Valoración de suelo Rural: Capitalización de la renta de la explotación

El valor del suelo Rural se obtiene mediante la capitalización de la renta de la explotación.

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Pendiente de adaptación al TRLSR en cuanto a:

  • Tipo de capitalización
  • Referencias de los artículos del TRLSR a su nueva numeración en el TRLSR
Precedentes
  • El art. 36 LEF establece que las valoraciones se realizarán según el valor del bien al iniciarse el expediente, “sin tenerse en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación y las previsibles para el futuro”. Este es el criterio normal en el derecho comparado.
  • Por contra, el art. 108 TRLS76 dispuso la tasación del suelo Urbanizable según el valor urbanístico, esto es, según el aprovechamiento que le correspondería al desarrollarse la actuación menos los costes imputados a dicho aprovechamiento (TRLS76 105) para la hipótesis de resultados óptimos del negocio. Para el suelo No Urbanizable, el art. 107 TRLS76 establecía la valoración según su valor inicial (TRLS76 104).

 

Como excepción, no se aplica la regla general de capitalización de la renta de la explotación en las valoraciones en procesos de equidistribución. En el sistema anterior, el suelo Urbanizable (Rural sujeto a actuación de Nueva Urbanización) se valoraba según el destino previsto, incluso aunque fuera expropiado; con el TRLS sólo se valora conforme al destino previsto en el caso de que el propietario participe efectivamente en la actuación de transformación.

 

El valor del suelo Rural se obtiene por el método de capitalización o actualización de rentas (TRLS 23, RVal 7.1), cuya finalidad es determinar el precio que podría pagar un inversor modal por el suelo atendiendo a las rentas que éste produce o puede producir teniendo en cuenta la rentabilidad esperada de la inversión.
Ejemplo: Valoración de negocio mediante actualización de rentas
Un inversor que adquiera por 2.000 € un negocio que produzca un beneficio de 100 €/año obtendría un interés del 5%, o lo que es lo mismo, un inversor que aspira a una rentabilidad del  5% anual, podría pagar hasta 2.000 € por un negocio que rinda 100 €/año. Si el negocio solo produjera un beneficio de 40 €/año y la oferta de venta fuera de 2.000 €, el inversor sabría que su expectativa de rentabilidad sería del 2% anual y optaría por otras alternativas más interesantes.

 

Incoherentemente, el art. 12 RVal desnaturaliza este concepto corrigiendo para las actividades agropecuarias o forestales el Tipo de Capitalización en función del tipo de actividad, mediante la aplicación de los coeficientes correctores fijados en el Anexo.1 RVal, que van del 0,78 al 0,39. Esta determinación se acoge a la posibilidad prevista en la Disposición Adicional Séptima, párrafo 2º, TRLS (según redacción establecida por el art. 10.2 del Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo).
Ejemplo: Coeficiente corrector según tipo de actividad agropecuaria o forestal
Siguiendo con un tipo de capitalización de referencia del 5% anual y un beneficio de 100 €/año y, por tanto, un valor del negocio de 2.000 €:

  • En caso de que la explotación fuera ‘tierra de labor regadío‘, ‘hortalizas aire libre‘ o ‘cultivos protegidos regadío‘, como el coeficiente corrector es del 0,78, el valor del negocio es de 2.564 €, o lo que es lo mismo,  “el inversor” se conformaría con un rendimiento del 3,9% anual  (5% x 0,78).
  • En caso de que la explotación fuera ‘prados naturales de secano‘, su coeficiente corrector sería del 0,39 y el valor del negocio de 5.128 €, o lo que es lo mismo,  “el inversor” se conformaría con un rendimiento del 1,95% anual (5% x 0,39).

Obviamente, ningún inversor modal pagaría esos valores por estos negocios porque no sería una inversión interesante.

Téngase en cuenta que

Ejemplo: Valoración de explotación no incluida en el Anexo.1 RVal
Para una explotación no incluida en el Anexo.1 RVal que genere un rendimiento anual de 1.500 €/Ha, el valor del suelo se obtiene capitalizando el rendimiento anual; es decir, calculando el capital necesario para obtener, a un tipo de interés determinado (en el ejemplo, el 4%), el rendimiento anual que genera la explotación (en el ejemplo, 1.500 €):

  1. Se aplica el Tipo de Capitalización general, es decir, el ultimo publicado por el Banco de España, aunque para el ejemplo se toma el 4% anual: 1.500 € / 4% = 37.500 €.
  2. En su caso, corregido por el coeficiente del Anexo.I RVal. En el ejemplo, no se trata de actividad incluida en dicho anexo y, por tanto, no se aplica coeficiente corrector alguno.
  3. Dividido entre la superficie de la explotación (en el ejemplo, 10.000 m²s):  37.500 € / 10.000 m²s = 3,75 €/m²s.
  4. En su caso, corregido por el factor de localización (TRLS 23.1.a.3ºRVal 17; 2 en el ejemplo): 3,75 €/m²s x 2 = 7,50 €/m²s
Ejemplo: Valoración de explotación incluida en el Anexo.1 RVal
Para una explotación incluida en el Anexo.1 RVal, en el ejemplo ‘hortalizas aire libre‘, que genere un rendimiento anual de 1.500 €/Ha, para obtener el valor del suelo mediante capitalización del rendimiento anual, el Tipo de Capitalización general se corrige con el coeficiente establecido en el Anexo.I RVal:

  1. El Tipo de Capitalización general, es decir, el ultimo publicado por el Banco de España, aunque para el ejemplo se toma el 4% anual, se corrige con el coeficiente del Anexo.I RVal, en el ejemplo 0,78: 1.500 € / (4% x 0,78) = 46.875 €.
  2. Dividido entre la superficie de la explotación (en el ejemplo, 10.000 m²s):  46.875 € / 10.000 m²s = 4,69 €/m²s.
  3. En su caso, corregido por el factor de localización (TRLS 23.1.a.3ºRVal 17; 2 en el ejemplo): 4,69 €/m²s x 2 = 9,38 €/m²s.
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Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático. Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP.

6 pensamientos en “Valoración de suelo Rural: Capitalización de la renta de la explotación

  1. José Luis Barbera Bustos

    Natxo, excelente trabajo. Felicidades. La única duda que tengo es, en relación con el ejemplo de valoración de explotación incluida en el Anexo del Reglamento de Valoraciones, cómo se calculan los 46.875 € que dices obtener de 1.500 € / (4 % X 0,78), ya que a mí me salen 48.076,92 €.

    Un saludo.

  2. Antonio

    Buenas tardes:

    Le agradecería que me dijera si para una explotación incluida en el Anexo.1 RVal, en el ejemplo ‘hortalizas aire libre‘, que genere un rendimiento neto anual de 50900 €/Ha, para obtener el valor del suelo mediante capitalización del rendimiento anual, la formula para el calculo podría ser ésta:

    50900 € / (3,67% x 0,78) = 1696666,6 €

    ¿Es correcto el cálculo?

    Gracias y un saludo

    Gracias y un saludo.

    1. Joseba Llona

      Hola Antonio.

      El método es correcto, aunque hay un pequeño error aritmético en el resultado (entendemos que el resultado correcto es: 1.778.103.-€).
      Únicamente comentar un aspecto:
      – La aplicación del coeficiente 0,78 viene regulada por el Art. 12 del Rgmto. “Cuando en el suelo rural se desarrollen actividades agropecuarias o forestales, se utilizará como tipo de capitalización, r2“, por lo tanto para su aplicación ha de tratarse de actividades reales que se encuentren en funcionamiento en el momento de la valoración.

      Para obtener el valor habría que aplicar, además, el factor de localización del art. 17 RVal. Así mismo, hay que aplicar el premio de afección del art. 47 LEF.

      De todas formas, el alto rendimiento anual de la explotación (resulta al menos un poco llamativo que el rendimiento neto de una actividad agropecuaria ofrezca un resultado de 50 900 €/ha) nos lleva a llamar la atención sobre el cálculo de este factor: Según el art. 9 RVal, la renta anual de la explotación sería el resultado de deducir a las ventas los costes y entre los costes anules también hay que incluir la remuneración del personal, incluso cuando la explotación sea en régimen de «cuente propia» y la amortización de las instalaciones y maquinaria.
      Ha de considerase que el resultado del valor de suelo, pendiente de aplicar el factor de localización, asciende a 177,81.-€/m2, valor muy superior a muchos terrenos urbanos de gran parte de las capitales del estado.

      Un saludo

  3. Juan Carlos Verardi

    Estimado Sr Tejerina, la consulta que le quiero formular se refiere a tierras en zonas optimas por sus caracteristicas agroecologicas que por la una ley de bosques que se reglamento en los ultimos años, inhibe a los propietarios de las mismas a desarrollars ningun tipo de actividad por lo que le resta todo valor.
    Ante la necesidad de valuarlas por razones contables, cual seria el criterio mas razonable para hacerlo. La propiedad a la que me refiero se encuentra en el Noroeste de Argentina, en la Provincia de Salta.

    1. admin

      Hola Juan Carlos.

      Creo que la lejanía invalida lo que yo pueda aportar. Por ello me voy a limitar a cuestiones de enfoque.

      En primer lugar, toda valoración esta condicionada por su finalidad, por lo que una de las fuentes de errores más frecuente es realizar la valoración buscando El Valor, como dato único y correcto. Por ejemplo, si se trata de valorar un inmueble que sirve de garantía (compañía de seguros, entidad financiera, fondo de pensiones…) esta finalidad debería condicionar absolutamente la valoración obteniendo un “valor seguro” en cualquier circunstancia. En estas valoraciones en España se utiliza el principio de prudencia (ante dos escenarios igualmente probables se opta por el que arroje un valor menor, art. 3.1.f ECO805/2003).

      En segundo lugar, respecto a la incidencia de decisiones administrativas que limitan los usos hasta el punto de laminar el valor del bien (“que le resta todo valor”), siempre conviene evitar los totum revolutum. Si hubiera una actuación de un tercero que afectara al valor:

      Habría que determinar si tal situación es reversible en una previsión razonable, porque si fuera irreversible (p.ej., por haber vencido los plazos de impugnación) o la alteración de las circunstancias fuera una hipótesis meramente ilusoria, el bien es el que es y la valoración no debe tener en cuenta la injusticia de la situación.
      Si fuera razonablemente viable dejar sin efecto el régimen limitativo de usos, el valor debería corresponderse con el régimen actual del bien, sin perjuicio de que se contabilice la posible plusvalía en caso de cambio de régimen pero ponderando los riesgos o probabilidades de que lleguen a frustrarse tales expectativas.
      En el caso de que pudiera obtenerse una indemnización o compensación por la imposición del régimen restrictivo, su contabilización también debería ir acompañada de la ponderación del riesgo de que no prospere la reclamación.
      Por último, a mi me parece que el método ideal de valoración es el de actualización de rentas (¿Cuánto podría pagar un inversor en su sano juicio por ese bien teniendo en cuenta lo que puede producir con los usos admitidos?). Y en este caso, la valoración nos enfrenta a la cruda realidad: ningún inversor en su sano juicio pagaría una cantidad adicional que compense la injusticia de la restricción de usos. Realidad que hasta la valoración no veríamos con tal nitidez al estar empañada por otras circunstancias, como la injusticia de la imposición singular de restricciones de uso para un beneficio colectivo.
      Un saludo.

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