[V-S] 2 – Más viviendas para mejorar la viabilidad

En el post anterior de esta serie os planteábamos un listado de preguntas, la primera de las cuales no era otra que una interpelación hacia la validez de la solución habitual de incrementar el número de viviendas de manera sistemática y masiva, con la finalidad de que las plusvalías generadas aportaran la viabilidad imperativa señalada por “todos” y aun a costa de vulnerar los topes máximos de la cuantificación residencial establecida por la ordenación del territorio.

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Barrio El Bullón (Santurtzi)

Nos parece muy interesante la experiencia de El Bullón, en la que se inspira esta serie. Decimos que “se inspira” porque intentaremos simplificarla con la intención de que sea más útil para la reflexión.

Se trata de un barrio en proceso claro de degradación. El PGOU prevé una actuación de renovación urbana: las viviendas actuales no llegan a 200 y la nueva ordenación prevé algo más de 900 (el ratio de crecimiento residencial es exactamente de 5,2 viviendas resultantes por cada vivienda existente). El plan justificaba que los costes de la actuación, incluidos los realojos, quedaban cubiertos por los valores de repercusión del suelo de la edificabilidad prevista en la ordenación. Conviene aclarar que cuando decimos “incluidos los realojos”, por aquí significa cambio de vivienda vieja por nueva sin coste.

Algunos propietarios (parece que querían más) impugnaron el planeamiento. La pericial judicial discrepó en algunos de los números del Estudio de Viabilidad con el efecto de que los valores de repercusión del suelo de la edificabilidad prevista eran inferiores a los costes de la actuación. La Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del Pais Vasco anuló una modificación del Plan General y dos versiones del Plan Especial que ordenaba promenorizadamente el ámbito mediante Sentencias de 19/07/2012 (STSJ PV 3682/2012) y 20/10/2015 (STSJ PV 3436/2015).

Nos llama la atención que en una anterior sentencia de la misma Sala se vinculaba la obligación de que la actuación fuera económicamente rentable para los propietarios «…desde el momento en que el art.120 TRLS76 impone a los propietarios el cumplimiento de los deberes de cesión y de costeamiento de las cargas urbanísticas (art.14.2 LRSV)» (STSJ AND 3237/2005, lo de AND es un error del Cendoj). Y es llamativo porque:

  • Desde la promulgación de la LS07, los propietarios no tienen el deber de ejecutar el planeamiento, es la llamada participación potestativa prevista en el art. 8.1.c TRLS08 (citamos los precepto aplicables a las actuaciones anuladas) de la que ya nos hemos ocupado en ocasiones anteriores. Si el motivo de la necesidad de rentabilidad de la ejecución era el deber de los particulares de ejecutar el plan, una vez que desaparece este deber, ya no tiene razón de ser la exigencia de la rentabilidad económica. La LS07 no se limitó a establecer esta participación potestativa sino que estableció el carácter público de la acción urbanística (art. 6.a TRLS08: “El derecho de iniciativa de los particulares, sean o no propietarios de los terrenos, en ejercicio de la libre empresa, para la actividad de ejecución de la urbanización cuando ésta no deba o no vaya a realizarse por la propia Administración competente“) y que la viabilidad a tener en cuenta era la de la Hacienda Pública, es decir, para el conjunto del plan y no para cada una de las actuaciones (art. 15.4 TRLS08).
  • Desde la promulgación de la L3R, en que la participación en las actuaciones sobre el medio urbano pasa a ser obligatoria (art. 9.5 TRLS13), la viabilidad económica de estas actuaciones se redefinió, dejó de requerirse que los ingresos fueran superiores a los costes, admitiéndose que los costes fueran superiores a los ingresos, siempre que la contribución de los propietarios al déficit de la actuación no excediera del 50% del coste de construcción a nuevo de la edificación existente (art. 11.a L3R, ahora art. 22.5.a TRLSR), cuantía muy significativa, como ya comentamos.

Volviendo al asunto que nos ocupa, resulta que se anula el planeamiento porque los ingresos son inferiores a los costes. Supongamos que los costes no son alterables, por ello la vía para cuadrar las cuentas no es otra que incrementar la edificabilidad, prever más viviendas.

Sin embargo, resulta que el instrumento de ordenación territorial aplicable prevé que la oferta máxima de viviendas para Santurtzi sea de un total de 2000 viviendas y que el planeamiento vigente ya prevé el crecimiento residencial máximo y que para mejorar la viabilidad de este ámbito habría que empeorar la viabilidad de otros ámbitos.

  • ¿El criterio de la viabilidad fijado en las Sentencias citadas podría justificar el incumplimiento de la oferta máxima de vivienda establecido por el instrumento de ordenación del territorio para el conjunto del municipio?
  • Y en tal caso, si la reducción de viviendas en otros ámbitos podría acarrear indemnizaciones a los propietarios perjudicados con cargo al ayuntamiento, indemnizaciones que perjudicarían las finanzas municipales, ¿tal perjuicio a la sostenibilidad de la hacienda local determinaría la nulidad de la modificación?
  • ¿Puede un ámbito absorber la demanda de vivienda, condenando al resto de ámbitos a no tener margen alguno para su viabilidad? ¿o incluso a no poder completar las ordenaciones previstas?

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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Arquitecto (1998). Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. y docente de la EVETU (IVAP). Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Master en valoraciones UPC-EM-REV y experto en materia urbanística. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Integrated Urban Renewal, Environmental Issues, Sustainable Housing Support to local authorities and other stakeholders in designing and delivering integrated and participatory policies). ECA Residuos nivel I. Ha impartido clases en las Universidades de la UPV/EHU, Deusto, UPC y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.

2 pensamientos en “[V-S] 2 – Más viviendas para mejorar la viabilidad

  1. jose m. martinez iranzo

    Me parece muy interesante la labor de análisis que estas realizando sobre un caso real que por lo que se aprecia de tus manifestaciones conoces muy bien. Totalmente de acuerdo con tus comentarios e interpretaciones de las leyes que finalmente se refunden en la L.7/15, aunque discrepo en que no está tan claro que la potestad del deber de participar en el planeamiento en las actuaciones del medio urbano y menos que ello suponga la exoneración de la exigencia de la viabilidad económica; me imagino que los jurídicos en esta materia podrán aportar más que nosotros los técnicos pero creo yo que ello supondría una vulneración clara de los principios descritos en la exposición de motivos de las leyes comentadas. De cualquier manera, estoy de acuerdo en las preguntas que tan acertadamente planteas respecto al desequilibrio que se produciría en el conjunto del ámbito del suelo urbanizado, lo cual también es contrario a muchas de las últimas sentencias en no pocos territorios del ámbito nacional (aunque referidos al modelo expansivo de ciudad, lease, los que eran suelos urbanizables), pero en definitiva referido al mismo fondo del asunto.

    1. admin

      Hola José Manuel:
      Efectivamente, partimos de un caso real, si bien extrapolamos consecuencias que las sentencias no vislumbran.
      En cuanto a la variación del modelo y la obligación de participar estamos convencidos que es así, lo dicen los artículos 17.2 y 24 del TRLSR. Pero más allá de la obligatoriedad legal, estamos igualmente convencidos de que las actuaciones no se pueden imponer, sino que deben ser impulsadas de abajo a arriba (bottom-up). Una actuación sobre el medio urbano, requiere un amplio consenso, concienciación y asunción de deberes, y estos no se pueden hacer sin una amplia participación y corresponsabilidad, como señala igualmente el art 4.4 del TRLSR.
      En cuanto a la viabilidad económica, sostenemos que no es que no sea exigible, sino que ha sido reformulada, de tal manera que estas actuaciones de saldo habitualmente negativo, tienen un límite para su viabilidad legal (que el diferencial entre costes e ingresos no superen el límite máximo de los valores legales del deber de conservación). Nuevamente, el modelo legal encontrará su barrera de aplicación en la capacidad de pago-financiación de los propietarios obligados a participar, para lo que habrá que buscar otras soluciones de financiación, que no de regalo de dinero público (aunque la gente trate de esconderlas, en Europa hay soluciones, pero nos gusta más el dinero “gratis”, aunque sea insostenible e incluso en muchos casos injusto).
      Estas y otras perspectivas las analizaremos en los siguientes post y por ello te invitamos a que nos sigas y que nos des tu opinión en ellos.
      Un saludo y muchas gracias, Natxo y Alvaro.

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