Valoración de Suelo en procesos de Equidistribución

La valoración de suelo correspondiente a propietarios que participen en operaciones de transformación en régimen de equidistribución no sigue las reglas generales de valoración sino que el suelo se valora a actuación terminada, es decir según lo que se prevé que el suelo  llegue a ser.

El art. 36 LEF establece que las valoraciones se realizarán según el valor del bien al iniciarse el expediente, “sin tenerse en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación y las previsibles para el futuro”. Este es el criterio establecido con carácter general por el TRLS08 7.2 dice que “la previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo. La patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva…“.

El TRLS 27 establece que en las operaciones de equidistribución, como criterio especial y en defecto de acuerdo entre los partícipes, se tenga en cuenta el valor que correspondería al suelo si estuviera terminada la actuación, es decir, que se valora por lo que haya de ser conforme al “plano o proyecto de obras”.

Deben distinguirse varias cuestiones:

1) Terrenos que no den lugar a adjudicación de parcela de resultado por insuficiencia de cuota.

En el caso de aquellos propietarios que hayan decidido tomar parte en la actuación de transformación pero que finalmente no reciban parcela edificable por “insuficiencia de su aportación” (TRLS 27.2), el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación descontados los gastos de urbanización que a estos efectos se incrementan con la Tasa Libre de Riesgo y la Prima de Riesgo.

Ejemplo

•  La parcela del propietario Z es suelo Rural y su valor es de 1.200 €.
• Al propietario Z le corresponde una cuota en la actuación del 10% de las parcelas resultantes y una cuota en las cargas de urbanización del 11,8%  (téngase en cuenta que el 15% de cesión gratuita de edificabilidad está exento de cargas de urbanización, (LvSU 27.1).
• El valor de repercusión total de las parcelas resultantes es de 1.000.000 €, correspondiendo a la cuota de Z 100.000 €.
• Los costes de urbanización totales son 200.000 €, correspondiendo a Z 23.600 €.
•  Si Z optara por no participar, su parcela se valoraría en 1.200 €.
• Si Z optara por participar en la actuación y finalmente no le correspondiera parcela resultante por insuficiencia de su aportación, tendría derecho a una compensación, teniendo en cuenta los costes de urbanización y su incremento mediante la aplicación de la Prima de Riesgo (8% en el ejemplo) y una Tasa Libre de Riesgo (4% en el ejemplo), de: 100.000 € – (23.600 € x [1+8%+4%]) = 73.568 €.

2) Aportaciones dinerarias de la Administración o del promotor de la actuación.

En caso de que haya aportaciones de capital a la actuación por la Administración (LvSU 173.3) o el Agente Urbanizador (LvSU 150.d), el TRLS 27.1 establece que la ponderación de este capital con los terrenos aportados por los propietarios se realizará tasando los terrenos por el valor que le correspondiera si estuvieran terminada la actuación.

En este supuesto nada dice el TRLS 27.1 de la consideración de las cargas pendientes (omisión muy llamativa por contraste con lo establecido en el apartado 2º del mismo artículo) ni de la remuneración por los riesgos de la actuación de transformación o por el capital anticipado (téngase en cuenta el tiempo que media entre la aprobación de la reparcelación y la disponibilidad de los solares resultantes para iniciar la edificación). Esta omisión podría explicarse por la TRLS: ¿Nueva Reparcelación? nueva concepción de la equidistribución que parece concebir el TRLS; no obstante y en cuanto a las cargas de urbanización, el RVal 27.1 “aclara” que la valoración a actuación terminada comporta la deducción de cargas pendientes y su  incremento con la Tasa Libre de Riesgo y la Prima de Riesgo.

Ejemplo

Siguiendo con los datos del ejemplo del apartado 1:

•  La Administración o el Agente Urbanizador adquieren la parcela de resultado 3, cuyo valor si ya fuera solar sería de 100.000 € y es un 10% del total.
• Las cargas de urbanización totales son de 200.000 € y las imputables a esta parcela son del 11,8% (téngase en cuenta que el 15% del aprovechamiento total está exento de cargas de urbanización, (LvSU 27.1).
• El adquirente de la parcela se subroga en la obligación de contribuir a las cargas de urbanización por 23.600 €.
• Lo que paga por la parcela 3, una vez deducidas las cargas en que se subroga incrementadas por la Prima de Riesgo (8% en el ejemplo) y la Tasa Libre de Riesgo (4% en el ejemplo) es: 100.000 € – (23.600 € x [1+8%+4%]) = 73.568 €, es decir, un total (23.600 + 73.568) de 97.168 €.
• Si el adquirente, en lugar de adquirir en la reparcelación, esperara a que la parcela resultante fuera efectivamente solar, pagaría 100.000 €, pero la operación sería sustancialmente diferente:
• No adelantaría ningún pago porque pagaría cuando la parcela esté en condiciones de ser edificada: no adelantaría ni los 73.568 € por el tiempo que medie entre la aprobación de la reparcelación y la finalización de la obra de urbanización ni los 23.600 por el tiempo que medie entre cada pago de urbanización y la conclusión de las obras. Por ejemplo si la actuación tardara en desarrollarse un año, para disponer de los 100.000 € necesarios para la compra, bastaría con colocar 96.154 € en deuda pública a un año al 4% (frente a un desembolso de 97.168 € del valor legal en equidistribución más las cargas); si el plazo de las obras fuera de dos años, bastaría con colocar en deuda pública 92.456 € para poder adquirir el solar.
• No incurriría en ningún riesgo de que la actuación se encuentre con obstáculos que impidan su desarrollo (p.ej., por cambios en la normativa sectorial), encarezcan la ejecución (servicios afectados no previstos, suelos contaminados…) o atrasen la conclusión de las obras.
• No incurriría en el riesgo de que caigan los precios del producto inmobiliario.

Téngase en cuenta que cuando las aportaciones dinerarias del urbanizador fueran por renuncia parcial del propietario (LvSU 150.e) procedería la aplicación de la valoración a origen.

3) Defectos parciales de adjudicación.

En caso de que hubiera defectos de adjudicación porque las parcelas resultantes adjudicadas a un propietario no se correspondieran exactamente con su cuota de participación, ni el TRLS ni el RVal señalan cómo se valoran dichos defectos de adjudicación. En pura técnica jurídica procedería valorar dicho defecto con la regla general (que no es a actuación terminada sino a origen) dado que los criterios especiales no son susceptibles de aplicación analógica o extensiva; sin embargo, parece lógico aplicar el mismo criterio que a los propietarios que tengan defecto total de adjudicación por insuficiencia de su aportación (apartado 1).

4) Definición de la cuota de participación de cada propietario participe.

El TRLS 27.1 establece que la ponderación de los terrenos aportados por los propietarios (entre sí) se realizará tasando los terrenos por el valor que les correspondería si estuviera terminada la actuación. Esta regla no señala cómo se ponderan los terrenos (salvo que se interpretara como que cada terreno valga según el uso que le corresponda tras ser urbanizado, en lo que coincida con la parcela lucrativa, por edificabilidad y sin valor en lo que coincida con suelo dotacional públicos, interpretación que debe… TRLS 8.3.c). Parece claro que lo que si establece es que no se deben tener en cuenta las posibles diferencia de valor a origen (si formaran parte de la misma actuación un terreno urbanizado y otro rural, terrenos en ubicaciones de distinto valor -p.ej., por tener frente a calles de distinta categoría-, con distinto grado de urbanización, uno edificado y otro no…) por lo que lo que se equipararían todos los terrenos. Esto que puede parecer ilógico, se corresponde con la concepción del TRLS de que las posibilidades edificatorias no corresponden al suelo en que se emplacen sino a quien invierta en la transformación del suelo). El desarrollo de este argumento llevaría a que tampoco la superficie sea un factor de ponderación entre todos los propietarios, lo que no parece que fuera la voluntad del legislador y resulta de muy difícil de asunción. El TRLS 28.a remite a la legislación urbanística para las cuestiones no reguladas expresamente, y esta lo sería; lo que conduce al LvSU 44.2 que fija como criterio de ponderación la superficie aportada.