[Valoraciones] Valoración del suelo Rural: Nuevo tipo de capitalización

El Banco de España ha publicado el dato anual correspondiente a 2015 de la rentabilidad de las obligaciones del Estado a 30 años, ya tenemos nuevo tipo de capitalización.

V=R:r

Desde la promulgación de la Ley 37/2015 de Carreteras, el tipo de capitalización de la renta de la explotación en suelo rural es el promedio de los tres últimos datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las obligaciones del estado a 30 años (art. 36.1 y DA7 TRLSR).

Hasta la publicación del dato correspondiente a 2015, el tipo de capitalización era el promedio de los datos anuales de 2012 (5,91%), 2013 (5,03%) y 2014 (3,13%), es decir, 4,69%.

Un terreno de una hectárea dedicado a pastizal que produzca un rendimiento anual de 200 € ubicado en un emplazamiento al que corresponda el coeficiente de localización 2 tenía un valor en expropiación de 16.723 €, dado que el coeficiente corrector del Anexo I RVal es 0,51 y el tipo de capitalización es de 4,69%.

(200 € ÷ [0,51 × 4,69%]) × 2 = 16.723,10 €

El día 7 de enero de 2016, el Banco de España ha publicado la rentabilidad anual correspondiente a 2015, por lo que el nuevo tipo de capitalización para el año 2016 es el promedio de los datos anuales de 2013 (5,03%), 2014 (3,13%) y 2015 (2,85%), esto es, 3,67%.

Un terreno de una hectárea dedicado a pastizal que produzca un rendimiento anual de 200 € ubicado en un emplazamiento al que corresponda el coeficiente de localización 2 tenía un valor en expropiación de 16.723 €, dado que el coeficiente corrector del Anexo I RVal es 0,51 y el tipo de capitalización es de 3,67%.

(200 € ÷ [0,51 × 3,67%]) × 2 = 21.370,95 € (+27,79% respecto al año 2015)

Este nuevo tipo de capitalización se aplica a los procedimientos cuyo inicio del expediente individual de justiprecio sea posterior al 31 de diciembre de 2015 o, en el caso de tasación conjunta, que el inicio de la exposición pública sea posterior a dicha fecha (art. 34.2.b TRLSR).

Podéis consultar este índice así como el rendimiento de la deuda pública de plazo entre dos y seis años en la página Rendimiento de la Deuda Pública (Menú: Información; Subménu: Rendimiento de la Deuda Pública).

The following two tabs change content below.
Ingeniero Agrónomo (1986). Técnico en Valoraciones y Expropiaciones (1989-2014). Desde 2003, Socio y Gerente de Lurtek, empresa dedicada a la Gestión del Suelo, Valoraciones y Asistencia Técnica a diversas Administraciones en procedimientos Expropiatorios. Técnico en valoraciones inmobiliarias (colaborador de Servatas, Artasa, Tasasur). Profesor en cursos de Valoración del IVAP.

7 pensamientos en “[Valoraciones] Valoración del suelo Rural: Nuevo tipo de capitalización

  1. Alfons Garrido

    Gracias Joseba por tu exposición, clara y concisa.
    Simplemente mencionar que en el segundo párrafo se dice que el promedio de los tres anteriores años es 4,96% cuando debería decir 4,69%, tal y como está bien expresado en el ejemplo posterior.
    Gracias,

    1. Joseba Llona Autor de la entrada

      Gracias Alfons por tu comentario y por la corrección, efectivamente el valor promedio es 4,69%.
      Intentaremos seguir con las reflexiones que nos vayan surgiendo sobre el asunto y la aplicación que se haga de los nuevos criterios de valoración.
      Un saludo

  2. Acalin

    Buenas tardes, ¿Cómo puedo conocer el rendimiento en Castilla la Mancha de una ha de pastizal de secano?
    Es posible que se tomando como rendimiento el canón anual de arrendamiento para dicha comunidad autónoma?

    Gracias, Ángel

  3. Joseba Llona Autor de la entrada

    Ante todo, gracias por el interés y la confianza. Intentaremos aclarar algo el asunto.

    Conceptualmente si se quiere establecer un valor de suelo, no resultaría el método más ortodoxo, ya que el cálculo de los cánones de arrendamiento es (en pura teoría) estadístico, mientras que la legislación indica que el método ha de ser el analítico.

    En cuanto a datos o cálculos de rendimientos de pastizales, conozco un estudio realmente exhaustivo sobre el asunto, del que se pueden extraer datos de producciones y puede servir, si bien no te puedo concretar datos porque simplemente lo ojeé en su momento. Aunque puede que lo conozcas, te adjuntamos el enlace.
    http://www.besana.es/sites/default/files/estudiopastos.pdf

    Como referencias concretas de valores de suelo de pastizales, tenemos pocas, si bien te puedo confirmar que algunos Jurados provinciales estuvieron resolviendo entre 2007-2012 (desde entonces no hay mucho dato porque tampoco hay mucha expropiación) entre 0,30-0,45.-€/m2, (aunque puede que haya algunos más bajos) y las cosechas pendientes a 200.-€/Ha

    Te adjuntamos también el enlace a un pdf de la Universidad de Castilla-La Mancha, que hace alguna referencia a producciones
    https://www.uclm.es/profesorado/produccionanimal/Vacunoweb/Vacunodehesa.pdf

    Esperamos haberte servido de ayuda

    Un saludo

  4. MARCELINO CARDONA LLORCA

    Hola Joseba, encuentro una dificultad para el calculo del DM al que hace referencia el Reglamento de Valoraciones en su articulo 9
    Cuando no haya podido determ….
    Como podemos deducir un valor DM para un posible cultivo de citricos en Murcia?

    1. Joseba Llona Autor de la entrada

      Muy buenas Marcelino

      A ver si puedo aportar algún comentario que te sea de utilidad.

      El concepto de “derechos y mejoras” resulta difícil de “deducir”, ya que trata de identificar:

      – Como derechos aquellos cuestiones que consecuencia de la actuación o gestión del mismo han podido generar posiciones favorables en la propia actividad, en el mercado…, que pueden ser cuestiones más o menos tangibles o intangibles. También han de considerarse en este apartado aspectos más concretos, un ejemplo puede ser que se haya tramitado una concesión de aprovechamientos acuíferos, o constituido a favor de la finca una servidumbre de paso que mejora claramente los accesos a la misma.

      – Como mejoras aquellas inversiones y aportaciones que ha realizado el arrendatario, como pueden ser, siguiendo con lo apuntado anteriormente, la instalación de riego realizada para la traída y distribución del agua de la concesión en toda la zona cultivada, y en el caso del nuevo acceso, los gastos realizados en acondicionar el camino; otras mejoras claras pueden considerarse cerramientos incorporados a la finca, obras de acondicionamiento de infraestructuras obsoletas…

      Por tanto el cálculo del DM puede ser sencillo porque, en principio el arrendatario dispondrá de los datos de las inversiones realizadas en la finca que, no englobándose dentro de las necesarias para el desarrollo de la actividad, han supuesto un amejoramiento de la finca, bien por incorporación de derechos inexistentes y que en el momento de valoración permanecen vigentes, o bien por el desembolso de inversiones en incorporar a la explotación determinados infraestructura, servicios o aspectos tecnológicos que han supuesto que en la actualidad la finca tiene un valor superior respecto de la situación en que se encontraba en el momento en que comienza el arrendamiento.

      Una cuestión importante es que este valor puede ser cero “0”, ya que el arrendatario ha podido desarrollar correctamente su actividad y mantener la explotación perfectamente, pero sin incorporar mejoras, limitándose a hacer los gastos necesarios para la explotación en cada campaña.

      Consecuencia de lo anterior, no puedo concretarte aspectos concretos, ya que en caso habremos de valorar que es lo que hemos incorporado a la finca respecto de la situación de partida, que permanece en la misma y que tiene un valor que se puede estimar, bien por el gasto que supuso, descontada su depreciación, o bien el sobrevalor que conlleva la presencia de lo incorporado respecto de la producción (bien por incremento de ingresos o por minoración de gastos).

      Esperando haber aportado algo de luz y no complicado el planteamiento, te envío un cordial saludo.

      Joseba Llona Sabarte

  5. Lázaro

    Hola Joseba.. muy bien explicada la fórmula. Gracias. Yo tengo una finca de erial- pastos que no uso y calculare la renta potencial. Pero no se que rendimiento poner y como justificarlo, el 200 euros sirve? el enlace k le diste a Ángel de www. besana… no se puede abrir..

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos necesarios están marcados *