Valoración de suelo: Deducción de cargas y deberes de urbanización pendientes

La valoración de suelo según sus expectativas urbanísticas se realiza considerando el valor en venta del producto inmobiliario y deduciendo el coste de las cargas y deberes pendientes. El importe de las cargas pendientes se incrementa normalmente mediante la aplicación de la Tasa Libre de Riesgo y la Prima de Riesgo.

Precedentes
  • El art. 36 LEF establece que las valoraciones se realizarán según el valor del bien al iniciarse el expediente, “sin tenerse en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación y las previsibles para el futuro”. Este es el criterio normal en el derecho comparado.
  • Por contra, el TRLS76 108 dispuso la tasación del suelo Urbanizable según el valor urbanístico, esto es, según el aprovechamiento que le correspondería al desarrollarse la actuación menos los costes imputados a dicho aprovechamiento (TRLS76 105).

Cuando el suelo se valora según su destino urbanístico, se tiene en cuenta tanto el aprovechamiento urbanístico que le pueda corresponder como los gastos necesarios para materializar dicho aprovechamiento.

Urbanización pendiente

A pesar del criterio general recogido en los arts. 36 LEF y TRLS 7.2, se valoran atendiendo a las expectativas con deducción de cargas.

El suelo correspondiente a los propietarios que participen en la actuación de transformación (TRLS 27.2) tanto Urbanizado como Rural.

El suelo Urbanizado no sujeto a actuación de transformación (TRLS 24)

  • El importe de las cargas y deberes pendientes de desembolsar se incrementa en la cuantía de una anualidad de la Prima de Riesgo y de la Tasa libre de Riesgo, con independencia del periodo que hubiera que anticipar los gastos con respecto a la fecha en que se pueda materializar la edificabilidad; lo mismo da que la intervención urbanizadora se pueda realizar con simultaneidad a la edificación (TRLS 27.2) tanto a la fecha en que sea posible obtener licencia (RVal 27.2).
  • El legislador ha dado prioridad a la seguridad jurídica frente a la justicia de la valoración y ha señalado el plazo de un año de Prima de Riesgo y Tasa Libre de Riesgo.
  • La Prima de Riesgo es la fijada en el Como Tasa Libre de Riesgo se considera el rendimiento de la Deuda Pública de plazo entre dos y seis según la última publicación del Banco de España.

Este método se aplica a:

  • Los deberes y cargas pendientes en suelo urbanizado no edificado que no esté sujeto a actuación de reforma o renovación (TRLSR 24.1.c y RVal 22.3) o que se trate de una intervención de transformación en que las obras de urbanización tuvieran que anticiparse más de un año.
  • (RVal 22.3), al objeto de determinar el valor del suelo.
  • Los gastos de urbanización al objeto de determinar las compensaciones por no adjudicación en operaciones de equidistribución (TRLS 27.2 y RVal 27.2)

Ejemplo: Aplicación de la deducción de cargas pendientes

  • Un suelo con un aprovechamiento valorado en 1.000 €/m2
  • Con unas cargas de urbanización de 100 €/m2
  • Con una prima de riesgo del 8% en el ejemplo (RVal Anx.IV)
  • Tasa Libre de Riesgo del 4% en el ejemplo,
  • 000 €/m2s – (100 m2s x [1+8%+4%]) = 888 €/m2s

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Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991), Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP (1995-2020). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático.

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