Vivienda, inversión y especulación

De manera periódica se oye (o escucha?) en los medios de comunicación la referencia a la especulación de la vivienda, pero estamos ante una realidad o ante un cierto grado de demagogia que a modo de mantra que Sirve igual para un roto que para un descosido?

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Habitualmente escuchamos en los medios de comunicación autenticas peroratas acerca de los fenómenos de especulación urbanística/inmobiliaria (confundiéndolos con los casos de corrupción) y a renglón seguido sobre la necesidad de invertir sobre nuestras ciudades/viviendas. ¿No resulta contradictorio? ¿Qué distingue lo uno de lo otro?, ¿Qué es la especular?, ¿Qué es invertir?

Para hallar una respuesta, el DRAE siempre resulta muy socorrido y atinado.

Especular

      4. intr. Efectuar operaciones comerciales o financieras, con la esperanza de obtener beneficios basados en las variaciones de los precios o de los cambios.
5. intr. Comerciar, traficar.
6. intr. Procurar provecho o ganancia fuera del tráfico mercantil.

Y por otro lado que es invertir? (en este caso el DRAE no parece de tanta ayuda)

Invertir

  1. tr. Cambiar, sustituyéndolos por sus contrarios, la posición, el orden o el sentido de las cosas.
  2. tr. Emplear, gastar, colocar un caudal.
  3. tr. Emplear u ocupar el tiempo.
  4. tr. Mat. En una razón, intercambiar numerador y denominador.

 Pero según el diccionario de economía EUMED, invertir, o hacer una inversión es:

Es el gasto dedicado a la adquisición de bienes que no son de consumo final, bienes de capital que sirven para producir otros bienes. En un sentido algo más amplio la inversión es el flujo de dinero que se encamina a la creación o mantenimiento de bienes de capital y a la realización de proyectos que se presumen lucrativos”.

Otra forma de decirlo también podría ser que especular es “comprar un bien con la idea de obtener un beneficio por el simple aumento de precio de ese bien derivado de su escasez, del aumento de la demanda o de otras condiciones del mercado”. Mientras que invertir es “Comprar un bien con la intención de obtener un beneficio de su explotación, o aportar un dinero a una sociedad para que esta lo explote y le pague un rendimiento”.

IMAGINARIA ENTREVISTA AL FAMOSO ESPECULADOR GORDÓN GEKKO, EN EL BLOG CLUB DE TIBURONES DE LA ESPECULACIÓN FINANCIERA, DE XAVIER VALDERAS (1)

Como se puede observar ambos conceptos precisan de la materialización de un valor, mediante la formación de un precio de mercado. Pero, ¿Cómo se forman los precios de mercado?

Tomando como referencia a Karl Marx y su aplicación al fenómeno urbano, este indicaba que la formación de precios no venía determinada por el coste de producción marginal, sino por las condiciones específicas de la relación oferta/demanda, esto es de la escasez y la ansiedad (la apetencia de aquéllos por un sector de la demanda) del bien urbano, unido a su vez al concepto de propiedad (posición monopolística del propietario).

Hasta aquí la brevísima referencia al concepto de valor, por lo que volvamos a nuestro mundo de leyes y urbanismo.

Frente al problema aparente de la especulación, habitualmente se contrapone el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (ahora lo llamamos derecho de acceso). Seguramente porque ambos conceptos se relacionan en el mismo artículo constitucional, el art. 47. Pero la Constitución también recoge las siguientes garantías, derechos y deberes.

Dentro de los derechos y deberes de los ciudadanos, el art. 33 (Propiedad privada y herencia, función social de esos derechos y la imposibilidad de privación de bienes y derechos salvo por causa justificada y sujeta a indemnización de acuerdo a la ley) y el art. 38 (Libertad de empresa en el marco de la economía de mercado).

Y dentro de los principios rectores de la política social y económica, el art. 47 (disfrute de una vivienda digna y adecuada, la regulación de la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación y la participación de la comunidad en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos).

Puede parecer excesivamente minucioso, pero los letrados sabrán distinguir (si no se lo recodará el TC) que no es lo mismo derechos y deberes, que los principios rectores puesto que cada uno tiene un grado de vinculación de distinta naturaleza con respecto a la acción pública.

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Cuando nos trasladamos al urbanismo, a la acción promotora y a la edificación (no solo vivienda), ¿Cómo se materializan estos derechos, obligaciones y principios rectores?

Coincidiremos que el urbanismo es una función pública, al menos así se predica en el LvSU 2, que contempla la ordenación, programación, dirección, supervisión, control y, en su caso, ejecución de la utilización o el uso del suelo, la transformación urbanística del suelo mediante la ejecución de la ordenación urbanística que se materializa en su urbanización y edificación, la construcción y la edificación y el uso, la conservación y la rehabilitación de construcciones, instalaciones y edificaciones.

Pero ¿Cómo se formaliza la acción urbanística de transformación del suelo? Fundamentalmente mediante la ejecución del plan, cuya pieza angular es la reparcelación, la equidistribución de beneficios y cargas. Ese mecanismo esotérico que parte de los siguientes supuestos:

  • La existencia de un plan que establece un diseño, la ordenación del suelo que será objeto de transformación.
  • Un plan que define usos lucrativos y no lucrativos con unos valores de mercado, a los cuales los propietarios que participan de la actuación tienen derecho siempre que asuman las cargas y deberes de la actuación (TRLS 9.4).
  • Unas cargas de obtención suelos, cesión y urbanización entre otras (TRLS 16.1 a, c, d, e, f), que deben ser asumidas por los propietarios que participan de la actuación, que son empresarios inmobiliarios que actúan bajo el principio de libertad de empresa (TRLS EM IV 6.2), aunque pretendan ignorarlo.
  • Y como mecanismo de participación de la comunidad de las plusvalías generadas (TRLS EM V 16.1.b), la actuación debe entregar al ayuntamiento y con destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación, o del ámbito superior de referencia en que ésta se incluya, que fije la legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística (15% en el caso de la CAPV, LvSU 27).

¿Pero cómo se realiza el reparto entre los propietarios de dichos beneficios y cargas?

  • La participación se predica que es por valor aportado (si bien esto se traduce misteriosamente por el criterio de superficie o extensión en m2, sin distinguir el valor en origen de las aportaciones, TRLS 18 LvSU 44.2).
  • Las cargas son todas las que defina el plan (TRLS 16).
  • Los beneficios se valoran en función de su valor de mercado o reglado en su caso (VPP).

He aquí el quid de la cuestión, la propia ejecución del plan establece un valor expectante de mercado, un beneficio real o no, a la vista de los valores de las numerosas operaciones en curso). Un beneficio que se asevera para que los posibles propietarios decidan participar o no en la actuación urbanizadora y que se debería producirse al levantamiento de la carga y cumplimiento de los deberes, o sea la inversión de un capital, con la expectativa de que dicho valor es de mercado, ¿o no?, ¿Dónde está la especulación en este sacrosanto itinerario?

¿Tiene derecho el promotor inmobiliario a retener el bien hasta que el mercado le de el valor establecido en la reparcelación? ¿No sería un valor legitimo, exento de toda tacha de inmoralidad y fruto de su inversión, que ha asumido todas las cargas y ha cumplido con todos los deberes establecidos por la acción pública del urbanismo, incluida la participación de la comunidad en las posibles plusvalías generadas? (Además por los que deberá tributar en distintos momentos o situaciones –ICIO, Sociedades, IRPF, Plusvalía, IVITNU, ITP, IVA, IAJD, IBI, Patrimonio y el canon extrafiscal en caso de tenerlo vacio más de 2 años en la CAPV!!!-).

Podríamos coincidir en que cuando las ventas son superiores al valor de la reparcelación podría existir un cierto enriquecimiento espurio, susceptible de crítica si se quiere, aunque nadie valora el riesgo de la acción promotora (esos canallas ya ganan suficiente sin pegar un palo al agua, no?).

Somos unos negacionistas, negamos cual es nuestra naturaleza, nuestro sistema urbanístico, cómo hemos transformado el territorio (para bien y para mal) y cómo hemos llegado hasta aquí. Somos tan hipócritas que nos ciscamos en la especulación, cuando en la mayoría de los casos es inversión (ciertamente en situación de monopolio) que desea tener una retribución legítima y por la que ha asumido unas cargas y deberes, pero que clamamos cuando trata garantizarse su materialización, en ocasiones reteniendo el bien o en otras perdiendo valor.

Parafraseando el proverbio, eso es dejar estar solo a las duras y NO a las maduras.

¿Para cuando una reflexión más consciente de la realidad y menos demagógica de nuestros opinantes en los medios?

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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Arquitecto (1998). Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. y docente de la EVETU (IVAP). Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Master en valoraciones UPC-EM-REV y experto en materia urbanística. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Integrated Urban Renewal, Environmental Issues, Sustainable Housing Support to local authorities and other stakeholders in designing and delivering integrated and participatory policies). ECA Residuos nivel I. Ha impartido clases en las Universidades de la UPV/EHU, Deusto, UPC y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.

Un pensamiento en “Vivienda, inversión y especulación

  1. GORKA CUBES

    “Especular, que procede del latín ‘speculum’, es pues relativo a todo lo que tiene que ver con los espejos. Invertir, que hace lo propio del vocablo ‘invertere’ supone poner algo cabeza abajo, o del revés. De todos es sabido que la imagen que nos devuelve un espejo en realidad es una reproducción vuelta del revés del original, derecha es izquierda y viceversa. De manera que aquellas cosas que son especulares en cierto modo se encuentran del revés. Así que aquí lo tienes: invertir y especular vienen a ser lo mismo, y consisten en ponerlo todo vuelto del revés.”

    Pasaje de: Cosos, Ivan. “El arte de vivir del dinero ajeno.” iBooks.
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