[Valoraciones] Valoración del suelo rural en el TRLSR

Incidencia del Tipo de Capitalización y del Factor de Localización, dos de las novedades que refunde el TRLSR.

 

ExplotaciónRuralEn posts anteriores ya tratamos estos dos aspectos, si bien de manera aislada y sin analizar conjuntamente sus consecuencias.

Pues bien con el nuevo to legal tanto lo dictaminado por la STC 141/2014 que anuló el límite de “hasta un máximo del doble” para el Factor de Localización y la modificación operada por Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de Carreteras, en cuanto al Tipo de Capitalización que ya no será el valor de la Deuda Pública de plazo entre dos y seis años sino el promedio de los tres últimos años del rendimiento de las obligaciones del estado a 30 años.

Interesa por tanto visualizar al menos un ejemplo del antes y el después para valorar sus consecuencias.

Ejemplo de cálculo de capitalización

El artículo 11 del RVal, define que con carácter general el Valor de capitalización se obtiene mediante la siguiente expresión:

V = R ÷ r

Donde:
V = Valor de capitalización, en euros
R = Renta anual de la explotación. (Ejemplo 1.000 euros/hec = 0,1 euros/m2).
r = Tipo de capitalización (En este ejemplo no introduciremos el coeficiente corrector para una mejor comprensión del mismo)

Fecha de valoración, Octubre 2015 (para un terreno con un rendimiento de la explotación de 1000 €/hectárea/año ó 0,1 €/m²/año):

  • Valoración antes del TRLSR: Rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años. Según el Banco de España en el tipo ha sido 0,665%.
    • V = 0,1 ÷ 0,665% = 15,03 euros /m²
  • Valoración con del TRLSR (Ley de Carreteras): Promedio de los tres últimos años del rendimiento de las obligaciones del estado a 30 años es 4,96%.
    • V = 0,1 ÷ 4,96% = 2,01 euros /m² (en este ejemplo -86%)

Si continuásemos el ejemplo mediante el cálculo del Factor de Localización para una ubicación modal del País Vasco podríamos obtener el siguiente resultado.

El artículo 17 del RVal, define que el Factor de localización se obtiene mediante la siguiente expresión:

Fl = u1 × u2 × u3

Donde:
u1 = coef. accesibilidad de población
u2 = coef. accesibilidad a centros de actividad económica
u3 = coef. ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico

Cálculo U1

P1 = número de habitantes en 4km a la redonda (Ejemplo: Valor promedio CAPV 8.500 habitantes)

P2 = número de habitantes entre 4 y 40 km a la redonda (Ejemplo: Valor promedio CAPV 300.000 habitantes al coger casi siempre el área funcional de alguna capital)

u1 = 1 + x  = 1,1085 

Cálculo U2

d = La distancia kilométrica desde la parcela a la vía de transporte más favorable (d< 60 km) (Ejemplo: 5 km)

u2 = 1,6 – 0,01 × d = 1,55

Cálculo U3

p = coeficiente de ponderación según la calidad ambiental o paisajística (0-2) (Ejemplo: 0,5).

t = coeficiente de ponderación según el régimen de usos y actividades (0-7) (Ejemplo: 2).

u3 = 1,1 + 0,1 × (p + t) = 1,35

Cálculo Fl 

Fl = 1,1085 × 1,55 × 1,35 = 2,31

  • Antes del TRLSR Fl ≤ 2
  •  Con el TRLSR (STC 141/2014) Fl ≤ 2,31 en el ejemplo (+16%)

 

Combinando los dos elementos:

Antes del TRLSR Con el TRLSR
30,06 euros /m2 4,64 euros /m2

 A la vista del ejemplo y sin perjuicio de que las siguientes conclusiones no sean generalizables para todos los casos, se puede indicar que:

  1. Ante el descenso continuado y acusado del tipo de capitalización de la deuda del Estado a corto plazo, la adopción de un tipo promediado a más largo plazo parece reflejar mejor la inversión o desinversión en suelo rural y por tanto el valor del rendimiento capitalizado de la explotación.
  2. En el caso del País Vasco será bastante frecuente que el factor de localización supere el anterior guarismo de dos, que puede estar en un incremento de entre un 10 o 20% de manera habitual.

Nos sitúan estas modificaciones en un mayor grado de acercamiento al valor de sustitución o el valor por lo que hay, que pregonaba el LS07 como criterio general de valoración? Parece que sí.

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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Doctor Arquitecto (ETSAM, UPM), Arquitecto (ETSASS, UPV/EHU). Profesor Ayudante Doctor –ANECA- y Adjunto –UNIBASQ-. Profesor de la Cátedra UNED- Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Máster en valoraciones UPC-EM-REV y experto en Urbanismo, Derecho Urbanístico, Valoraciones, Ordenación y Gestión del Territorio y Evaluación ambiental. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Regeneración urbana integrada, Medioambiente, Vivienda sostenible, Financiación de proyectos urbanos, Apoyo a las autoridades locales y otras partes interesadas en el diseño y ejecución de políticas integradas y participativas). ECA Residuos nivel I. Ha sido docente de la EVETU (IVAP) y en la UPV/EHU, Universidad de Deusto, UP-Cataluña, UP-Valencia y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.

2 pensamientos en “[Valoraciones] Valoración del suelo rural en el TRLSR

  1. LEILA RIMADA HERNÁNDEZ

    Buenos días Álvaro,
    Tú explicación es muy clara y concluyente.
    Desde luego las nuevas modificaciones , hacen que el valor del suelo rural se “acerque” un poco más al valor real del mismo.
    Quedaba claro que la capitalización tomando como tipo la última publicación del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años, arrojaba un resultado totalmente desorbitado. Con la nueva modificación conseguimos que los valores del suelo, se acerquen un poco más a la realidad existente.
    En cuanto a la aplicación del factor de corrección por localización, creo que siguen siendo muy genéricos, se podrían especificar y concretar un poco más relacionándolos quizás con el tipo de explotación que se esté capitalizando.

    De cualquier forma, esta modificación es bienvenida y nos permitirá acercarnos a un valor un tanto más “Justo”.

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