[V-S] 7 – La regeneración urbana espontánea

¿Por qué algunos barrios entran en procesos de regeneración y otros no? La sostenibilidad de los tejidos urbanos requiere inversiones que dificultan la viabilidad económica.

Chueca

Barrio de Chueca (Madrid)

La prensa envía mensajes con cierta regularidad dando cuenta de barrios que han ganado atractivo:

Este tipo de noticias y nuestro optimismo natural, nos llevan a asumir inconscientemente que los barrios antes o después remontarán.

Sin embargo, nuestro optimismo inconsciente (que es otro indicador de la estupidez humana) no se da cuenta de que estas noticias responden a una de las paradojas periodísticas (es noticia que el humano muerda al perro) y que por cada barrio que se recupera de forma casual hay miles que se degradan sin remedio.

Cuando un barrio se concibe como un barrio dormitorio, en un lugar inadecuado, con dotaciones insuficientes… está condenado a la degradación porque no es atractivo y la mayor parte de sus residentes están deseando que surja la oportunidad de abandonarlo (este podría ser el caso de  nuestro querido Bullón).

En otros casos, la condena a la  inevitable degradación no es un pecado original sino que se produce porque el diseño del barrio y de sus edificios se vuelve obsoleto prematuramente.

En ambas circunstancias, la economía de mercado puede producir recuperaciones insólitas (como cuando el dueño muerde al perro), que convierten algunos barrios en referente y atraen savia nueva: actividades o residentes que podrían permitirse residir en otros lugares, en principio mejores…

La gerencia de la ciudad debería programar sistemáticamente las inversiones necesarias para garantizaran que los barrios se adapten a las nuevas exigencias y, así, mantener su competitividad. Esta provisión de fondos podría ajustarse calculando que el uno por cien del tejido urbano va a librarse espontáneamente de la degradación. Esta provisión de fondos estaría destinada, además de la remuneración de la gerencia, a sostener el comercio de barrio en aquellos lugares que la economía de mercado los desabastece, a propiciar actividades de ocio que de otro modo no emergerían… No hablamos de subvencionar a las asociaciones que existen; la buena gerencia urbana debe saber en cada momento dónde no se debe cerrar el último ultramarinos, dónde haría falta abrir una ferretería… y, lo más importante hablando de viabilidad económica, contar con los fondos necesarios para abordar estas inversiones, de altísima rentabilidad social y económica.

Si nos preocupáramos de atesorar los fondos necesarios para afrontar estas políticas de prevención urbana, la actividad inmobiliaria no sería tan lucrativa como hemos conocido. Lo que hemos hecho ha sido dejar vacante el puesto de gerente de la ciudad, no dar lugar a estos costes de intervención preventiva (costes ocultos), y que las plusvalías urbanísticas fueran las que la mayor parte de nosotros espera que vuelvan. Entre nosotros, hay quien desea que vuelvan las plusvalías urbanísticas para financiar la campaña a presidente del club de fútbol de su pueblo; otros, mejor intencionados en apariencia, esperan a las ansiadas plusvalías para costear las consecuencias de no haber actuado correctamente (¿El Bullón?) aunque haya que reedificar con intensidades invivibles y engordar la bola de nieve.

Por ello (y por más cosas), pensamos que la sostenibilidad urbana requiere de unos costes que reducen o, incluso, pueden impedir la viabilidad de la promoción inmobiliaria tal como la concebimos, que la exigencia de la sostenibilidad económica (viabilidad a largo plazo o verdadera viabilidad) comporta una pérdida significativa de viabilidad económica (entendida como beneficios de la actuación inmobiliaria, viabilidad a corto plazo o falsa viabilidad) y que el Informe de Sostenibilidad Económica (TRLSR 22.4) no es solo otro anejo que se añade al Estudio de Viabilidad Económico-Financiera (LvSU 62.1.f o RPU 42), sino que lo sustituye, derogando el viejo mandato que garantizaba que los propietarios, entonces obligados a ejecutar el planeamiento, ganaran dinero haciendo realidad los planes de la administración, porque la viabilidad económica a corto que conocemos se consigue gracias a impedir la viabilidad económica a largo plazo o sostenibilidad económica.

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Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático. Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP.

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