Vivienda en venta y alquiler, o como negar su condición de bien de inversión

Dos recientes artículos abordan un mismo problema desde una doble óptica, la negación de la vivienda como bien de inversión. A donde vamos con estos mimbres?

 ofrtp-france-logement-paris-loyers_bloc_article_grande_image

Tras el descanso veraniego, que siempre da para reflexionar un rato, os traemos dos artículos que abordan el alquiler de la vivienda como reflejo del reconocimiento de su negación como un bien de inversión.

París limita el precio del alquiler (El Mundo 04/08/2015)

El primer artículo señala la problemática existente en París para acceder a una vivienda en régimen de alquiler por el incremento de las rentas (42% en la última década). Solución: Según la Ley Duflot ALUR (del acceso a la vivienda y la renovación de la planificación urbanística, por sus siglas en francés), se contempla una limitación de la cuantía de los arrendamientos de la capital (22 a 31 euros/m2), no pudiendo superar las rentas más de un 20% las fijadas para cada zona o barrio por la OLAP (observatorio parisino de las rentas). Existen excepciones en función de la disponibilidad de portero físico, terraza, buenas vistas o número de habitaciones, etc.

4897035_aa3a8e94-1c31-11e5-b9a1-001517810e22-1-preview_545x460_autocrop

Esta ley pretende parar la subida del precio de la vivienda, reequilibrar la situación en favor de los inquilinos, reducir los gastos de agencia y la puesta en marcha de una garantía universal de alquileres, además de una garantía para los impagados. Como era de esperar las facciones más reaccionarias la han tildado de bolchevique o de sistema administrado a la soviética, pese a que las encuestas revelan que el 75% de los franceses ve con buenos ojos la adopción de la nueva reglamentación.

No es que coincida con dicho sector reaccionario, pero si de algo sirve la historia es para tratar de no caer dos veces en la misma piedra. Basta recordar nuestra legislación de arrendamientos de 1920 y su evolución has prácticamente nuestros días (LAU 2013), mediante la cual se impuso la prórroga de los contratos y la congelación de las rentas, con el consiguiente resultado de ser una medida prácticamente irreversible debido al coste político que implicaba. Cual han sido los efectos para nosotros: El refuerzo del acceso a la propiedad (inmobilización de rentas), la nula inversión en la conservación del bien y la degradación del tejido urbano a la postre (nadie invierte en el bien si no tiene una expectativa de retorno).

Nota*: Parece que París no es la única cuidad que se suma a esta política: Berlin’s New Rent Control Laws Are Already Working

El común error de comparar la compra con el alquiler (el Mundo 31/07/2015)

Se-Vende-o-Se-Alquila

El segundo artículo compara el precio de compra y el importe de la renta de alquiler sobre un mismo bien. El articulo apunta la imposibilidad de comparar ambos términos, puesto que el alquiler no tiene ningún otro coste asociado para el inquilino, mientras que para la propiedad requiere un capital inicial (se indica el 30% del importe de venta), asumir los costes de mantenimiento y los impuestos de propiedad, además de los intereses del posible préstamo hipotecario.

Resulta peculiar que todos los tratados de valoración recogen la metodología de capitalización de rentas (que sirve para establecer el sistema residual dinámico), que se basa en la fijación de unos ingresos (rentas) y la consideración de unos gastos (conservación, impuestos de propiedad, costes financieros) capitalizados en un determinado plazo, bajo una tasa de rentabilidad. De esa manera se obtiene el valor de un inmueble que produce rentas periódicas bajo la consideración que un inmueble es un bien de inversión capaz de generar beneficios. Así como es habitual la aplicación de esta metodología a los bienes comerciales o de oficinas, parece que resulta totalmente ajena a los bienes residenciales, de hecho se indica en el artículo que están totalmente disociados, ¿Por qué? Porque la vivienda no se considera un bien de inversión, debe ser otra cosa!).

Limitación de rentas o disociación de valor y rentas, ¿Cuál es el problema? Que hasta que no consideremos que la vivienda es un bien de inversión capaz de generar rentas o valor para su propietario, este no va a afrontar, o tendrá la escusa para no hacerlo, su deber de conservación en el marco de los derechos ciudadanos (TRLS 4). Por tanto, no habrá actuación de regeneración urbana o ¿estamos dispuestos a imponer la participación en la actuación?

(Se presume que dejar que la ciudad se degrade no es una opción ¿o sí?)

The following two tabs change content below.

Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Arquitecto (1998). Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. y docente de la EVETU (IVAP). Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Master en valoraciones UPC-EM-REV y experto en materia urbanística. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Integrated Urban Renewal, Environmental Issues, Sustainable Housing Support to local authorities and other stakeholders in designing and delivering integrated and participatory policies). ECA Residuos nivel I. Ha impartido clases en las Universidades de la UPV/EHU, Deusto, UPC y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.

Un pensamiento en “Vivienda en venta y alquiler, o como negar su condición de bien de inversión

  1. Alvaro Cerezo

    Francisco Riaza Moreno nos ha dejado este comentario en la red social Linkedin, el cual por su interés reproducimos.

    Interesante tema, que contiene una alta complejidad, con segundas derivadas en numerosos aspectos de la vida y destino de los ciudadanos tanto de la Ciudad de la Luz, como a los de la más remota capital de provincia del mundo global urbanizado.
    Limitar las rentas, con base en las opiniones de un observatorio, en principio es una limitación de las leyes del mercado, y por tanto una variable indeterminada que puede derivar en el escenario que dibujas. Esto dependerá de la relación que guarden los límites legales con la realidad del mercado. Y entonces, si los límites impuestos son los del mercado ¿para qué serviría tal limitación? Entiendo que limitar ciertas rentas, y en ciertas condiciones, puede estar bien únicamente si es como defensa ante ciertos abusos que se puedan producir en determinadas ciudades con mercados muy tensionados, como puedan ser París o Londres. Si la perspectiva que utilice el observatorio en cuestión es realmente la del mercado, y tiene la misma flexibilidad que este para adaptarse a las situaciones económicas reales, no debería causar los estragos que fueron causados en las edificaciones de los núcleos de las ciudades españolas en las últimas décadas de congelación de rentas.
    Sin embargo, y a la vista de la caótica situación que estamos viviendo en esta década post-dionisíaca, de deshaucios y lanzamientos, que están teniendo incluso repercusión en los recientes cambios políticos, se pone sobre la mesa con más urgencia el debate sobre si la vivienda debe ser objeto de inversión (como de hecho lo es actualmente) o por el contrario debe ser un derecho por encima de las leyes del mercado.
    Y es que en la práctica el que sea un objeto de inversión, ha resultado tradicionalmente por un lado costoso para las familias que inician su recorrido como propietarios (inversores), y por otra parte un desahogo para el vulnerable momento de la jubilación y tercera edad. Este ha sido y es (querámoslo o no, llamémoslo así o no) el producto de inversión más popular y extendido (ahorro y esfuerzo en la juventud, y realización de beneficios en la tercera edad).
    Pero ¿qué necesidad hay de ser inversor si no se tiene poco o nada que invertir? Realmente ninguna. Si esto es así, es por el miedo y la inseguridad que produce el verse en la calle en algún momento (inversor como fórmula de ahorro) o por la falsa idea de que “alquilar es tirar el dinero” (amparada en un mercado de alquiler distorsionado y poco profesional). En España las leyes que afectan a los alquileres han estado tradicionalmente más del lado de los inquilinos (protección social) que de los propietarios, y lo que por imperativo social era necesario en tiempos de postguerra, llevado al extremo, ha dado al traste con un mercado profesionalizado de viviendas en alquiler, al contrario que – por ejemplo- Londres o París (en Alemania el inquilino tiene que pintar la vivienda al irse, igualito que en España). La tendencia legislativa y fiscal de estos últimos años ha sido el tratar de conseguir un mayor equilibrio que redunde en una mayor oferta de inmuebles en alquiler, aún con poco éxito en terminos globales, y con un parque de viviendas en alquiler, públicas o privadas, que no se acerca ni por asomo al que puedan tener otros paises europeos.
    Incentivar la producción-transformación de edificios de viviendas en alquiler, con ciertos beneficios fiscales a las empresas, socimis, fondos de inversión o cualquier otra nueva fórmula que las promuevan, compensado con una legislación equilibrada en derechos deberes de inquilinos y arrendatarios, junto con una ligera regulación de precios para aquellos que se acojan beneficios fiscales, y de una forma estable (no improvisada y coyuntural), así como que la vivienda de promoción pública sea únicamente en renta, sería una buena forma de ir creando un mercado de alquiler con un volumen significativo, que genere seguridad al inquilino, y sea una opción de vida real alternativa –más en estos tiempos de movilidad laboral- , dejando el ahorro y la inversión (y por tanto la especulación) para otros productos que no sean – como lo es un techo bajo el que habitar- un derecho constitucional.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos necesarios están marcados *