La ciudad y las disociaciones "peligrosas": El suelo y el vuelo

Uno de los problemas de la regeneración urbana es uno de los problemas “eternos” del urbanismo, y que no es otro que el de la errónea o interesada concepción del derecho de propiedad, un derecho de régimen estatutario donde muchos reclaman derechos y muy pocos cumplen deberes, al menos en los términos de la ley. La gran mayoría de propietarios conceptualizan su propiedad como un hecho aislado en el territorio donde se implantan (la ciudad), y puesto que este ámbito espacial es de la administración. Sobre él se aplica el viejo dicho de ellos sabrán.

Esta concepción separada del suelo y el vuelo se plasma en múltiples instrumentos y actitudes de todos los agentes (públicos y privados) e igualmente, ha sido reflejada en todas las legislaciones, cuando menos hasta el año 2013 (L3R, salvando la LES y el RDL 8/2011 de las cuales es deudora) y todavía, de hecho, sigue siendo defendida por muchos, a pesar la regulación especial de las actuaciones sobre el medio urbano.

Por ello, vamos a abordar este “nuevo” tema bajo el epígrafe de disociaciones "peligrosas", puesto que no cabe denominarlas de otra manera, a la vista de los efectos que genera y generará la disociación del suelo y el vuelo en el medio urbano entre otros.

Por poner un hito temporal y sin perjuicio de otras legislaciones anteriores, desde la LS56 la realización de ciudad ha sido un proceso bifásico e independiente, sin perjuicio de que pueda ser simultáneo. Primero se urbaniza, se producen solares, y luego se edifica.

El primer proceso (la urbanización del suelo) tiene un fin, la obtención de suelo urbanizado en forma de dotaciones para la administración local y para ser puesto al servicio de la ciudadanía; a cambio la administración reconoce la capacidad de los propietarios de los suelos urbanizados la posibilidad de ser edificados conforme al plan. Pero aquí comienzan los problemas. Fundamentalmente, porque si se conceptualiza que si dichas dotaciones son municipales...

1. Ellos sabrán qué hacen con ellas.


2. Ellos sabrán cómo se mantienen.


3. Ellos sabrán cómo se renovarán al final de su vida útil.

Los propietarios de suelo y los posteriores edificios (tanto los primeros compradores, como los sucesivos) piensan que han comprado un bien con todo incluido, carente de obligaciones directas para con lo común (público y comunitario). Esta idea se plasma en diversos planos:

En el urbanismo (clásico), en conceptos tales como:

• La distinción de suelo urbano consolidado y no consolidado.


• La imposibilidad de desconsolidar el suelo urbano consolidado por vía de planeamiento, salvo que haya pingües beneficios vía incrementos de edificabilidad.


• El deber de conservación limitado en su alcance a la estricta propiedad (y a veces ni eso).

Desde la perspectiva de la acción pública:

• Cuando se sigue fomentando y subvencionando la rehabilitación edificatoria (aislada o conjunta) sin consideración del medio urbano sobre el que se asienta. Los ejemplos, donde la actuación es global pero los propietarios únicamente afrontan los costes de rehabilitación edificatoria o parte de ellos, son ilustrativos de esta dinámica ineficiente e ineficaz para con la ciudad.


• Cuando se fomenta la realización de procesos participativos no corresponsables por parte de la ciudadanía en la confección de los presupuestos municipales (¿Qué diferente serían estos procesos si cada decisión de gasto/inversión fuera vinculada con un incremento tributario directo –en cada bien común que compráramos- para sufragarlo?, ver caso de Vancouver desde el caso de los tributos:
  
  
  
  • ¿Alguien recuerda lo que son las contribuciones especiales? (TRLHL 58) ¿Se aplicarán algún día?
  
  
  • En la definición de un IBI disociado del verdadero coste de la ciudad (no se considera el verdadero coste de mantenimiento y mucho menos el coste de amortización) y notoriamente bajo, p. ej. basta compararlo con el taxe fonciere francés.
  
  
  
  

  Todas esas facetas muestran la disociación peligrosa entre el suelo y el vuelo en cuanto a deberes de los propietarios. Decimos peligrosa, porque las consecuencias se ven y se van a ver por doquier:

  
  
  
  
  
  • Degradación y agotamiento de los tejidos urbanos.
  
  
  • Injusticia, picaresca y deseducación de la ciudadanía en sus responsabilidades.
  
  
  • Insostenibilidad y quebranto de la Hacienda Pública.
  
  
  
  

  ¿Qué hacer ante este panorama?

  
  
  
  
  
  1. Reconocer el problema y la imposibilidad del sistema actual (urbanismo clásico, acción pública y tributos, por separado o combinados).
  
  
  2. Cambiar hacia un modelo comprometido de todos los agentes por el medio urbano, por la ciudad.
  
  
  3. Postergar las actuaciones de rehabilitación edificatoria y aplicar las determinaciones de las actuaciones sobre el medio urbano de regeneración y renovación integrada (TRLSR 2.1) ARU en el País Vasco (LVIV 43).
  
  
  
  

  ¿Queremos?