Ruina y Deber de conservación

Una reciente sentencia del TSJ PV analiza el deber de conservación de la edificación y la excepción al mismo por ruina del edificio.

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El caso

El Ayuntamiento de Zaldibar dictó el 01/06/2012 resolución desestimando la solicitud de declaración de ruina de un edificio y ordenando obras de reparación del mismo.

Dicha orden fue recurrida por el propietario afectado llegando el asunto al Tribunal Superior de Justicia que, el 26/02/2016, ha dictado la Sentencia que hoy comentamos.

La Sentencia

Son diversos los aspectos que resuelve la Sentencia y vamos a centrarnos en dos.

Es sabido que el deber de conservación de los edificios se extingue cuando el valor del edificio no justifica la inversión, lo que se entiende que ocurre cuando el coste de las obras comporta un porcentaje muy alto (tanto) en comparación con el valor del edificio (ciento).

Las cuestiones que vamos a examinar son dos:

  1. El tanto: Si el porcentaje que suponen las obras necesarias respecto al valor de reposición del edificio para que cese el deber de conservación es del 60%, según el art. 199.2.1 LvSU, o el 50%, según el art. 36.3 de la Ley de Patrimonio Cultural Vasco, a la que se remiten las Normas Subsidiarias de planeamiento municipal.
  2. El ciento: Si el valor del edificio a que se refiere el art. 199 LvSU es el valor de reposición a nuevo o el depreciado por antigüedad y estado de conservación.

El Tanto

En apartado 3 del Fundamento Jurídico Quinto se llega a la conclusión de que aunque las Normas Subsidiarias de Planeamiento municipal se remitan a la Ley de Patrimonio Cultural Vasco, es de aplicación el porcentaje establecido con carácter general por el art. art. 199.2 LvSU, dado que el ámbito de aplicación de la Ley de Patrimonio Cultural Vasco es estricto.

El Ciento

En el apartado 1 del Fundamento Jurídico Quinto se llega a la conclusión de que la mención del art. 199.2 LvSU al “coste de reposición del edificio” excluye la aplicación de la depreciación por antigüedad y estado de conservación, tal como ya apuntaba la Sala en la STSJ PV 3376/2013, es decir, para la Sala, Coste de Reposición es lo mismo que Coste de Reposición Bruto.

La legislación para la sostenibilidad del medio urbano y la ruina

La L3R modificó el TRLS08, y en particular su art. 9.1 (actual art. 15 TRLSR), ampliando el deber de conservación mediante el incremento del ciento hasta el Valor de Reposición Bruto Actualizado … y la extensión de las obligaciones en que se concreta, pasando a ser un Deber de Actualización, como ya comentamos en su día.

El Ayuntamiento alegó esta normativa básica, lo que permitía despejar la cuestión de un plumazo, pero parece que tanto los letrados como los tribunales son más dados a bucear en la jurisprudencia consolidada que a aventurarse con las nuevas orientaciones legales.

Resulta llamativo que a pesar de que la Sala constata que, tras la reforma del TRLS08 operada por la L3R, la única limitación del Deber de Conservación es la que se aplica cuando las obras se ordenan por motivos turísticos o culturales o para la mejora del medio urbano, pero, sin embargo, la Sala no avanza en este razonamiento y, por tanto no deduce de ello que, cuando se trate de reparaciones del propio edificio, el deber de conservación es ilimitado, lo que hubiera servido para solventar el pleito con la legislación básica del Estado.

La cuestión no es puramente cuantitativa. El Deber de Conservación del TRLS76 o de la LvSU se enfoca desde la perspectiva del interés del propietario: el titular de un inmueble tiene obligación de mantenerlo en condiciones de “higiene, seguridad y ornato…” siempre que la inversión en el edificio sea rentable, cuando deje de serlo por agotamiento del edificio, cesa el deber. Este Deber de Conservación es compatible con el derecho del propietario a derribar el edificio en cualquier momento salvo que el edificio estuviera catalogado o no tuviera la plena disponibilidad del mismo por existir contratos de arrendamiento o no existir unanimidad en los casos de propiedad compartida.

En cambio, las nuevas políticas para la sostenibilidad del medio urbano, de las que la L3R fue una plasmación, obedecen al diagnóstico de que debe limitarse la sustitución de la edificación, porque aunque la sustitución puntual de un edificio no constituya problema, la sustitución masiva de la edificación produciría impactos inaceptables tanto sobre los recursos disponibles como en materia de emisión de gases de efecto invernadero y provocaría procesos de exclusión que no podemos permitirnos.

Según este nuevo enfoque ha dejado de ser una cuestión individual (¿puedo permitirme tirar mi edificio?), para ser colectiva (¿podemos permitirnos que el propietario X tire su edificio?).

Las políticas sobre el medio urbano están orientadas a la rehabilitación de la edificación restringiendo las posibilidades de sustitución, ¿Cómo se concretan estas políticas en atención a la distribución competencial sobre la materia?

El Estado

El Estado ha elevado el límite mediante la ampliación del ciento y ha confiado en la ITE como mecanismo para garantizar la intervención temprana en pro de la conservación lo que, en principio, desincentiva la sustitución, porque evita la degradación.

La modificación normativa se ha centrado en la regulación de la propiedad privada obviando el aspecto de la incidencia sobre el medio de las operaciones de sustitución de la edificación y de la regulación de la necesaria moderación de estas.

Así, este ampliación del Deber de Conservación no es en realidad una medida de fomento de la rehabilitación puesto que solo operaría cuando el edificio esté catalogado o el promotor del derribo no tenga la plena capacidad de disposición sobre el inmueble.

La Comunidad Autónoma

La LvSU no aborda la cuestión tratada, fiel al modelo de 1956, se limita a elevar el tanto hasta el 60% en el caso de las actuaciones aisladas y la omisión de la referencia a la depreciación por antigüedad y estado de conservación, que los tribunales han interpretado en el sentido de que el ciento es el coste de reposición a nuevo. Sin embargo, salvo los supuesto de bienes catalogados, el propietario tiene derecho a derribar y reconstruir el edificio sin límite.

La reciente LvV no ha recogido el testigo de las políticas para la sostenibilidad del medio urbano, careciendo de regulación específica sobre esta materia.

Los Ayuntamientos

Los Ayuntamientos no echan en falta las medidas que moderen los derribos al continuar centrados en la regulación del crecimiento urbano o las actuaciones de renovación de la edificación y manteniendo como asignatura pendiente la ciudad consolidada.

Por otra parte, es frecuente que los Ayuntamientos, como gestores directos de las ITE, las perciban como una exigencia desorbitada a unos propietarios muy azotados por la crisis.

… y la casa por barrer

No hemos incorporado la dimensión colectiva del deber de conservación.

El Estado, como competente en materia de medio ambiente debía haber regulado desde la perspectiva del interés general la moderación de los derribos o la limitación del derecho a derribar y reconstruir .

La legislación urbanística tiene que cambiar el chip y dejar de pensar en los derechos de los propietarios para atender al impacto en el medio de la acción urbanística.

El planeamiento tiene que incorporar la dimensión colectiva de sus determinaciones, el impacto sobre el medio y los procesos de exclusión social que generan las decisiones que se adoptan.

El planeamiento urbanístico tiene la etiqueta de ser integral y eso le exime de realizar el examen integral del territorio, porque se le supone. Sin embargo, en demasiadas ocasiones se defrauda esta concepción integral siendo pura y simplemente la planificación del crecimiento urbano.

¿La Evaluación Ambiental Estratégica debería evaluar el impacto de los derribos que el planeamiento posibilita para establecer medidas de moderación?

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Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático. Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP.

2 pensamientos en “Ruina y Deber de conservación

  1. Hirigile

    Hola a todos!
    Os planteo la siguiente situación; la situación de origen es un suelo comunal cedido por el propio ayuntamiento en el que se han construido viviendas que ahora se encuentran en situación de ruina así como chabolas. Estamos ante una situación de infravivienda y un foco de suciedad que para nada respetan el deber de conservación.
    Esos terrenos son comunales pero los “ocupas” sienten que les pertenecen.

    ¿Sería posible que la administración recuperara esos terrenos en cualquier momento sin ningún tipo de compensación económica mediante desafectación?

    1. Natxo Tejerina Autor de la entrada

      Hola.

      La edificación privada en terrenos comunales es una figura frecuente que normalmente es una concesión administrativa sujeta a canon y plazo de vencimiento. Que alguien que paga un canon (“renta”) considere que le pertenece el terreno es, cuando menos, curioso y solo se justifica por la idea de que los bienes comunes no son de nadie.

      Si no hubiera canon ni figura equivalente, podría darse la situación de desafectación tácita, con conversión en bien patrimonial y a partir de este momento comenzaría el plazo de prescripción adquisitiva.

      Volviendo al tema que planteas, lo normal es que el vuelo sea propiedad del concesionario, estando sujeto por todas las obligaciones de la propiedad de edificio, incluido el deber de conservación.

      Con la LvSU, la declaración de ruina puede dar lugar a la reconstrucción (LvSU 201.3.a), con lo que pude que tuviera el mismo efecto que la orden de ejecución de reparaciones.

      Respecto a la recuperación, sería necesario analizar el “acuerdo de cesión” y ver el plazo y sus prorrogas, así como si hubiera alguna previsión sobre destino del bien y consecuencias de posibles incumplimientos del concesionario.

      Un saludo

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