[V-S] 8 – Las espirales de degradación y la viabilidad

¿Qué ocurre cuando un barrio o una ciudad entran en una espiral de degradación? Que tenemos que repensar todo el sistema y eso es lo que han tenido que hacer en Detroit.

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Fuente: Citylab

La ciudad de Detroit es una de nuestras debilidades y a pesar de la distancia o lo ajeno que pueda resultarnos, es un ejemplo paradigmático de los procesos de degradación urbana, que ya a finales del año 2015 tuvimos ocasión de analizar con cierto detenimiento. Desde el año 2006 y derivado de la caída de las tres grandes empresas del sector del automóvil (Ford, General Motors y Chrysler, The Big Three), se produjo el fenómeno del abandono de viviendas, incluso barrios completos.

Aquella caída del sector estratégico del automóvil (y más en la economía americana) supuso una ingente pérdida de puestos de trabajo y la consiguiente migración de numerosa población. Se podría decir que la cosa no debería haber sido para más, si no fuera por el consiguiente efecto dominó:

  1. Depreciación de los activos inmuebles por minusvaloración de las entidades tasadoras que cambiaron las pautas de tasación y se generó una falta de transacciones (ventas).
  2. Una depreciación de los activos que provocó la imposibilidad de utilizar los inmuebles como garantía para financiar las obras de conservación y mejora con el consiguiente deterioro y abandono.
  3. Un abandono de inmuebles ahondado porque las cargas tributarias superaban incluso el valor residual (nuestro valor al final de su vida útil, RVal 18), quedando los inmuebles en manos del Ayuntamiento (edificio cuasi-ruinosos y deuda de difícil o imposible cobro).
  4. Un ayuntamiento que quedó en cuasi bancarrota por falta de ingresos e imposibilidad de mantener o enajenar los bienes “adquiridos”.
  5. Y todo ello multiplicado por la discriminación financiera por áreas o etnias (red-lining), que impidió el acceso al crédito a determinados colectivos (sociales y sobre todo raciales), obligando a tener que pagar en metálico (en determinados barrios el volumen de transacciones en metálico alcanzó el 87% de los casos en el año 2014). Además en este fenómeno resultó revelador que del 13% restante de las transacciones, un tercio de los créditos (176/529)  se produjera en los 4 distritos más pudientes de un total de 46, para una población de 700.000 habitantes.

Superar este claro ejemplo de espiral de degradación supuso tener que “refundar” (en un doble juego de palabras, Volver a fundar y Dotar de nuevos fondos) el sistema de crédito para lograr cierta viabilidad. Para ello tuvieron que establecer una nueva dinámica de valoración, un saneamiento crediticio, apostar por nuevos mecanismos y tácticas, que hicieran funcional el sistema nuevamente, mediante la generación de micro-bancos que adquirieron activos deteriorados en pequeños paquetes y junto con los préstamos, tuvieron que otorgar subvenciones para la rehabilitación controladas por las entidades de crédito.

En el proceso se percataron que la actuación individualizada no permitía revertir el problema, tenían que abordar el problema desde una perspectiva de conjunto, siquiera porque el sistema de tasaciones hacia depender el valor de los inmuebles de la media del área donde se insertaban, al menos en clave de barrio. Para ello, apostaron por propietarios que veían sus inmuebles como activos de inversión y que permitiesen reactivar el mercado, así como asumir ciertas operaciones con perdida para cambiar el sentido de la espiral de la degradación, mediante la ocupación progresiva de inmuebles, ya que el valor no resulta intrínseco al edificio, sino está fundamentalmente influenciado por el barrio. El cambio de modelo se completó mediante la disposición de un conjunto de tasadores especialmente formados para activos rehabilitados o a ser rehabilitados.

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Fuente: Citylab

Esa fue la historia de 2015, pero ¿cómo ha evolucionado hasta 2017?

Pues tal y como apuntan los investigadores Laura A. Reese y Gary Sands, en su artículo Is Detroit Really Making a Comeback?, la cosa no ha hecho sino empeorar, en especial en cuanto a desigualdad. A pesar que de que se ha dado por terminada la mayor bancarrota de la historia de América (la viabilidad del sistema), Detroit sigue en recesión. La población, el empleo y los ingresos siguen decreciendo, mientras que el paro y la pobreza han aumentado. El crecimiento económico únicamente se ha localizado en la zona centro (que recoge el Centro Médico de Detroit, la Universidad Estatal de Wayne, los lugares de deportes y ocio, así como las principales instituciones culturales de la ciudad), que solo suponen el 5% de la ciudad, en una conurbación de 3,6 millones de habitantes donde el 80% vive en el extrarradio. Únicamente en esta zona centro los inmuebles se han apreciado un 5% desde el año 2008, mientras que en el resto de la ciudad siguen hundidos. La gentrificación generada por la revitalización del centro ha venido a agravar la desigualdad, así como la diferenciación por barrios. Y como colofón, el reparto del trabajo resulta notablemente favorecedor para los blancos y en gran medida para las personas no oriundas de Detroit.

Para revertir esta situación los autores nos apuntan una serie de estrategias que sin duda pasan por un cambio de perspectiva y de foco:

  • Apostar por intervenciones de carácter integrado.
  • Mejorar las dotaciones educativas.
  • Apostar por el emprendimiento.
  • Mejorar las redes de transporte comunitario.
  • Mejorar de los servicios a los barrios y comunidades.
  • Activar nuevos mecanismos financieros (tipo revolving, donde los beneficios redunden nuevamente en los ámbitos que los generan y permiten expandir sus efectos a zonas contiguas).
  • Pero sobretodo, incrementar el empleo mediante una oferta suficiente y adecuada de los usos productivos (eso que señala nuestro ISE, TRLSR 22.4), con el consiguiente efecto dominó.

Como se puede observar,

  1. La intervención puntual no resuelve el problema. La disyuntiva no está entre una rehabilitación aislada o ninguna, la aplicación de fondos públicos a la rehabilitación (subvenciones, incentivos fiscales…) debería estar acompañada de un análisis de eficiencia. Los bancos de Detroit se han dado cuenta de que el ámbito mínimo de análisis y de intervención no es la vivienda o el edificio, sino el barrio.
  2. El  tratamiento o intervención física y financiera, no solo no es insuficiente, sino que es ineficaz si no se aborda la solución a medio y largo plazo, mediante la inversión en educación y en el tejido productivo, con la finalidad de reducir la desigualdad y la brecha entre el centro prospero de la ciudad y los barrios deprimidos que lo rodean.

Detroit sigue siendo un ejemplo paradigmático de lo que puede llegar a ser (si no lo es ya) nuestra realidad económica, social  y medioambiental, por lo que seguiremos analizando su evolución por si nos sirve de acicate o, cuando menos, reflexión.

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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Arquitecto (1998). Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. y docente de la EVETU (IVAP). Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Master en valoraciones UPC-EM-REV y experto en materia urbanística. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Integrated Urban Renewal, Environmental Issues, Sustainable Housing Support to local authorities and other stakeholders in designing and delivering integrated and participatory policies). ECA Residuos nivel I. Ha impartido clases en las Universidades de la UPV/EHU, Deusto, UPC y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.

6 pensamientos en “[V-S] 8 – Las espirales de degradación y la viabilidad

  1. Tomás Marín

    Interesante el tema de Detroit porque nos recuerda que las ciudades nacen, crecen, y también decrecen e incluso mueren cuando la actividad económica que las sustenta decae. Hay muchísimos ejemplos de decadencia física y desaparición de ciudades, e intentar mantenerlas a cualquier coste sería tan absurdo como intentar prolongar hasta el infinito la vida de las personas.
    Cualquier solución en estos casos pasa por procesos de desurbanización, creo que en Detrot saben mucho de eso, y aquí tendremos que empezar a tomarnos en serio este tipo de procesos.

    1. javier hernandez

      En USA, de las 20 Áreas Metropolitanas que tienen una mayor contracción de la población, la mitad están en el cinturón de óxido, la zona central con descomposición de la base industrial. En 9 de ellas, en los últimos 5 años, las muertes superan a los nacimientos.
      En España conocemos bien que el empleo es, quizás, el mayor motor de la expansión y la vitalidad urbana. La España vacía, las cuencas mineras, la desaparición de la industria textil, naval, del metal, la transformación agrícola y ganadera y nuestras ciudades de 2 meses de vida al año, nos lo deberían recordar.

  2. Arsenio Piñeiro Santos

    En nuestro país, en determinados cascos históricos de ciudades importantes el traslado de la población pudiente a nuevas zonas residenciales, dejó como residentes a la población con menos recursos, la mas envejecida, incapaces de acceder a nuevas viviendas, y como consecuencia la vida y el ambiente se sostenía por la oferta comercial, gastronómica y lúdica de comercios, bares y restaurantes que permanecían algunos desde varias generaciones anteriores, bien valorada por los habitantes. Es una de las causas de la degradación de la vivienda y del ambiente de nuestras plazas, sitios y calles históricas. Situación que demanda no solo una rehabilitación residencial, sino alternativas atractivas y de potenciación del uso residencial para su reactivación urbana. Pero la lectura podría ser de otra manera, ¿qué ocurriría ente la inexistencia de usos terciarios? ¿sería un barrio dormitorio? ¿algo parecido a los parques empresariales donde el ambiente es inexistente mas allá del horario de trabajo? En definitiva, no todas las administraciones locales tienen la capacidad técnica y económica para detectar y controlar el equilibrio de usos en sus barrios, lo cual sin duda seria deseable, pues de ello depende su viabilidad económica.

  3. javier hernandez

    Lo siento, en mi opinión, no existe el equilibrio de usos. Siempre es la transformación o la muerte. Por otro lado, tampoco existe el control de los procesos. Existe la probabilidad. Se adopta una acción y ello genera una reacción que puede moverse entre ser casi nula o ser incontrolable. El proceso es más una labor de acción-reacción y rogativas a la diosa que corresponda. En el ejemplo anterior de casco histórico, si la actividad es atractora, llegaran muchos visitantes, que atraerán nuevas inversiones, que podrán ser más potentes que las locales, que irán desapareciendo, o simplemente, los herederos aplicarán criterios de mayor rentabilidad o expansión desvirtuando el ambiente original y así podríamos continuar explicando procesos posibles y transformadores durante un buen rato.
    Si se mejora la zona residencial del casco, pero será muy difícil competir en comodidad con las ventajas de las nuevas zonas residenciales a las que huyeron los residentes que podían elegir por poder adquisitivo, los nuevos residentes del casco serán atraídos por precio o por el valor añadido de la singularidad del casco histórico. Los primeros requerirán nuevos servicios para la familia pero subsodiados, los segundos suelen tener mayor poder adquisitivo y empiezan a demandar servicios caros en su entorno y a gentrificar su territorio, perjudicando la vida de los residentes anteriores que no pudieron trasladarse…la dinámica imparable de la vida urbana, y menos mal, porque de lo contrario estaría congelado en el tiempo, como muchos pueblos y ciudades, durante 10 meses, varios años o abandonado hasta que cambie su destino.
    Problemas complejos que requieren intentar actuaciones caso a caso y…suerte, depende de demasiadas variables que no controlamos para lograr un éxito temporal.

    1. admin

      Hola Javier. Es evidente que los simplismos y grandes titulares, impiden la finura que requiere cualquier análisis y más en materia urbanística, como los fenómenos de gentrificación. ¿Podríamos coincidir en que existen varios tipos de gentrificación?, buena, mala, deseada, rechazada, inducida, propiciada…
      ¿Cómo se comporta la gente ante la valoración de sus inmuebles? ¿de manera individual, especulativa, social, cooperativa, colectiva? en no pocas ocasiones se critica por sendas circunstancias, porque se actúa y porque no se actúa. La cuestión siempre es la misma ¿Cui prodest?
      Muchas gracias por tus comentarios, Alvaro.

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