TRLS: ¿Nueva Reparcelación?

¿Es posible que el TRLS estatal haya cambiado de tapadillo una materia tan urbanística como la reparcelación?

El objetivo fundacional de esta web es abordar la problemática de la complejidad normativa que incide en la actividad urbanística; en demasiadas ocasiones tenemos que echar mano del principio de Hanlon para no atribuir a la maldad el paquete normativo con el que tenemos que lidiar día a día. El problema al que nos enfrentamos en este post es de los que justifican la existencia de esta web, aportando una perspectiva complementaria: el profeta Hanlon pasa a estar acompañado del castizo "... y la casa por barrer".

No se a vosotros, pero a mi me cuesta muchísimo detectar las novedades de las normas, creo que es porque me resulta difícil prescindir de los conocimientos previos a los que tiendo a atribuir las virtudes del sentido común y de "las cosas que son como tienen que ser".

El TRLSR contiene unas determinaciones en torno a la reparcelación que son más que cuestionables:

• El art. 27.1 relativo a la ponderación de las aportaciones de terrenos en relación con las aportaciones dinerarias del urbanizador (bien sea el agente o la administración), establece que los euros aportados por éstos se ponderan con el suelo valorado a actuación terminada. Nada dice del descuento de los costes de urbanización pendientes (lo que contrasta claramente con lo señalado en el apartado segundo, en el que sí se indica la necesidad de descontar el valor de dichas cargas pendientes. Es decir, que cuando la administración o el agente aporten dinero para participar en la adjudicación, los derechos que obtiene serán proporcionales al valor del suelo a origen pero valorado como si la urbanización estuviera concluida. La administración paga por un futurible como si fuera cierto, lo hace por adelantado sin descuento alguno por pronto pago y, salvo que hagamos una interpretación piadosa y apliquemos el criterio señalado en el 27.2 (?), paga dos veces las cargas de urbanización:

Ejemplo

En la reparcelación (para simplificar el ejemplo no se considera la cesión gratuita de edificabilidad):

• La aportación de los propietarios de suelo sería el valor de los solares urbanizados (1 200 000+200 000) de 1 400 000 € y la del ayuntamiento de 150 000 €, por lo que correspondería a éste una cuota (150 000/1 550 000) del 9,67%.
• Se adjudica al ayuntamiento la parcela de VPO, lo que supone un exceso ([200/1 400 000]-9,67%) del 4,62%, por el que tendría que pagar la correspondiente compensación, unos 62 140 €.
• Además al Ayuntamiento le correspondería una cuota de urbanización del 14%, que en la cuenta de liquidación provisional ascendería ([400 000-150 000] x 14%)  a 35 000 €.

Es decir, el ayuntamiento compra una parcela que si estuviera urbanizada valdría 200 000 €, paga por ella 247 140 €, aunque la parcela todavía sea un futurible. No sólo no hay descuento por el periodo de anticipo del pago, sino que hay recargo, además se contraen todos los riesgos, tanto por desviaciones al alza de la obra de urbanización como, lo que es más importante, por no estar asegurado que la urbanización llegue a buen puerto (por circunstancias de la economía general o específicas de la actuación, suelos contaminados, afecciones sectoriales…).

Podría decirse que estos efectos se evitarían si el urbanizador no aportara capital para integrarse en la comunidad reparcelatoria, pero en algunos casos la compra es obligatoria (p.ej., LvSU 150.c y e).

• El art. 27.2 es igual que el anterior, aunque con deducción de los costes estimados de la urbanización pendiente. Por tanto obliga a compensar los defectos de adjudicación a valor de actuación terminada, lo que supone, como en el supuesto anterior, pagar por un futurible como si fuera cierto (una ficción contraria al modelo del TRLS), sin ninguna  compensación por los riesgos de que los precios no se mantengan o e que la operación no prospere, ni por el riesgo d que el coste de las obras se desvie al alza. Esto es lo “normal” y, en general, no nos parece mal, aunque como decía alguien: “qué rara es la normalidad“.
• El art. 26.2, relativo a la valoración de terrenos "una vez iniciadas" las obras, contiene una regulación chocante, puesto que:
• hasta la reparcelación: el suelo se valora a origen
• en la reparcelación: a actuación terminada, y
• en el periodo comprendido entre el inicio de las obras y su conclusión: se vuelve a valorar a origen aunque corregido por la indemnización de la promoción

Se genera una gráfica que evidencia lo que podríamos calificar de no-criterio o criterio caprichoso de resultado aleatorio.

Gráfico de evolución de inversiones y valoración (suelo e indemnizaciones)
en un sector modal

Ejemplo

• Unidad de Ejecución con dos propietarios A y B, cada uno con una parcela de 500 m² de superficie. El planeamiento contempla dos parcelas de resultado privadas PR1 de 100 m² y 850 000 € de VRS y PR2 de 200 m² y 350 000 € de VRS.
• La reparcelación (para simplificar el ejemplo no se considera la cesión gratuita de edificabilidad) adjudica la PR1 al propietario A,  que compensa al propietario B abonándole 350 000 €.
• La actuación se expropia al día siguiente de iniciadas las obras (tomo este momento para el ejemplo porque se muestran más claramente los efectos de la determinación legal, aunque se producen en cualquier grado de desarrollo de la actuación):
• El propietario A percibe en expropiación un valor de suelo (100 m² x 5 €/m²) de 500 € y una indemnización de la promoción ([850 000-500] x 15%) de 127 425 €, habiendo pagado 350 000 €, por lo que pierde un total (500+127 425-350 000) de 222 075 €, además del terreno.
• B percibe en expropiación un valor de suelo (200 x 5) de 1 000 € y una indemnización de la promoción ([150 000-500] x 15%) de 52 350 €, habiendo cobrado 350 000 €, por lo que pierde el terreno pero ha cobrado 403 350 €.
• Forzando algunas interpretaciones más de lo razonable podrían evitarse algunos de los efectos más llamativos, pero ¿por qué se adopta una regulación tan caprichosa y aleatoria? 

El art. 9.4 (ahora aplicable únicamente a las actuaciones de nueva urbanización, pero que en el texto original se aplicaba a todas las actuaciones de urbanización, TRLS08 9.3) impone a los propietarios la obligación de permitir ocupar los bienes necesarios para la realización de las obras.

¿En qué está pensando el legislador, si para cuando se inicien las obras ya se ha reparcelado con lo que los terrenos con destino público ya son municipales y las servidumbres que afecten a las parcelas privadas (conducciones…) ya están reguladas?

Todos sabemos que la reparcelación tiene que aprobarse antes de ejecutar las obras de urbanización (p.ej. Todo encajaría, ¿no os parece? Incluso el supuesto del TRLS08 27 a actuación terminada, pero con remates de urbanización vinculados a la construcción de los edificios.

Pero, ¿puede el legislador estatal regular las valoraciones de modo que imponga al legislador autonómico un modelo de reparcelación tan cerrado que no quepa la reparcelación tradicional?

Parece que no y que se excede tal como señala la doctrina constitucional que establece que la competencia estatal para ordenar la economía no puede ejercerse dejando sin contenido competencias autonómicas, como el urbanismo (STC 164/2001).
Considero que el legislador estatal debió contemplar la valoración para las dos hipótesis: Para una reparcelación como la que él tenía en la cabeza y para una reparcelación menos moderna.
Pero, dejando lo que debería ser y bajando a lo que es, convendría que, para cuando se restablezca la actividad reparcelatoria, la CAPV adecue al nuevo marco tanto la regulación de las aportaciones económicas del agente urbanizador y de la administración como la propia reparcelación.

¿Os habéis encontrado con alguna otra necesidad de adaptación de la legislación urbanística en materia de reparcelación?

¿De qué forma se podrían casar ambas regulaciones?

Ahora tenemos reparcelación definitiva con cuenta de liquidación provisional y cuenta de liquidación definitiva (RGU 127-130 y LvSU 44.8), en el caso de que la adaptación consistiera en que la reparcelación aprobada al inicio fuera toda ella provisional (y no sólo la cuenta de liquidación) y que tras las obras se aprobara la reparcelación definitiva,

¿Os parece que se resolvería la descoordinación? ¿La reparcelación sería más racional?