[Valoraciones] Suelo Rural: ¿Cómo valorar sin r2?
Tras la anulación del tipo de capitalización r2, ¿Cómo se valora el suelo Rural? 
Como ya comentamos tras la STS 1747/2020, el to del valor de mercado del resultado de aplicar el método objetivo de capitalización de rentas, lo que genera gran incertidumbre sobre la valoración.
Recordemos que el 
El tipo de capitalización r es el establecido en la tos anuales de tres años de las Obligaciones del Estado a 30 años (dato que El
Los términos de dicha corrección se determinarán reglamentariamente. Como podéis comprobar, cualquier parecido sería pura coincidencia y, en consecuencia, la STS 1747/2020 anuló el Reglamento en este aspecto concreto. No entramos ahora en las razones porque ya comentamos esta Sentencia en su día. Como no se trata de una derogación sino de una declaración de nulidad, afecta a todas las valoraciones salvo las que ya hubieran adquirido firmeza que no son objeto de revisión. La redacción original de la Disposición Adicional Séptima encomendaba a las Leyes de Presupuestos la regulación completa de la cuestión, de forma que, como señala la STS 1747/2020 FJ2, “el tasador de los bienes rurales debía atenerse a lo que se hubiese dispuesto, y si se había establecido, en las Leyes de Presupuesto“. Sin embargo, la redacción vigente de la to de los precios de mercado“, que correspondería al tasador. Sin embargo, esta constatación que ahora corresponde al tasador carecería de efecto alguno mientras un reglamento no determine cómo se corrige. De ser así, el tasador nada podría hacer mientras el Gobierno no reglamente válidamente, debiendo estarse entre tanto al valor objetivo de la aplicación del tipo de capitalización de la Hay que tener en cuenta que el objetivo de las valoraciones no es obtener el valor de reemplazamiento patrimonial o de mercado, sino un valor justo (de ahí la actual inaplicabilidad del criterio de libertad apreciativa del art. 43 LEF a las valoraciones de inmuebles) y que actualmente se haya optado por generalizar los valores objetivos, con sacrificio del valor real. De ser así, cabría exigir la responsabilidad patrimonial del Estado porque la demora en el desarrollo reglamentario perjudica al expropiado, para lo que sería conveniente haber intentado la opción b. Para ello: Como señala la Exposición de Motivos de la LS07, la comprobación de la separación significativa tiene su punto de Aquiles en la deducción de las expectativas urbanísticas a los precios de mercado: “porque muy pocas veces concurren los requisitos necesarios para asegurar su objetividad y la eliminación de elementos especulativos” (LS07 EM.V.3º). Respecto de la situación anterior, nos encontramos con que, por parte de los técnicos, se deberá atender a la determinación de dos aspectos en absoluto precisos: Todo esto supone más trabajo, si consideramos que el valor obtenido de aplicar el r1 se aleja de lo que el conocimiento y criterio del técnico puede ser el valor de mercado sin expectativas… En cuanto a la determinación de ese valor de suelo sin expectativas, entendemos que debiera ser calculado por el método de comparación y corregido, en el caso de que se viera que los testigos utilizados contemplan expectativas, lo cual no es sencillo, ni nadie tiene un manual que indique cómo hacerlo, pero como la propia Sentencia se remite a la publicación comentada, puede salvar ese asunto, utilizar como referentes de comparación los valores que en ella aparezcan para la zona donde se sitúe el suelo objeto de informe. La cuestión es muy reciente y todavía no hay resoluciones que apunten una línea de actuación, pero hemos querido avanzar estos comentarios por si pudieran ayudar a quienes tienen que enfrentarse a tasaciones de suelo Rural, porque las preguntas al respecto son reiteradas.
TRLSR DA7.2
RVal 12.1.b
2. Este tipo de capitalización podrá ser corregido aplicando a la referencia indicada en el apartado anterior un coeficiente corrector en función del tipo de cultivo, explotación o aprovechamiento del suelo, cuando el resultado de las valoraciones se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas.
b) Cuando en el suelo rural se desarrollen actividades agropecuarias o forestales, se utilizará como tipo de capitalización, r2, el resultado de multiplicar el tipo de capitalización general r1 por el coeficiente corrector establecido en la tabla del Anexo I de este Reglamento según el tipo de cultivo o aprovechamiento
1. Valoraciones a las que afecta la anulación
2. Cómo valorar el suelo rural tras la anulación de r2
a. Mientras no haya desarrollo reglamentario que lo regule no se puede corregir el resultado de aplicar r1
b. Tanto el tasador como el Jurado pueden determinar que la desviación es significativa y establecer un coeficiente corrector
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2 pensamientos en “[Valoraciones] Suelo Rural: ¿Cómo valorar sin r2?”
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Buenos días. Como menciona la propia STS 1747/2020 FJ1, utilizar «la publicación oficial del Servicio de Estadística del Ministerio de Agricultura realizada sobre la Encuesta de precios de la Tierra». Sin embargo en esta publicación no figura el cultivo forestal.
¿Entonces, para valorar fincas de forestal tiene que ser por comparación?
Gracias
Hola Patricia.
El método de comparación no está habilitado para valoraciones en suelo rural. Si en la publicación que señalas no se recoge el cultivo forestal, deberás acudir a otras bases de información contrastadas que si lo recojan y describirlas en tu valoración, pero aplicando el método de capitalización de rentas que recoge el Reglamento de Valoraciones.
Saludos, Alvaro.