La cuantificación residencial en Euskadi

Euskadi cuenta con una herramienta que le protegió de los efectos más devastadores sobre el territorio de las burbujas y que, con un poco más de perspectiva temporal, ha servido para preservar el territorio, sobre todo, en comparación con las comunidades limítrofes. La respuesta a los problemas actuales requieren su actualización ¿es suficiente un reajuste o es necesaria una revisión a fondo?

Esta entrada ha sido elaborada por Gorka Cubes y José Luis Azkarate.

El Gobierno Vasco ha venido fijando los criterios sobre cuantificación residencial, industrial y de servicios del planeamiento urbanístico desde la instauración de la autonomía implantando una cultura de moderación y creando la sensación de que la oferta residencial es una cuestión común superior a la competencia urbanística de los municipios y las diputaciones (incluso antes de que la Ley 5/1993 'interpretara' con 10 años de retroactividad el art. 7.c.5. de la LTH que había atribuido a las Diputaciones Forales la "iniciativa, redacción, ejecución, gestión, fiscalización e información así como los instrumentos de Ordenación Territorial y Urbanística").

Las DOT de 1997 consolidaron la herramienta de cálculo que globalmente contuvo la inercia que globalmente contuvo la inercia expansiva del negocio inmobiliario, privado y público. Los efectos de la última burbuja inmobiliaria en cuanto a destrucción innecesaria de recursos naturales y sobre la economía afectaron a Euskadi de forma mitigada. En definitiva, hay que reconocer que la cuantificación ha sido una experiencia de éxito. Sin embargo, el sistema tenía fisuras que han permitido previsiones desmesuradas de crecimiento claramente desestructurador (el ejemplo del PGOU de Vitoria que tiene calificadas 47.358 viviendas, además de las ya realizadas, es clarificador, pero no es único).

El proceso de revisión de las DOT dio lugar al reajuste de la herramienta en 2016 y de una manera complaciente, afina los cálculos pero centrándose en un análisis retrospectivo.

En el caso de Bilbao y para el periodo 2016-2024/2033, la nueva hoja de cálculo permite un máximo de 15.916 viviendas (que hay que sumar a la oferta no desarrollada del planeamiento vigente, estimada en otras 5473 viviendas).

La evolución poblacional de Bilbao en los últimos 30 años tiene una clara tendencia regresiva, la media anual es del -0,13% desde 2001 y del -0,20% en los ultimo cinco años, habiendo aumentado el porcentaje de población mayor de 64 años en 3 puntos porcentuales desde 2001.

Recientemente se ha realizado el  sorteo de las primeras viviendas protegidas de la 'operación' estrella de Zorrozaurre (con la que se corresponde la foto que ilustra este post), presentándose un total de 549 solicitudes, lo que evidencia que la demanda tiene escasa correspondencia con la oferta prevista, teniendo en cuenta tanto el interesante precio (a partir de 200.000 €) y el límite de ingresos de 39.000 € anuales ponderados (lo que equivale para una unidad de dos adultos con ingresos y un niño a unos ingresos anuales conjuntos  de 1,76 salarios medios en Euskadi).

Por otra parte, las estadististicas del Observatorio Vasco de Vivienda y los censos de Etxebide intentan persuadirnos de la fuerte demanda insatisfecha de vivienda, habiéndose llegado a implantar el derecho subjetivo a la vivienda (Ley 3/2015 de Vivienda, Exposición de Motivos, apartado II, párrafo 3º: "La presente ley, consciente de la insuficiencia del parque de vivienda de protección pública y alojamientos dotacionales existente para cubrir la necesidad a corto plazo...").

Sin embargo, parece que tales censos 'inflan' la necesidad real puesto que los posibles demandantes del derecho de vivienda y que no han solicitado la prestación suman... 2860 unidades convivenciales!!!

Por último, recientemente se han publicado en este mismo blog la reflexión de Alvaro Cerezo y Natxo Tejerina sobre cómo los crecimientos urbanos se producen a costa de vaciar otros territorios y los sugerentes post de Santi Peñalba sobre la conveniencia de contar con mecanismos para intervenir en el suelo urbano.

La sociedad ha cambiado mucho y, lo que es más importante, continua haciéndolo de forma acelerada. Hay paradigmas que las nuevas generaciones están abandonado apresuradamente (por ejemplo, los mejores exponentes de la realización personal que vinieron con el franquismo, la vivienda en propiedad y el automóvil); sin embargo, la dirigencia institucional no está en las mejores condiciones para observar estos cambios de tendencia, ni siquiera tras el fiasco de la promoción pública de vivienda innecesaria.

Los municipios siguen obstinados en crecimiento del parque de vivienda para financiar la mejora de la ciudad, en la creencia de que quien no crece está condenado y asumiendo que ¡ójala que el problema sea tener urbanizaciones renovadas y que las viviendas no se vendan!

Así, la tensión en el plano institucional está entre los que demandan crecimiento y los que frenan las aspiraciones y así todos contentos, más o menos. La nueva herramienta para la cuantificación es adecuada para resolver esa tensión, aunque la técnica sea tan torpe como definir las necesidades futuras a partir de la producción pasada de vivienda.

Sin embargo, pensamos que el problema actual no es tanto moderar las aspiraciones municipales de crecimiento del parque residencial. En esta época de regresión poblacional y de agotamiento de la vida útil de los abundantes tejidos urbanos de 60-70 años y con un parque de viviendas que no esta infradimensionado precisamente (487 vivienda cada 1000 habitantes en 2017), la pregunta no es si crecemos más o menos, partiendo de que el crecimiento no es opción sino que es una obligación. La pregunta debe ser cual es la dimensión adecuada del parque y debemos poner sobre el tapete los efectos a medio plazo del sobredimensionamiento residencial  teniendo en cuenta la vulnerabilidad de muchos de nuestros tejidos (problema particular aquí por el crecimiento extraordinario de los 50-60), adoptando las medidas oportunas para paliar los posibles efectos nocivos.

En este marco, la nueva herramienta, concebida para seguir moderando las ansias de crecimiento, y que tan buenos resultados dio en el pasado, sirve precisamente para todo lo contrario. Dificulta que los planes se pregunten sobre la dimensión adecuada y sirven de coartada para optar por el crecimiento innecesario: Si la COPTV nos deja crecer hasta 16.000 viviendas nuevas más, es porque el crecimiento es bueno.

¿En qué medida la opción del PGOU de Bilbao por un crecimiento del parque de 13.600 viviendas nuevas más ha sido propiciada no por el modelo urbano deseable sino por la horquilla de la fórmula de cuantificación?