[V-S] 5 – Me pido…

Antes de abandonar El Bullón para abordar el tema central de esta serie hablemos de las actitudes de los protagonistas en relación con la Viabilidad económica y la Sostenibilidad de la acción urbanística.

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Vecinos del El Bullón departiendo… ¿sobre las características de su nueva vivienda?

El primer personaje es el Ayuntamiento, que asigna a El Bullón una edificabilidad brutal con el deseo de que la renovación salga gratis. El segundo es el Propietario, que quiere más. Por último, está el Tribunal, que anula el Plan municipal porque no garantiza suficientes beneficios económicos.

Perdón, nos dejábamos a un personaje relevante, el Legislador, que en 2013 ya había establecido que una actuación sobre el medio urbano (parece que es el caso, no?) se debe considerar viable aunque el valor de la edificabilidad prevista (los ingresos) sea inferior a los costes de la actuación. Y… según el legislador, ¿a partir de cuantas pérdidas dejaría de ser viable? Cuando las pérdidas, distribuidas equitativamente entre los propietarios, supongan una aportación por los propietarios superior a 500 € por cada metro cuadrado construido de vivienda o unos 40.000 € por familia, es decir que mientras las pérdidas no superen dichas cifras, la actuación con pérdidas es viable como ya comentamos en el post Deber de conservación (1): Cuantía máxima.

Es comprensible que el Propietario prefiera una vivienda nueva gratis, para el es mucho mejor que pagar hasta 40 000 €, sobre todo porque no está seguro de que, en caso de pagar, no le toque continuar en su vieja vivienda rehabilitada, con lo que nos gusta estrenar! Así que este personaje prefiere no oír al Legislador.

¿Y el Ayuntamiento? Pues, obviamente, quiere lo mejor para sus clientes, digo, vecinos.

  • Si ellos quieren viejo por nuevo gratis, pues habrá que dárselo, eso precisamente es la democracia, ¿no?
  • Pero si es imposible, es tan bueno económicamente que no puede ser.
  • Pues que sea otro el que les desengañe!

Así que el Ayuntamiento tampoco escucha al Legislador. En nuestra opinión lo peor no es que sea imposible la renovación con tantísimas viviendas como para que salga gratis el viejo por nuevo. Sería mucho peor que se hiciera y se venideran todas las viviendas, porque vaciaría barrios vulnerables precipitando su degradación y agravando exponencialmente el problema económico.

¿Y el Tribunal? Pues elige entre alguna de  las alternativas que plantean los letrados y, por cierto, así va haciendo jurisprudencia. Pero a lo que íbamos, ¿qué consecuencias tiene la anulación del Plan porque incurre en la tibieza de multiplicar la edificabilidad por 5,2 solamente? Que se vuelve al plan anterior que, probablemente, sea menos viable económicamente que el anulado y que no hay actuación y que la espiral de la degradación continúa agravando las condiciones del barrio. Si pasa el tiempo, es posible que algunos edificios desaparezcan por ruina (lo que no es muy viable para sus propietarios) y que finalmente la historia y la inacción corrijan el error de haber construido un barrio en un lugar inadecuado.

Esto parece el anuncio de la lotería de Navidad. O la carta al Olentzero: El vecino dice para qué vamos a gastar en rehabilitar, mucho mejor que Olentzero nos traiga una casa nueva. Los padres trazan un plan para hacer verdad el “plan olentzero” y el cuñado mayor dice que no, que ya que escribimos a Olentzero, que traiga solución completa y que no se olvide del todoterreno para la parcela de garaje. Y nadie quiere desengañar al pobre.

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Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático. Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP.

2 pensamientos en “[V-S] 5 – Me pido…

  1. galonso1

    Enhorabuena por el Blog, describes la realidad y añadiría que a ello se une el coste del tiempo invertido, y el tiempo vale dinero.

    1. Natxo Tejerina Autor de la entrada

      Gracias Gonzalo. Efectivamente, el esfuerzo realizado y que se ha ido por la cañería, que podría haberse destinado a otras necesidades… Y las ilusiones que se van desgastando, las de los vecinos que pidieron más aunque deseaban que se hiciera realidad el plan, las de los técnicos municipales, las de los concejales…

      Un saludo. Natxo y Álvaro

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