Cambio de paradigma (4): Memorias del footing

Nos hemos acostumbrado a un urbanismo en el que todos ganan, subiendo el listón de los costes (realojos, calidades de urbanización… ). ¿Estas calidades son racionales?

REGENERACIÓN URBANA, CAMBIO DE PARADIGMA: Posts anteriores

 

Urbanizaci¢n

Antes corría. Tampoco mucho, normalmente entre el Ayuntamiento de Bilbao y Zorroza, ida y vuelta.  Hasta que apareció la tendinitis, la sufro desde hace ya más de diez meses, y no me abandona.

Ahora me conformo con intentar trotar en una cinta del gimnasio. Y en la pantalla de la cinta van pasando videos como sí fueras corriendo por sitios muy chulos: parques naturales, El Gran Cañón, los Alpes, Tierra de Fuego… Y también recorridos urbanos. Así qué ahora hago footing  por sitios emblemáticos: Wellington (desde el Parlamento hasta el centro cívico o por el puerto Lambton), por el  Waterfront Park de Seattle, por Vancouver (False Creek, parque Stanley, Queen gardens), Sydney (Opera house, Harbour bridge)…

La verdad, ninguno le llega a Abandoibarra a la suela del zapato, ni siquiera las rutas por Berna, capital de $uiza.

¿Por qué sus urbanizaciones son más modestas que las nuestras? Porque a nosotros nos salen gratis. …! …?

¿Por qué la Gran Vía bilbaína también es la mejor clasificada, por delante de la Unter den Linden, la Quinta Avenida o el Walk of Fame? Porque ellos tendrán más dinero, pero a nosotros nos sale gratis, lo pagó Zapatero. …! …?

GranVia60

Gran Vía de Bilbao renovada con fondos del Plan E

La explicación de esta peculiaridad se encuentra, en parte, en que tenemos un urbanismo en el que ganan todos y con el que, si optáramos por urbanizaciones menos lujosas, el único beneficiado sería el tándem propietario/promotor, que ganaría más todavía. Y esto ha alimentado una sensación generalizada de que por debajo de ciertas calidades no merece la pena. ¿Qué Alcalde se atrevería a inaugurar un servicio municipal en una calle  como las que rodean al Empire State, sin arreglar el entorno?

NYC-Quinta

Al empresario que quiera levantar una torre en la Quinta Avenida no le exigirán que ponga un pavimento de granito de cinco o diez centímetros en las aceras, pero es posible que le impongan, p.ej., destinar el edificio durante sus primeros veinte años a alquiler social.

La regeneración urbana

La regeneración urbana tiene una relación de ingresos/costes que no solo no permite alegrías como las de Abandoibarra, sino que requiere una verdadera ingeniería de costes e ingresos; las habilidades desplegadas en el sector inmobiliario tradicional, comparadas con las requeridas para la regeneración, son como las cuentas de mi abuela.

La regeneración se caracteriza porque los costes son abundantes y los ingresos escasos.

Las intervenciones de regeneración pueden clasificarse en tres tipos:

  1. Cuando nos haya tocado el Euromillón: en estos casos podremos trabajar como sabemos, repartiendo beneficios y haciendo amigos.
  2. Aquellas en que por mucho que afinemos los costes, sean imposibles. En estas habrá que esperar a que nos toque el Euromillón o, como hicimos antes, secuestrar a la tía del anuncio de la lejía (Recordáis? Vengo del futuro con una solución para tu colada, LEJIEX!) para que  se dedique a atracar al futuro para nosotros.
  3. Aquellas actuaciones en las que con una gestión razonable de los costes (no necesariamente austera, porque hay bastante trecho entre lo razonable y el listón que nos hemos autoimpuesto con la excusita de que la culpa es de A. Merkel), puedan salir adelante y evitar que un barrio caiga en la espiral imparable de la degradación.

En este tercer caso, ¿Qué le pediríamos al legislador para poder intervenir en la ciudad existente con ciertas garantías de éxito y equidad? (Eh! Que no he dicho al Director de la Fábrica de la Moneda, ni al Olentzero!):

  • P.ej., que los costes a distribuir entre los propietarios fueran todos los costes que resultaran convenientes para evitar la espiral de degradación, sin la relación limitada de, p.ej., el art. 147 LvSU. ¿Cómo debería redactarse este artículo? Creemos que sería mucho más sencillo de redactar que los actuales arts. 16 TRLS o 25 LvSU (algo así como “todos los costes que se decidan“).
  • P.ej., que todos los beneficios de la actuación se destinaran a atender los costes de la actuación.

¿Y si ya existieran estos artículos? ¿No es esto lo que dicen los  arts. 7.2,  10.2.a.1º y 11.a-b-c L3R?

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Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático. Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP.

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