento se derive la necesidad de contar con este tipo de viviendas de naturaleza rotatoria, y cuya finalidad sea atender necesidades temporales de colectivos con especiales dificultades de acceso a la vivienda.

Si esta determinación, vinculada a la sostenibilidad económica pública de las actuaciones, se combinara con una gestión eficiente del parque de VPP, solo requeriría aprovechar las posibilidades legales y pequeños cambios de normativa reglamentaria para que dichos suelos de VPP no supusieran una descapitalización de las administraciones que los han obtenido como una plusvalía perteneciente a la comunidad.

Mientras se abordan reformas de más calado, creemos que esta solución puede ser una solución imperfecta e intermedia, que se sitúa entre quienes abogan por la publificación y socialización total de los costes actuales y futuros de cualquier vivienda pública y los que denostan cualquier modelo de intervención sobre el mercado y disposición de vivienda pública, pero que serviría para poder desbloquear el escenario que tenemos delante, que no conduce sino a la frustración del derecho de acceso a la vivienda de manera sostenible y solidaria.