[V-S] 10.1 – Recapitulación

Cerramos la serie sobre Viabilidad vs Sostenibilidad con esta recapitulación en dos entregas.

bullon

El Bullón (Santurtzi)

Como recordareis, los vecinos de El Bullón solicitan que la actuación urbanística prevista en su barrio tenga una mayor edificabilidad al objeto de garantizar su viabilidad económica y el  TSJ-PV está de acuerdo con ellos, por lo que ha anulado en 3 ocasiones el planeamiento al considerar que un incremento residencial de un 500% (!) es insuficiente para garantizar la viabilidad económica (podéis consultar el detalle en el 2º post de la serie).

Nos preguntamos si esta “viabilidad económica” reivindicada por los vecinos y respaldada por el TSJ-PV, que estaba prevista en el sistema de 1956 (RPU 42 55 63 83.4), ha sido replicada en la “nueva” ley vasca de suelo de 2006 (LvSU 62.1.f 68.f 69.3) y que con gran alborozo sostiene el TS (por ejemplo, STS 1603/2016, que anula el PGOU de El Campello), es complementaria de la “sostenibilidad económica” requerida por la legislación básica del estado desde 2007 (LS07 15.4, ahora TRLSR 22.4), es decir, exigencias distintas, o si, por el contrario, son una misma exigencia (la viabilidad) con un cambio de foco: antes la viabilidad era a corto y ahora es a largo plazo. Antes, bastaba para conseguir la viabilidad desplazar las deudas al futuro, ahora esa patada hacia adelante, no sirve para conseguir la viabilidad porque la cuenta es a largo plazo.

Os adelantamos que, en nuestra opinión la viabilidad económica a corto a que se refería el sistema de 1956 (y que los tribunales han revivificado de forma tan insensata) es incompatible con la viabilidad económica real o de verdad, denominada sostenibilidad económica, actualmente exigible, de modo que esta ha sustituido a aquella.

Vamos a fundamentar esta conclusión en dos ejes: La viabilidad económica a corto se consigue a costa trasladar al futuro y al común ciertos costes por lo que es la causa de la inviabilidad económica real (cuestión que tratamos hoy) y la viabilidad económica a corto basada en crecimientos residenciales en un entorno de regresión demográfica se consigue provocando degradación urbana en los tejidos más vulnerables (a la que nos referiremos en el siguiente y último post de esta serie).

En resumen, la viabilidad del modelo urbanístico de 1956 comporta una visión miope, miope porque no ve más allá del momento en que el promotor de la actuación sale corriendo con la pasta (miopía temporal) ni más allá del ámbito territorial de la actuación, de la raya, (miopía espacial).

Antes de entrar en la cuestión anunciada, no podemos dejar de referirnos a las circunstancias concretas de esta actuación, que deberían haber disparado las alertas:

  • El Bullón es un barrio construido en el lugar equivocado, esta circunstancia destaca entre las que han provocado su degradación actual por falta de competitividad urbana (el urbanita medio prefiere vivir en otro sitio y abandona el barrio tan pronto como sus capacidad de endeudamiento se lo permite); sin embargo, la solución parece pasar por agravar el error de diseño inicial, incrementando la edificabilidad residencial hasta multiplicarla por cinco).
  • Las actuales tasas de actividad económica están acelerando los procesos de degradación urbana por la dificultad pública y de los particulares para afrontar los gastos imprescindibles en reparación de “ladrillo y bordillo” y restitución de tejido social; sin embargo, la solución agrava el problema al empeorar el ratio de actividad económica por vivienda.

Estas “soluciones” de más ladrillo aunque el lugar no sea el adecuado (en nuestra opinión, tan desacertadas) vienen condicionadas por las herramientas legales (en nuestro caso, la legislación urbanística y la regulación de la actividad inmobiliaria). Deberíamos institucionalizar mecanismos de diagnóstico que nos capaciten para promover la revisión de las herramientas disponibles (normativa urbanística, fiscalidad) y la forma en que las aplicamos (delimitación de ámbitos urbanísticos, sistemas de gestión…), pero parece que no esta en nuestras agendas el análisis con visión estratégica y que todos nuestros esfuerzos van en la línea de aprovechar las oportunidades de rendimiento inmediato al problema concreto que tenemos en la parte superior de la bandeja de entrada.

Decíamos en el 9º post de esta serie que los beneficios que comporta la atribución de edificabilidad se basan en la ocultación de costes futuros. Supongamos que el Ayuntamiento afectado accede al incremento de edificabilidad demandado y que el Informe de Sostenibilidad Económica aconseja, y así se aprueba, crear una entidad de conservación o alguna figura equivalente que se haga cargo de

  • el mantenimiento del ladrillo y el bordillo,
  • de garantizar la competitividad urbana del nuevo barrio mediante la programación de inversiones que aseguren la prestación de los servicios de proximidad de carácter comercial, cultural, social y cuantos otros se consideren necesarios en el futuro y,
  • sobre todo, de garantizar las tasas de actividad económica que procuren la existencia de empleo dignamente remunerado en proporción al crecimiento residencial del barrio.

Imaginemos tambien que se informa a los nuevos residentes de la cuota que tendrán que abonar cada mes para garantizar la sostenibilidad del nuevo barrio mediante esta entidad de conservación. En tal caso, no pagarían por las nuevas viviendas los precios a que estamos acostumbrados, el ansiado crecimiento residencial no reportaría los beneficios habituales y la viabilidad a corto se frustraría.

Como los compradores se endeudan al límite, no podemos exigirles sus obligaciones de mantenimiento ni de contribución a los costes reales de la ciudad. Tanto los propietarios de inmuebles como los administradores de la ciudad, en consecuencia, nos limitamos a las reparaciones urgentes y, por tanto los procesos de degradación como el de El Bullón son la consecuencia directa de los beneficios obtenidos para garantizar la viabilidad económica a corto.

El sistema urbanístico de 1956, resolvió el problema de la industrialización de España, garantizando el beneficio del promotor (esa es la viabilidad económica a corto) remitiendo al futuro la resolución del problema generado, previendo una mayor capacidad económica en dicho futuro  (queremos suponer que fue un riesgo calculado por parte de alguien tan inteligente como para parir el sistema urbanístico español de 1956), de forma que no fue magia, ni el milagro de los peces y los panes, sino simple ingeniería financiera. Por ello, los actuales procesos de degradación urbana son consecuencia de aquella viabilidad a corto y de que no se haya rectificado el modelo durante más de cincuenta años.

Desde otro punto de vista, las plusvalías de la acción urbanística no se derivan tanto de la posibilidad de construir más viviendas sino de que, en las condiciones actuales, cada nueva vivienda es una oportunidad de atracar al futuro y al común. Lo mismo que cada nueva radial de Madrid no era una forma de generar riqueza sino de atracar a los contribuyentes a través de Bankia, felizmente rescatado (perdón por el ejemplo, pero no nos hemos podido resistir por su rabiosa actualidad).

La rectificación del modelo vino con la LS07 que adoptó dos medidas trascendentales:

  1. La publificación de la acción urbanística (LS07 6.a), una de cuyas consecuencias más trascendentales en el tema que estamos tratando, fue el carácter potestativo de la participación en la promoción de las actuaciones (LS07 8.1.c, ahora TRLSR 13.2.c 14.c), por lo que los deberes urbanísticos tradicionales ya no se imponen al propietario sino a “la promoción” (LS07 16.1, ahora TRLSR 18.1).
  2. Las actuaciones ya no tienen que ser viables a corto (medida que tenía su fundamento teórico en el antiguo deber de transformación que se impuso a los propietarios) sino viables o, en palabras de la ley, sostenibles económicamente (LS07 15.4, ahora TRLSR 22.4).

Cuando el Gobierno Vasco implantó la LS07 exigió los dos requisitos: la viabilidad a corto y la viabilidad a largo (DvMU 31.1.e-f), lo que evidencia que creía que los juegos malabares del legislador franquista eran magia, pero como bien dice el DLEMagia: [1] Arte o ciencia oculta con que se pretende producir, valiéndose de ciertos actoso palabras, o con la intervención de seres imaginables, resultados contrarios a las leyes naturales” o, cómo de forma más sintética dicen los anglosajones, Free is nothing.

Los resultados financieros que obtuvo el legislador del 56 fueron gracias, también a un importante crecimiento demográfico en las ciudades y del empleo (en realidad, es el mismo fenómeno). Creer que en entornos de regresión demográfica y altas tasas de desempleo o subempleo como las actuales pueden replicarse los resultados, demuestra que nuestros tribunales también creen en la magia.

Otros post de esta serie:

The following two tabs change content below.

Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático. Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP.

Un pensamiento en “[V-S] 10.1 – Recapitulación

  1. José Luis Azkarate

    Muy de acuerdo con lo expuesto brillantemente por Natxo.

    Actualmente en el País Vasco estamos en pleno proceso de revisión de las Directrices de Ordenación Territorial. Toca cambiar de época: del crecimiento a la conservación y mejora del territorio ya construido. Hay que cambiar de paradigamas. Hay que cambiar la genética del 56 que sigue inspirando legisladores, tribunales, planificadores y gestores, como bien ha explicado Natxo.

    ¿Aprendamos algo de lo que ha pasado y está pasando?

    Deberíamos aprovechar esa revisión de las DOT para de paso, iniciar un proceso de ordenación, revisión y refundido de la legislación de ordenación del territorio, urbanística, vivienda y ambiental. Para pasar del crecimiento a la conservación, del suelo urbanizable a la regeneración urbana, de la VPO a la rehabilitación. Generando nueva herramienta que apoye la gestión desde el sector público (es difícil esperar en este tipo de nuevo negocio a las iniciativas privadas).

    Este podría ser un debate a abordar en el próximo Euskalhiria 2017. También se puede abordar en los cursos y foros de IVAP-EVETU. El cambio es necesario y posible. Y los pecados de omisión dejan remordimientos espantosos…

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos necesarios están marcados *