TRLS: ¿Nueva Reparcelación?

¿Es posible que el TRLS estatal haya cambiado de tapadillo una materia tan urbanística como la reparcelación?

Reparcelación

El objetivo fundacional de esta web es abordar la problemática de la complejidad normativa que incide en la actividad urbanística; en demasiadas ocasiones tenemos que echar mano del principio de Hanlon para no atribuir a la maldad el paquete normativo con el que tenemos que lidiar día a día. El problema al que nos enfrentamos en este post es de los que justifican la existencia de esta web, aportando una perspectiva complementaria: el profeta Hanlon pasa a estar acompañado del castizo “… y la casa por barrer“.

No se a vosotros, pero a mi me cuesta muchísimo detectar las novedades de las normas, creo que es porque me resulta difícil prescindir de los conocimientos previos a los que tiendo a atribuir las virtudes del sentido común y de “las cosas que son como tienen que ser”.

El torno a la reparcelación que son más que cuestionables:

Ejemplo

En la reparcelación (para simplificar el ejemplo no se considera la cesión gratuita de edificabilidad):

  • La aportación de los propietarios de suelo sería el valor de los solares urbanizados (1 200 000+200 000) de 1 400 000 € y la del ayuntamiento de 150 000 €, por lo que correspondería a éste una cuota (150 000/1 550 000) del 9,67%.
  • Se adjudica al ayuntamiento la parcela de VPO, lo que supone un exceso ([200/1 400 000]-9,67%) del 4,62%, por el que tendría que pagar la correspondiente compensación, unos 62 140 €.
  • Además al Ayuntamiento le correspondería una cuota de urbanización del 14%, que en la cuenta de liquidación provisional ascendería ([400 000-150 000] x 14%)  a 35 000 €.

Es decir, el ayuntamiento compra una parcela que si estuviera urbanizada valdría 200 000 €, paga por ella 247 140 €, aunque la parcela todavía sea un futurible. No sólo no hay descuento por el periodo de anticipo del pago, sino que hay recargo, además se contraen todos los riesgos, tanto por desviaciones al alza de la obra de urbanización como, lo que es más importante, por no estar asegurado que la urbanización llegue a buen puerto (por circunstancias de la economía general o específicas de la actuación, suelos contaminados, afecciones sectoriales…).

Podría decirse que estos efectos se evitarían si el urbanizador no aportara capital para integrarse en la comunidad reparcelatoria, pero en algunos casos la compra es obligatoria (p.ej., tos/2006/07/0603776a.pdf#page=105″ target=”_blank”>LvSU 150.c y e).