Cambio de paradigma (3): La vivienda nunca baja

Las políticas de regeneración urbana tienen el talón de Aquiles del mito de que el valor de la vivienda nunca baja. El mito ha quedado en evidencia en estos momentos de crisis, y de manera más acusada en ámbito urbanizados degradados y necesitados de regeneración. ¿Por qué nos resistimos cuestionar el mito?

 

REGENERACIÓN URBANA, CAMBIO DE PARADIGMA: Posts anteriores

 

 

Corría el año 1957 (LS56+1) cuando aquel arquitecto bilbaíno y a la sazón ministro de vivienda, Jose Luís Arrese y Magra, nos regalo la siguiente frase lapidaria:

“Queremos un país de propietarios, no un país de proletarios”

Al comienzo de los años 50 el tipo de tenencia de vivienda era fundamentalmente el alquiler (entre un 50 y un 70% según autores y fuentes). Sin embargo, el Régimen apostó fuerte por la vivienda en propiedad, que simbolizaba del acceso a la clase media. En el plano legislativo, arrasó:

  • Ley de 12 de mayo de 1956 sobre régimen del suelo y ordenación urbana (LS56): modelo vigente hasta el año 2007,
  • Ley de Arrendamientos Urbanos de 1956 (LAU): modelo vigente hasta el Decreto-Ley Boyer de 1985 a pesar de la reedición de 1964, y
  • Ley de Viviendas Subsidiadas de 1957, sustituida periódicamente por sucesivas leyes de ayuda y subvenciones, 

La campaña de propaganda no se quedó atrás.

Desde entonces la propiedad, de una manera intensiva, vino para quedarse, estableciéndose un modelo ideológico con el que hemos nacido, crecido y desarrollado.

La ideología de la vivienda en propiedad tiene multitud de inconvenientes; hoy nos detendremos en uno de sus pilares básicos, resumido perfectamente por el axioma: la vivienda/nunca/baja.

No sabemos si ocurrió como con la bolsa, que la predicción de que subirá provoca por si misma que suba, pero lo cierto es que a pesar de su falta de fundamento objetivo, el mercado se ha comportado como si la afirmación oficial de que la vivienda nunca baja fuera cierta. Así, en nuestro ADN social se han grabado a fuego ideas como las siguientes:

  • Para qué vas a conservar tu vivienda, total tu vivienda nunca baja.
  • Para qué vas a mejorar tu edificio, total tu vivienda nunca baja.
  • Para qué vas a participar en la mejora de tu barrio, total tu vivienda nunca baja.
  • Para qué vas a invertir en tu vivienda, total tu vivienda nunca baja y además te tienen que dar una subvención!!!!.
  • Para qué vas a invertir en tu vivienda, si el Ayuntamiento te la cambiará por una nueva gratis!!! 

Pues claro que baja.

  • Baja, porque el valor inmobiliario es cautivo del mercado crediticio, demostrándose la ficción que supone la garantía real de la edificabilidad (y de forma más acusada en suelo urbanizado necesitado de regeneración).
  • Baja, porque cuando quitamos la gasolina (crédito) a este motor (modelo urbanístico del 56), no hay nada que lo haga andar.
  • Baja, porque los factores extrínsecos propios de la degradación urbana (degradación física, medioambiental, social y económica) son determinantes para la conformación del valor inmobiliario.
  • Baja, porque de igual manera que se valoran expectativas (plusvalores), ahora la falta de conservación (necesidad de rehabilitación o regeneración) hace exigible la asunción de sus costes indistintamente de su clasificación, ¿o no? (ver art 9.1 TRLS). 

Con esa perspectiva, un esquema idealizado de la evolución del valor inmobiliario podría tener esta representación:

grafica-2

En el post anterior de esta serie, Cambio de paradigma (2): El beneficio, se analiza que la expresión Beneficio=Edificablidad desenfoca el diagnóstico de los problemas a que se enfrenta la acción urbanística; éste análisis se realizaba desde una perspectiva estática. Hoy continuamos con el análisis del beneficio para proponeros una reflexión sobre si el valor de la edificabilidad de un metro construido de vivienda es constante, como apunta el axioma de que la vivienda nunca baja o si, por el contrario, un metro construible de vivienda puede no ser igual al mismo metro construible de vivienda en función del factor tiempo.

Cuando se habla de las ITE o del deber de conservación, es habitual ponerse en los zapatos del obligado (en estos tiempos de crisis….). Puede ser un reflejo empático, pero ¿no será también resultado de la trampa de que la vivienda/nunca/baja? Y si en lugar de pensar en el propietario de las viviendas de la imagen, pensáramos en el propietario de la vivienda situada frente a ellas ¿la vivienda/nunca/baja?

foto casas

 

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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Arquitecto (1998). Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. y docente de la EVETU (IVAP). Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Master en valoraciones UPC-EM-REV y experto en materia urbanística. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Integrated Urban Renewal, Environmental Issues, Sustainable Housing Support to local authorities and other stakeholders in designing and delivering integrated and participatory policies). ECA Residuos nivel I. Ha impartido clases en las Universidades de la UPV/EHU, Deusto, UPC y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.
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