Tasa Libre de Riesgo negativa

A principios de agosto, el Banco de España publicó (BOE 02/08/2019), como todos los meses, el rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años que marca el hito de pasar a ser negativo, exactamente, el -0,07% anual. Hoy se ha publicado el segundo tipo negativo, -0,143%.

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Hay que tener en cuenta, en primer lugar, que esta barrera no es tan significativa, porque el valor nominal del interés de la deuda tiene dos componentes: la retribución de la deuda en sentido estricto y la depreciación del dinero. Dicho de otra forma, si prestamos 100 y un año después nos devuelven 110, el tipo de interés nominal será del 10% pero para saber el rendimiento real del dinero tendremos que ponerlo en comparación con la evolución del valor del dinero de forma que si, cuando lo prestamos hace un año, con 100 € podíamos comprar 100 kg de patatas y, cuando nos lo devuelven, la misma cantidad de patatas nos cuesta 107 €, en realidad el rendimiento real del dinero sería de 3 € dado que los otros 7 € son simplemente actualización del valor. Por ello, hace mucho que el valor real del interés es negativo. Las gráficas siguientes recogen la evolución del valor nominal del rendimiento interno de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años, la de la izquierda el valor medio ponderado en diciembre (publicado en enero del año siguiente) de los últimos años y la de la derecha el de los últimos meses. La linea gris representa el valor nominal y la línea negra o roja (según que sea positivo o negativo) su valor real descontando la variación interanual del IPC.

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Evolución del Rendimiento interno de la Deuda de 2 a 6 años: Valores nominales y reales

Por otra parte, la incidencia actual de tal valor negativo es limitada porque interviene combinado con otros factores. Antes, veamos con un ejemplo que habría pasado si este dato siguiera siendo el tipo de capitalización del suelo Rural (lo fue hasta el 30/09/2015).

Ejemplo: Cómo hubiera evolucionado el valor del suelo Rural en caso de haber seguido utilizándose como tipo de capitalización el rendimiento interno de la deuda de plazo entre 2 y 6 años

Para un terreno en que proceda considerar el uso potencial de pastizal con un renta anual de 1000 €, su valor tomando como tipo de capitalización el rendimiento interno de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años sería en función del valor aplicable según la fecha de referencia:

  • Enero de 2013 (4%): 1000 ÷ 4%= 25.000 €
  • Julio de 2019 (0,008%): 1000 ÷ 0,008%= 12.500.000 €
  • Agosto de 2019 (-0,070%): 1000 ÷ -0,070%= -1.428.571 € (a pagar por el expropiado!!!)
  • Septiembre de 2019 (-0,143%): 1000 ÷ -0,143%= -699.301 € (un pequeño alivio para el expropiado, porque de haberse iniciado el expediente expropiatorio en Agosto, le hubiera salido todavía más caro).

Como ya comentamos en su día, el tipo de capitalización del suelo Rural ha pasado a tomar como referencia las obligaciones a 30 años y considera un promedio de tres datos anuales por lo que, de momento, no hemos llegado a ver manifestaciones tan kafkianas como las del ejemplo anterior.

El rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años, que desde Julio tiene un valor nominal negativo, opera para mayorar los gastos pendientes en las valoraciones en suelo Urbanizado (TRLSR 37.1.c 40.2, RVal 22.3.2º 27.2) y para determinar la indemnización de la iniciativa (TRLSR 39.1, RVal 29.1.2º), en ambos casos junto con la Prima de Riesgo por lo que tiene el efecto de reducir de hecho la cuantía de la indemnización o la incidencia del riesgo por los gastos pendientes.

Ejemplo: Cómo afecta la variación del rendimiento medio de la deuda de plazo entre 2 y 6 años en la valoración de suelo urbanizado

Para un terreno de uso residencial (Prima de Riesgo= 8%) que tenga un valor bruto de 100.000 € y unas cargas de urbanización pendientes estimadas en 10.000 €, el impacto de la variación del rendimiento medio de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años sería en función del valor aplicable según la fecha de referencia:

  • Enero de 2013 (4%): 100.000 – 10.000 x (1+8%+ 4%)= 100.000 – 11.200= 88.800 €
  • Julio de 2019 (0,008%): 100.000 – 10.000 x (1+8%+ 0,008%)= 100.000 – 10.801= 89.199 €
  • Agosto de 2019 (-0,070%): 100.000 – 10.000 x (1+8%-0,070%)= 100.000 – 10.793= 89.207 €
  • Septiembre de 2019 (-0,143%): 100.000 – 10.000 x (1+8%-0,143%)= 100.000 – 10.786= 89.214 €

Como se puede ver mediante el anterior ejemplo, la incidencia de este llamativo dato negativo es muy contenida y despreciable comparada con los errores consustanciales a la metodología legal (en los que hoy no nos detendremos y que son, básicamente, el desprecio tanto del factor tiempo -como si el plazo fuera siempre un año, aunque no lo sea- como del riesgo específico de la actividad urbanizadora, totalmente infravalorado).

Para concluir, tenemos la sensación de que el legislador opta por unos valores de referencia (p. ej., en el caso de las valoraciones, el rendimiento medio de deuda pública de plazo entre 2 y 6 años o de las obligaciones del Estado a 30 años o fija las primas de riesgo, RVal Anx.4, o los coeficientes correctores por uso  del suelo Rural, RVal Anx.1) mediante el sistema de seleccionar aquellos referentes cuyos efectos con los datos del momento de elaboración de la norma o los del pasado inmediato (es decir, obervando el retrovisor) son aceptables y los fosiliza, como si las circunstancias no pudieran cambiar.

Sin embargo, los cambios que está experimentando la sociedad son, comparados con lo ocurrido en el pasado, muy grandes y se producen con una aceleración muy acusada. En materia de valoraciones es importante el objetivo de la estabilidad de las valoraciones para procurar una cierta previsibilidad, pero, en unas circunstancias tan cambiantes como actuales, la previsibilidad siempre es en detrimento de la justicia y de la lógica más elemental. Es necesario minimizar el objetivo de la estabilidad de las valoraciones y cambiar la forma en que elaboramos las normas remitiéndolas a métodos de cálculo que puedan adaptarse a las cambiantes circunstancias de la sociedad. Pensamos que no se trata de acertar con el método más correcto, porque el tiempo determinará su obsolescencia, a veces, antes de que llegue a entrar en vigor la norma que lo contiene, sino de establecer una metodología ágil que permita adoptar en cada momento el método que mejor se adapte a las circunstancias actuales.

Bienvenidos a Septiembre.

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Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático. Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP.

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