Vivienda, inversión y especulación

De manera periódica se oye (o escucha?) en los medios de comunicación la referencia a la especulación de la vivienda, pero estamos ante una realidad o ante un cierto grado de demagogia que a modo de mantra que Sirve igual para un roto que para un descosido?

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Habitualmente escuchamos en los medios de comunicación autenticas peroratas acerca de los fenómenos de especulación urbanística/inmobiliaria (confundiéndolos con los casos de corrupción) y a renglón seguido sobre la necesidad de invertir sobre nuestras ciudades/viviendas. ¿No resulta contradictorio? ¿Qué distingue lo uno de lo otro?, ¿Qué es la especular?, ¿Qué es invertir?

Para hallar una respuesta, el DRAE siempre resulta muy socorrido y atinado.

Especular

      4. intr. Efectuar operaciones comerciales o financieras, con la esperanza de obtener beneficios basados en las variaciones de los precios o de los cambios.
5. intr. Comerciar, traficar.
6. intr. Procurar provecho o ganancia fuera del tráfico mercantil.

Y por otro lado que es invertir? (en este caso el DRAE no parece de tanta ayuda)

Invertir

  1. tr. Cambiar, sustituyéndolos por sus contrarios, la posición, el orden o el sentido de las cosas.
  2. tr. Emplear, gastar, colocar un caudal.
  3. tr. Emplear u ocupar el tiempo.
  4. tr. Mat. En una razón, intercambiar numerador y denominador.

 Pero según el diccionario de economía EUMED, invertir, o hacer una inversión es:

Es el gasto dedicado a la adquisición de bienes que no son de consumo final, bienes de capital que sirven para producir otros bienes. En un sentido algo más amplio la inversión es el flujo de dinero que se encamina a la creación o mantenimiento de bienes de capital y a la realización de proyectos que se presumen lucrativos”.

Otra forma de decirlo también podría ser que especular es “comprar un bien con la idea de obtener un beneficio por el simple aumento de precio de ese bien derivado de su escasez, del aumento de la demanda o de otras condiciones del mercado”. Mientras que invertir es “Comprar un bien con la intención de obtener un beneficio de su explotación, o aportar un dinero a una sociedad para que esta lo explote y le pague un rendimiento”.

IMAGINARIA ENTREVISTA AL FAMOSO ESPECULADOR GORDÓN GEKKO, EN EL BLOG CLUB DE TIBURONES DE LA ESPECULACIÓN FINANCIERA, DE XAVIER VALDERAS (1)

Como se puede observar ambos conceptos precisan de la materialización de un valor, mediante la formación de un precio de mercado. Pero, ¿Cómo se forman los precios de mercado?

Tomando como referencia a Karl Marx y su aplicación al fenómeno urbano, este indicaba que la formación de precios no venía determinada por el coste de producción marginal, sino por las condiciones específicas de la relación oferta/demanda, esto es de la escasez y la ansiedad (la apetencia de aquéllos por un sector de la demanda) del bien urbano, unido a su vez al concepto de propiedad (posición monopolística del propietario).

Hasta aquí la brevísima referencia al concepto de valor, por lo que volvamos a nuestro mundo de leyes y urbanismo.

Frente al problema aparente de la especulación, habitualmente se contrapone el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (ahora lo llamamos derecho de acceso). Seguramente porque ambos conceptos se relacionan en el mismo artículo constitucional, el art. 47. Pero la Constitución también recoge las siguientes garantías, derechos y deberes.

Dentro de los derechos y deberes de los ciudadanos, el art. 33 (Propiedad privada y herencia, función social de esos derechos y la imposibilidad de privación de bienes y derechos salvo por causa justificada y sujeta a indemnización de acuerdo a la ley) y el art. 38 (Libertad de empresa en el marco de la economía de mercado).

Y dentro de los principios rectores de la política social y económica, el art. 47 (disfrute de una vivienda digna y adecuada, la regulación de la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación y la participación de la comunidad en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos).

Puede parecer excesivamente minucioso, pero los letrados sabrán distinguir (si no se lo recodará el TC) que no es lo mismo derechos y deberes, que los principios rectores puesto que cada uno tiene un grado de vinculación de distinta naturaleza con respecto a la acción pública.

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Cuando nos trasladamos al urbanismo, a la acción promotora y a la edificación (no solo vivienda), ¿Cómo se materializan estos derechos, obligaciones y principios rectores?

Coincidiremos que el urbanismo es una función pública, al menos así se predica en el Pero ¿Cómo se formaliza la acción urbanística de transformación del suelo? Fundamentalmente mediante la ejecución del plan, cuya pieza angular es la reparcelación, la equidistribución de beneficios y cargas. Ese mecanismo esotérico que parte de los siguientes supuestos: