[Valoraciones] Suelo Rural: ¿Cómo valorar sin r2?

Tras la anulación del tipo de capitalización r2, ¿Cómo se valora el suelo Rural? r2

Como ya comentamos tras la STS 1747/2020, el RVal del suelo Rural no contempla mecanismo para paliar las desviaciones significativas respecto del valor de mercado del resultado de aplicar el método objetivo de capitalización de rentas, lo que genera gran incertidumbre sobre la valoración.

Recordemos que el art. 36.1 TRLSR establece que el suelo rural se tasará mediante capitalización de la renta anual (Ingresos – Costes, I – C) de la explotación real o potencial. El art. 11 RVal establece la fórmula de capitalización en función de que la explotación produzca rentas constantes a lo largo del tiempo  o no, con las siguientes expresiones:11-b  11-a

El tipo de capitalización r es el establecido en la DA7.1 TRLSR: el promedio de los datos anuales de tres años de las Obligaciones del Estado a 30 años (dato que mantenemos actualizado con regularidad).

El apartado 2 de la propia Disposición dice lo que insertamos en la columna de la izquierda de la tabla siguiente. El art. 12.1.b RVal establece lo que insertamos en la columna de la derecha.

TRLSR DA7.2 RVal 12.1.b
2. Este tipo de capitalización podrá ser corregido aplicando a la referencia indicada en el apartado anterior un coeficiente corrector en función del tipo de cultivo, explotación o aprovechamiento del suelo, cuando el resultado de las valoraciones se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas.

Los términos de dicha corrección se determinarán reglamentariamente.

b) Cuando en el suelo rural se desarrollen actividades agropecuarias o forestales, se utilizará como tipo de capitalización, r2, el resultado de multiplicar el tipo de capitalización general r1 por el coeficiente corrector establecido en la tabla del Anexo I de este Reglamento según el tipo de cultivo o aprovechamiento

Como podéis comprobar, cualquier parecido sería pura coincidencia y, en consecuencia, la STS 1747/2020 anuló el Reglamento en este aspecto concreto. No entramos ahora en las razones porque ya comentamos esta Sentencia en su día.

1. Valoraciones a las que afecta la anulación

Como no se trata de una derogación sino de una declaración de nulidad, afecta a todas las valoraciones salvo las que ya hubieran adquirido firmeza que no son objeto de revisión.

2. Cómo valorar el suelo rural tras la anulación de r2

a. Mientras no haya desarrollo reglamentario que lo regule no se puede corregir el resultado de aplicar r1

La redacción original de la Disposición Adicional Séptima encomendaba a las Leyes de Presupuestos la regulación completa de la cuestión, de forma que, como señala la STS 1747/2020 FJ2,  «el tasador de los bienes rurales debía atenerse a lo que se hubiese dispuesto, y si se había establecido, en las Leyes de Presupuesto«. Sin embargo, la redacción vigente de la DA7.2 TRLSR encomienda al Gobierno que  establezca reglamentariamente tan solo la forma de la corrección pero no la propia existencia de la «separación significativa respecto de los precios de mercado«, que correspondería al tasador.

Sin embargo, esta constatación que ahora corresponde al tasador carecería de efecto alguno mientras un reglamento no determine cómo se corrige. De ser así, el tasador nada podría hacer mientras el Gobierno no reglamente válidamente, debiendo estarse entre tanto al valor objetivo de la aplicación del tipo de capitalización de la DA7.1 TRLSR.

Hay que tener en cuenta que el objetivo de las valoraciones no es obtener el valor de reemplazamiento patrimonial o de mercado, sino un valor justo (de ahí la actual inaplicabilidad del criterio de libertad apreciativa del art. 43 LEF a las valoraciones de inmuebles) y que actualmente se haya optado por generalizar los valores objetivos, con sacrificio del valor real.

De ser así, cabría exigir la responsabilidad patrimonial del Estado porque la demora en el desarrollo reglamentario perjudica al expropiado, para lo que sería conveniente haber intentado la opción b.

b. Tanto el tasador como el Jurado pueden determinar que la desviación es significativa y establecer un coeficiente corrector

Para ello:

  • El técnico tasador, en atención al art. 12.1 a RVal, deberá utilizar el tipo de capitalización general, r1, (de acuerdo con lo fijado en la DA7.1 TRLSR) aplicándolo al importe de la renta anual, calculado según lo expresado en el art. 9 RVal, de forma que obtendrá el Valor por capitalización.
  • El técnico tasador, en aplicación de la DA7ª.2 TRLSR, deberá estimar el valor en cada caso de los «precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas». Como no se indica la forma en que debe hacerlo, cabría simular la aplicación del método de comparación o bien, como menciona la propia STS 1747/2020 FJ1, utilizar «la publicación oficial del Servicio de Estadística del Ministerio de Agricultura realizada sobre la Encuesta de precios de la Tierra», cuya última edición podéis descargar en este enlace.

Como señala la Exposición de Motivos de la LS07, la comprobación de la separación significativa tiene su punto de Aquiles en la deducción de las expectativas urbanísticas a los precios de mercado: «porque muy pocas veces concurren los requisitos necesarios para asegurar su objetividad y la eliminación de elementos especulativos» (LS07 EM.V.3º).

  • En caso de que el Valor por capitalización, obtenido de la aplicación del r1, «se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas«, el técnico tasador debería estimar de forma justificada «un coeficiente corrector en función del tipo de cultivo, explotación o aprovechamiento del suelo«, y una vez calculado lo aplicaría al tipo de capitalización general, r1, obteniendo el tipo de capitalización aplicable al caso objeto de valoración, que aplicado al importe de la renta anual, nos dará el Valor por capitalización de la renta de la explotación.
  • En caso de que el Valor por capitalización, no se aleje de forma significativa de los precios de mercado considerados, directamente se adoptará como Valor por capitalización de la renta de la explotación obtenido con el r1.

Respecto de la situación anterior, nos encontramos con que, por parte de los técnicos, se deberá atender a la determinación de dos aspectos en absoluto precisos:

  • Los «precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas«,
  • La determinación del espectro del «alejamiento de forma significativa«, entre los anteriores y los valores obtenidos por capitalización

Todo esto supone más trabajo, si consideramos que el valor obtenido de aplicar el r1 se aleja de lo que el conocimiento y criterio del técnico puede ser el valor de mercado sin expectativas…

En cuanto a la determinación de ese valor de suelo sin expectativas, entendemos que debiera ser calculado por el método de comparación y corregido, en el caso de que se viera que los testigos utilizados contemplan expectativas, lo cual no es sencillo, ni nadie tiene un manual que indique cómo hacerlo, pero como la propia Sentencia se remite a la publicación comentada, puede salvar ese asunto, utilizar como referentes de comparación los valores que en ella aparezcan para la zona donde se sitúe el suelo objeto de informe.

La cuestión es muy reciente y todavía no hay resoluciones que apunten una línea de actuación, pero hemos querido avanzar estos comentarios por si pudieran ayudar a quienes tienen que enfrentarse a tasaciones de suelo Rural, porque las preguntas al respecto son reiteradas.

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Ingeniero Agrónomo (1986). Técnico en Valoraciones y Expropiaciones (1989-2014). Desde 2003, Socio y Gerente de Lurtek, empresa dedicada a la Gestión del Suelo, Valoraciones y Asistencia Técnica a diversas Administraciones en procedimientos Expropiatorios. Técnico en valoraciones inmobiliarias (colaborador de Servatas, Artasa, Tasasur). Profesor en cursos de Valoración del IVAP.

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