Proyecto de nuevo TRLSR

El Ministerio de Fomento está elaborando el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación (bTRLSR) cuya publicación está prevista para el próximo mes de octubre

Documento3

La norma refundirá el TRLS y la L3R, por lo que no tiene vocación de innovar el ordenamiento jurídico; no obstante comporta ciertas novedades interesantes.

Articulación de las actuaciones del TRLS y las actuaciones de la L3R

Uno de los agujeros negros de la actual legislación básica del estado es la relación entre las actuaciones definidas en el art. 14 TRLS/7 bTRLSR (las actuaciones de Reforma y Renovación, de Dotación y Edificatorias) y las actuaciones definidas en el art. 7 L3R/2 bTRLSR (la actuación de Regeneración o Renovación Urbanas, sea integrada o no, y la de Rehabilitación Edificatoria). Esta nebulosa, unida a que la L3R optó por un estilo normativo menos reglamentista, más moderno, ha llevado a muchos urbanistas a entender que la aplicación de la L3R requiere de un previo desarrollo.

La cuestión es: cuando una Actuación 3R comprenda intervenciones susceptibles de identificarse como alguna actuación del TRLS ¿cual es el régimen de derechos y deberes? La respuesta es crítica porque el régimen jurídico de las actuaciones 3R no es precisamente compatible con el urbanístico tradicional.

El art. 2.1 bTRLSR define las actuaciones sobre el medio urbano como «las que tienen por objeto realizar obras de rehabilitación edificatoria, regeneración y renovación urbanas en suelos en situación básica de urbanizados con independencia de la actuación de transformación (de reforma o renovación, o de dotación), o de edificación (de nueva edificación o sustitución de la edificación existente o de rehabilitación edificatoria) que comporten».

Con esta sistematización se observa que cuando se delimite una actuación 3R, las intervenciones previstas serían también actuación de Reforma o Renovación, de Dotación o Edificatoria según corresponda. Sin embargo, en una primera aproximación, no se resuelve la cuestión del régimen jurídico de las actuaciones. Resultando oscurecedor que la nueva definición de la actuación de Regeneración o Renovación Urbanas (art. 2.1 bTRLSR) termine diciendo: «Todo ello con independencia de a los efectos de la determinación del régimen estatutario básico de deberes y cargas que les correspondan».

Articulación de la regulación del derecho a realojo

La legislación básica del estado regula muy parcamente el derecho de realojo:

Esta somera regulación se completaba con la normativa autonómica, en el caso de CAPV, fundamentalmente la Disposición Adicional Segunda de la LvSU y los arts. 23 DvMU y 36 a 40 VPP.39-08.

En el caso de las actuaciones 3R se aplica la regulación del art. 14 L3R que aporta interesantes precisiones como: la incompatibilidad entre la vivienda nueva y el justiprecio (insuficientemente regulada), el carácter intransferible del derecho y la aplicación al retorno del plazo del contrato de arrendamiento extinguido.

El art. 20 bTRLSR, que viene a reproducir el art. 14 L3R, regulará el realojamiento y retorno con eficacia general, dentro del futuro Título I (Condiciones básicas de la igualdad…, art. 149.1.1 CE).

Cambio de la identificación del título competencial

La L3R modificó el título competencial de la LS07 dado que algunos preceptos del Título II LS07 original (Bases del régimen del suelo) pasaron al Título I TRLS (Condiciones básicas de la igualdad). Esto ocurrió con los actuales arts. 6.3, 8.2, 8.3.d, 8.4 y 9.3.2º TRLS.

De aprobarse este bTRLSR, los actuales arts. 14 y 16 TRLS, dejarían de ser ‘bases’ para ser ‘condiciones básicas’.

Tal vez este cambio carezca de efectos tras la STC 66/2011, pero no conviene echarlo en el olvido porque son cambios de matiz que muchas veces están cargados por el diablo.

La regulación de la transitoriedad

Los textos refundidos, en tanto que no tienen vocación de innovar el ordenamiento jurídico, carecen de normativa transitoria propia, siendo frecuente que se limiten a sustituir las expresiones de las disposiciones refundidas del tipo «a partir de la entrada en vigor de esta ley» por otras como «a partir de la entrada en vigor de la ley xx/xxxx».

Sin embargo, la DT2 bTRLSR, sobre calendario para el IEE, no actualiza la expresión «esta Ley» de la DT1 L3R, lo que podría ser aprovechado para prorrogar en algún supuesto el plazo legal para la realización este informe. 

Por otra parte, la DT3.2 TRLS vigente dice:

Los terrenos que, a la entrada en vigor de aquélla, formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoración no hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administración o a terceros.

De no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística, se aplicará el de cinco años contados desde la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.

La DT3 bTRLSR dice:

1.- Las reglas de valoración contenidas en esta Ley serán aplicables en todos los expedientes incluidos en su ámbito material de aplicación que se inicien a partir de la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.

2.- Se exceptúan de la aplicación de las reglas de valoración previstas en esta Ley, exclusivamente los terrenos en los que, a la entrada en vigor de la Ley 8/2007, concurran de forma cumulativa las tres circunstancias siguientes:

a)  Que formasen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento hubiera establecido las condiciones para su desarrollo.

b)  Que existiese una previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento, o en la legislación de ordenación territorial y urbanística.

c)  Que en el momento a que deba entenderse referida la valoración, no hubieran vencido los plazos para dicha ejecución o, si hubiesen vencido, fuese por causa imputable a la Administración o a terceros.

Dichos terrenos se valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo.

Interesante, ¿verdad?

Otros aspectos

  • Actuaciones de Rehabilitación Edificatoria integradas (?): El art. 7.2 L3R contempla la posibilidad de que las actuaciones de Regeneración y Renovación Urbanas sean integradas. La nueva definición del art. 2.1 bTRLSR podría abrir la puerta a las actuaciones de Rehabilitación Edificatoria integradas, lo que resulta muy sugerente.
  • Ajustes razonables: Las intervenciones para dotar de accesibilidad a la edificación son obligatorias siempre que su coste no sea desproporcionado. El art. 10.1.b LPH entiende por tal «siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas… no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes»; continua el debate para determinar si repercutido anualmente debe tener en cuenta las posibilidades de financiación. El art. 2.5 bTRLSR ‘aclara’ «repercutidas anualmente en tantos años como permitan los instrumentos de financiación diferida y acreditada a los que la comunidad pueda tener acceso».
  • Límite cuantitativo del Deber de Conservación: La redacción actual del art. 9.1 TRLS suscita la duda de si el deber de conservación-actualización sea ilimitado porque su límite cuantitativo se refiera únicamente a las «obras por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad o sostenibilidad del medio urbano». La nueva sistemática de los arts. 17.3 y 17.4 bTRLSR mantiene esta ambigüedad.

And the last but… Los coeficientes de localización en suelo rural

La STC 141/2014 anuló la limitación a un máximo del doble del coeficiente multiplicador del valor del suelo rural (art. 22.1.a.3º LS07 y 23.1.a.3º TRLS08). La letra c) de la Disposición Derogatoría Única del proyecto conocido de Real Decreto Legislativo deroga el art. 17 RVal, con lo que el coeficiente de mayoración por localización en suelo rural no se aplicaría a las expropiaciones que se inicien a partir de su publicación, lo que es de agradecer puesto que la desmesura de los valores que resultan de la aplicación de tipos de capitalización a la baja no se verá agravada por la aplicación este factor, al menos mientras no sea objeto de nueva regulación. Ya puestos y por el mismo motivo (y precio), podrían haber hecho extensivo el ejercicio de la potestad reglamentaria a la derogación-suspensión del coeficiente de mayoración del art. 12.1.b y el Anx.1 RVal, ¿no os parece?

El texto podéis descargarlo en los siguientes enlaces:

 

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Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático. Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP.
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