¿Por qué Zorrozaurre no es una actuación de regeneración?

Por Álvaro Cerezo y Natxo Tejerina 22/01/2019 Deber de conservación, Derechos y Deberes: Urbanizable y No Consolidado por la urbanización, Regeneración urbana, TRLSR No hay comentarios

Sobre la neo-lengua de la regeneración urbana.

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De los muchos calificativos con que se describen actuaciones como la de la isla de Zorrotzaurre, destaca el de regeneración. Probablemente para contagiarla con el halo de la celebrada “Regeneración de Bilbao”.

Una de las características mas llamativas de esta época es el déficit de atención que conduce a que la clave comunicativa radique en el titular o en 140 caracteres (ahora 280), porque raramente nos detenemos en el contenido de la información y, cuando lo hacemos, no reflexionamos limitándonos, en el mejor de los casos, a tomar partido like–unlike, prescindiendo de toda profundidad. Si hay alguna unanimidad es la de considerar como trasnochado al que se atreve a iniciar una exposición diciendo “estoy de acuerdo, pero me gustaría aportar un matiz…”.

La identificación de las actuaciones urbanísticas resulta particularmente compleja porque, desde la Ley del 56 (que ha conformado nuestra forma de pensar el urbanismo), el análisis se ha centrado más en las técnicas necesarias para la actuación conjunta a consecuencia de la afección a una pluralidad de propiedades que en circunstancias objetivas como la intensidad de la intervención urbanizadora: polígonos o unidades de actuación (en suelo urbano o urbanizable) y, por otra parte, la ejecución directa de sistemas generales o alguno de sus elementos y, sobre todo, las actuaciones aisladas en suelo urbano (TRLS76 83.1). Así vemos que las primeras parece que se caracterizan por la afección a un conjunto de propiedades (la expresión unidad de actuación es muy elocuente) y las aisladas por la intervención individual.

La LS07, que en otros aspectos fue tan acertada, se limitó corregir el modelo anterior desplazando el foco de la definición de tipos de actuación (LS07 14, tos subjetivo-formales (individual o conjunta) al objeto de la actuación:

Para afinar el deslinde entre las actuaciones de transformación-urbanización y las de transformación que no son de urbanización puede verse la interesante STS 2971/2017 Mahou Calderon Madrid, que también ilustra sobre el impacto de la legislación estatal en el régimen jurídico urbanístico, en este caso previsto por la ley urbanística de Madrid.

Por su parte, la LvSU contiene una definición bastante incoherente en la que, por una parte y fiel a la tradición, se distingue, como criterio básico, entre actuaciones conjuntas (denominadas actuaciones Integradas, tos objetivos, puesto que el análisis se mueve en un doble plano al exigirse para la actuación Integrada dos requisitos (que se trate de suelo urbanizable o urbano no consolidado por la urbanización. Esta segunda categoría de suelo es omnicomprensiva, puesto que comprende desde intervenciones de “reordenación o renovación urbana” que contemplen la “renovación, mejora o rehabilitación” de la urbanización hasta cualquier déficit de la urbanización existente respecto de la prevista en el planeamiento (que el coste de las obras de urbanización exceda del 5% del coste de la edificación prevista (Las actuaciones que no cumplan cualquiera de estos dos requisitos de las actuaciones Integradas son Aisladas (es decir, solar a solar), contemplándose la llamada reparcelación interior para resolver las cuestiones de propiedad (Zorrozaurre Actuaciones

Zorrozaurre: Actuaciones mayoritariamente Integradas (conjuntas), salpicado de actuaciones Aisladas

Así, en estos tres sistemas el aspecto esencial esta implícito, las actuaciones tienen que ser “viables”, lo que significa que la actuación, una vez deducidos los gastos tiene que procurar al empresario un “pequeño” margen del 20% (tomando como referente el criterio de la valoración catastral). Este aspecto tácito e incuestionado de la actividad urbanística, determina que la eufemística “viabilidad” sea, en realidad, garantía de negocio muy superior a cualquier otra actividad económica corriente.  La tímida llamada de la LS07 a la sostenibilidad económica para la caja común y a la suficiencia de suelo productivo (actual totalmente inadvertida, incluso para el Tribunal Supremo que no ha dudado a exigir la “viabilidad” cuando ha tenido ocasión (p. ej., STS 4284/2014, STS 1405/2016,Con la Ley de Economía Sostenible (LES) se introdujo un cambio importante que, en nuestra opinión, comporta un nuevo modelo de intervención urbanística de carácter disruptivo, tanto respecto al modelo de la LS56–LS07, el de las actuaciones sobre el Medio Urbano y el término Regeneración: