[Pasatiempos] Hipoteca, anulación de plan y responsabilidad patrimonial

¿Qué ocurre cuando un banco ha concedido una hipoteca confiando en la edificabilidad atribuida por el plan a una finca si se anula el plan?

Esta entrada ha sido elaborada por Rosbe García Maza y Natxo Tejerina

Los hechos

1. El 17/02/2008 se aprueba una revisión parcial del Plan de Oiartzun que clasifica una parcela, propiedad de Bruesa Inmobiliaria SA, como suelo urbano no consolidado; hasta entonces la parcela estaba clasificada como suelo no urbanizable.
2. El 03/04/2008 se publica la revisión parcial en el Boletín Oficial.
3. El 16/05/2008 se constituye, a favor del Banco de Santander, una hipoteca sobre dicha finca en garantía de un crédito anterior de 4.919.221,98 €, que había sido concedido el 11/06/2007. En el descripción registral de la parcela consta que la finca es “rustica”.
4. El 21/09/2011 se dicta la STSJPV 4816/2011 que declara nula la referida clasificación de la parcela hipotecada (apartado 1) manteniendo su clasificación como suelo no urbanizable.
5. La deudora y propietaria de la parcela, Bruesa Inmobiliaria,  fue declarada en concurso.

La reclamación

La acreedora hipotecaria reclama al Ayuntamiento por el quebranto patrimonial que le ha supuesto la revocación del plan dado que el valor de la finca que garantizaba su crédito pasa a ser, prácticamente, nulo, invocando el principio de confianza legítima y los arts. 106 CE , 142.4 LRJAPPAC, 25.2 y 54 LBRL y 35.a TRLS08.

La Sentencia de Instancia

El 01/09/2014, el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 1 de San Sebastián desestimo el recurso  porque “el origen del perjuicio del Banco de Santander, la pérdida de la garantía, no son las NNSS y la STSJPV [4816/2011], sino el incumplimiento de Bruesa inmobiliaria”.

Interpuesto recurso ante el Tribunal Superior de Justicia…

 ¿Cuál ha sido la respuesta? ¿Por qué?

Se desestima la reclamación de la entidad financiera.

Tras diversas consideraciones sobre la responsabilidad patrimonial, el motivo nuclear de la desestimación, a nuestro entender, es que la clasificación de la finca como suelo urbano no consolidado no comporta la patrimonialización del aprovechamiento sino meras expectativas y como la privación de expectativas no es indemnizable para el propietario, tampoco para el acreedor.

La Sala viene a decir, con mucha educación, que el problema es que la entidad financiera atribuyó a la finca valor en base a lo que solo eran simples expectativas.

La solución nos recuerda la fábula del rey desnudo porque sostiene una tesis de perogrullo, pero totalmente contra el paradigma.