[V-S] 9 – La vivienda y la financiación del urbanismo

Hoy os proponemos hacer un alto  en esta serie sobre la Viabilidad Económica frente a Sostenibilidad Económica para reflexionar sobre un aspecto que nos parece fundamental: ¿La edificabilidad residencial aporta realmente recursos económicos?

Francisco Hernando y el más celebre de sus proyectos: Seseña

Francisco Hernando. Al fondo el más celebre de sus proyectos: Seseña

La imagen de nuestro querido Paco (el pocero) es una respuesta contundente a la pregunta retórica que abre este post. Pues claro que la edificabilidad residencial genera recursos económicos. Sin embargo, por otras latitudes no es un negocio tan brillante como por aquí.

La subvención fiscal a la compra de vivienda, por ejemplo, sería una fuente clara de generación de recursos porque permitió que los compradores pagaran precios más altos, lo que mejoraba el diferencial entre ingresos y costes de Paco. Sin embargo, no es propiamente creación de riqueza sino un trasvase de fondos desde la caja común al bolsillo de Paco (los altos impuestos que pagaba Paco, su generosa contribución al desarrollo del balompié y otros negociados, no nos deben distraer de la verdad incuestionable, porque, por muy generoso que fuera, estas contribuciones nunca pasaban del 3 o el 4%).

El IBI barato es otro vaso comunicante que mejora la cuenta de resultados de Paco. ¿De dónde salen los fondos correspondientes? Estaréis pensando que hay que ir más despacio y que ¿desde cuándo el IBI es barato?, que el IBI cubre los costes de funcionamiento de la ciudad, por lo que no es barato, es el correcto. Pero lo cierto es que el IBI (junto con otros tributos) permite cubrir básicamente los costes por consumibles y por reparaciones urgentes de los espacios públicos; lo cierto es que el IBI actual no permite costear algo que no hacemos: no permite costear el mantenimiento preventivo de la urbanización y tampoco la amortización de la urbanización, tal como ya comentábamos en un post sobre El coste de funcionamiento de la ciudad (Cambio de Paradigma, 12). Si no hacemos mantenimiento preventivo, la obsolescencia de la urbanización se acelerará; el ciudadano del momento en que, más temprano que tarde (35 años?), sea inaplazable reurbanizar, se va a encontrar con que los ciudadanos del presente hemos gastado la urbanización dejándole la herencia de arreglarla y la caja vacía. Lo correcto sería que a medida que vamos comiéndonos, gastando, la urbanización, paguemos el valor de lo gastado para que, cuando deba renovarse, haya fondos en caja que alivien el esfuerzo (a fin de cuentas, eso es la dotación para amortizaciones). Según nuestros cálculos, el IBI promedio puede situarse en 5 €/m²t/año y el correcto rondaría los 15 €/m²t/año. No son cifras muy lejanas de las de nuestros vecinos del Norte (véase el Taxe fonciere y el Taxe d’habitation  francés) si tenemos en cuenta que sus urbanizaciones son más modesta y que es una práctica extendida que los vecinos, además del IBI, mantengan los espacios públicos locales. Aquí el trasvase proviene, por tanto, del futuro.

El mantenimiento de la edificación. La edificación residencial tiene un mantenimiento y conservación que tiende a nada. Como la vivienda es eterna y no tiene ningún gasto, podemos pagarle a Paco lo que pide, porque comprando vivienda pagas una vez y se acabó. Más aún, el Estado contribuye al mantenimiento a través de las ayudas a la rehabilitación, una especie de transferencia de la caja común al propietario residencial que, en el fondo, no es otra cosa que dorarle la píldora al comprador para que pague todo lo que pide Paco. Nuestro cálculo es que la edificación residencial requiere para mantenimiento y renovación un promedio de 40 €/m²t/año.

Veamos ahora cómo ha sido el negocio de la promoción residencial (tomamos como fecha de referencia 2006 y valores de Bizkaia):

Una vivienda de 100 m2t. Precio de Venta: 360 m€. Coste de construcción de 130 m€, incluidos todos los gastos e impuestos (36%). Gastos de promoción: 56 m€ (16%). Gastos de urbanización: 30 m€ (8%). El diferencial de 144 m€ está destinado al Ayuntamiento (participación de la comunidad en las plusvalías, 19 m€, 5%), y el resto se distribuye entre el propietario del suelo y la remuneración de Paco (125 m€, el 35%).

Si pudiéramos resetearnos y tuviéramos gobiernos responsables, si además asumiéramos que la urbanización requiere mantenimiento preventivo (cosa que ahora no hacemos) y reposición cada 35 años (que ahora tampoco dotamos), los adquirentes de vivienda sabrían que la contribución a la ciudad (IBI o cualquier otra cesta de tributos o de cuotas a entidades de conservación) debe situarse en el entorno de los 15 €/m2t/año. Si también asumiéramos que lo mismo ocurre con la edificación, debiendo situarse la contribución a mantenimiento y renovación en unos 40 €/m2t/año. Si se cumplieran todos estos condicionales, los compradores sabrían que poseer una vivienda de 100 m2t supondría un coste (hoy prácticamente oculto) de 5500 €/año o 460 €/mes, por lo que solo podrían atender una hipoteca más pequeña y no podrían pagar por la vivienda los precios de mercado actuales.

Veamos cómo hubiera sido el negocio de la promoción residencial si estos costes no se ocultaran:

Si el comprador de la misma vivienda de 100 m2t tuviera presentes los costes ocultos de 5,5 m€/año y obtuviera un crédito que descontara este gasto fijo, podría abonar por la vivienda, a iguales ahorro previo y esfuerzo, 284 m€  (79%).

Manteniendo la misma cuantía para la urbanización, quedarían para el Ayuntamiento, el propietario del suelo y la remuneración del promotor 85 m€ (algo menos del 60% de la cantidad conjunta de lo que ha sido real).

¿A que estas cifras se parecen más a las de nuestros vecinos del Norte?

Precio-Vvda_Componentes

Hablando de viabilidad económica, lo que ha permitido un sector inmobiliario tan boyante ha sido, fundamentalmente, mandar al futuro algunos costes, es decir, la viabilidad del pasado ha provocado la insostenibilidad actual. Como no podía ser de otra forma, porque la construcción no produce riqueza neta, sino que se limita a cambiar el dinero de bolsillo. Paco hizo dinero a costa del común y a costa de los ciudadanos del futuro, es decir, nosotros.

Si en lugar de hacer magia financiera con la vivienda, la hubiéramos hecho, por ejemplo, con los mercados medievales, es decir, que vendiendo pan de hogaza disfrazados de trapenses generaríamos sustanciosas ganancias, nuestros queridos propietarios de El Bullón no pleitearían por más viviendas sino por más mercados medievales, eso si, por el monopolio de los mercados medievales.

Lo de los mercados medievales os parece un ejemplo de majaras, ¿verdad?

¿Y por qué lo de la vivienda nos parece normal?

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Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático. Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP.

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