[V-S] 6 – Maldito racionamiento!

La edificabilidad fue la piedra filosofal del Siglo XX en España,  ¿seguirá siéndolo? ¿Y seguirá correspondiendo al propietario del suelo dónde se ubica?

Estraperlo-racionamiento

En los anteriores posts de esta serie sobre Viabilidad vs Sostenibilidad hemos constatado la aspiración generalizada de resolver las necesidades de regeneración urbana mediante más y más edificabilidad residencial así como el riesgo de que la edificabilidad prevista no sea realmente una fuente de ingresos en entornos de regresión demográfica, como el presente, o el riesgo, más grave aún, de que esta sobreoferta de edificabilidad provoque vaciamiento de otros barrios vulnerables, multiplicando el problema que se pretende evitar, no sería desvestir un santo… sino desvestir a varios.

¿Por qué la edificabilidad tiene esa cualidad de piedra filosofal? Si estuviéramos en un régimen de libre mercado y competencia perfecta, todos los barrios edificarían lo que consideraran oportuno, la vivienda no tendría el precio que tiene y no serviría para financiar los deficits acumulados de mantenimiento de la edificación y de la urbanización.

En el fondo y bien mirado, la pretensión de los propietarios recurrentes de El Bullón no sería tanto poder edificar más, sino que los demás no puedan edificar, quedarse con toda la edificabilidad o casi. En este marco de racionamiento de la oferta de vivienda, la pretensión de más edificabilidad residencial no es otra cosa que disfrutar de barra libre dejando para los demás escasez.

¿De qué valdría la edificabilidad si todos tuvieran barra libre? ¿De qué vale la edificabilidad en el centro del desierto? ¿De qué vale la edificabilidad en Detroit, por poner un ejemplo? La edificabilidad tiene un valor sustancioso en un mercado en que haya demanda y para quién tenga el monopolio de la oferta.

El valor de la edificabilidad no radica, por tanto, en el suelo dónde pueda ubicarse (lo que sobra es suelo, perdonádnos la exageración) sino en la necesidad-demanda y la necesidad es colectiva. Debe tratarse como un recurso escaso y común que no podemos dilapidar para beneficio de unos pocos.

Imaginad un sistema en que la edificabilidad no este racionada, pero que para aprovecharla fuera requisito atender todos los costes que comporta la misma (mantenimiento de los servicios, impacto ambiental, emisiones de CO2, generación de suelo productivo, la alícuota parte de viviendas sociales…), vamos, como si fuéramos un país civilizado. ¿Cómo encajarían las pretensiones de los recurrentes de El Bullón de obtener recursos mediante el aprovechamiento excluyente de la necesidad de vivienda generada por el conjunto de la ciudad?

Estamos en un sistema perturbado, en que la posibilidad de edificar no se generaliza porque se supone que es nociva y debe minimizarse, pero se distribuye gratuitamente aquí y allí postergando a unos en detrimento de otros. En estas condiciones, es lógico que algunos intenten quedarse para sí ese recurso colectivo tan mal administrado, si la edificabilidad racionada no va para los necesitados de El Bullón iría para algún potentado… Y todo vale.

Por cierto, para colmo de la perturbación, ¿qué han conseguido los recurrentes de El Bullón? Que la anulación del plan que les daba una edificabilidad de 5,2 viviendas por cada vivienda actual y, en consecuencia, el renacimiento del plan anterior, con peores condiciones de viabilidad. Les han dado a elegir entre un plan generosísimo y otro menos dadivoso y han preferido la opción menos ventajosa económicamente para los vecinos del barrio, gastándose para ello en abogados el dinero que parece escasearles.

¿Hay alguien a los mandos de este tren?

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Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático. Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP.

5 pensamientos en “[V-S] 6 – Maldito racionamiento!

  1. Aitor

    ¡Claro que lo hay! Nombrarlo, sin embargo, te adjetiva automáticamente como anti-sistema. Sintomático, visto que nadie desea ser tildado como tal, asumiendo que el “sistema” es bueno. ¡Manda …! como diría un ex-embajador.

    1. Natxo Tejerina

      Hola Aitor. No hace falta dar nombres, basta con decir el pecado. En este mundo estrafalario del mercado inmobiliario español, a nosotros nos cuesta mucho creer que haya una mente maquinadora y que este resultado responda a un plan trazado, preferimos pensar que hay quien se organiza para sacar partido de las circunstancias, sean las que sean: que hay mucho movimiento de dinero, ganan, que hay crisis, ganan los mismos, que sube la bolsa, que baja… Por eso no necesitan provocar la guerra ni la paz, pase lo que pase, siempre ganan. No en vano nuestro dios favorito es Hanlon y, respecto a lo de la mano inteligente que lo ha organizado todo, somos seguidores de Carlo Cipolla, que dijo aquello de “Siempre e inevitablemente cada uno de nosotros subestima el número de individuos estúpidos que circulan por el mundo” (primera de sus Leyes Fundamentales de la Estupidez Humana) 😉

  2. Tomás Marín

    Es curioso, en algunos paises de Europa no existe el concepto de edificabilidad, ni siquiera lo entienden, y el resultado no ha sido una densificación salvaje sino todo lo contrario. En ningún pais existe la clasificación del suelo con la consiguiente asignación de derechos (vendibles) antes de que los destinatarios se gasten ni un euro (comisones aparte).
    Los españoles somos una isla conceptual en eso que llamamos urbanismo. ¿Será que todos los demás están equivocados?

    1. Natxo Tejerina Autor de la entrada

      Hola Tomás. Me alegro de verte por aquí, lo primero felicitarte por tu blog. Efectivamente, la clave esta en la clasificación, que convierte el arte de planificar en el tractor de la especulación. Lo más sorprendente es la satisfacción general con este sistema y la creencia de que los equivocados son los demás. Cuantos más problemas aparecen, más incrementamos la regulación (estamos encantados), sin darnos cuenta de que el problema no esta en la escasez de la regulación sino, probablemente, en lo contrario. Gracias por tu comentario

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