[Planeamiento v21] 5: El crecimiento del parque residencial

Continuamos con la serie sobre cómo deberían ser los planes urbanísticos actuales (Planes.v21) cerrando con este post la primera fase de la serie dedicada al diagnóstico del urbanismo que practicamos (el que hemos dado en llamar Planes.v56). Nos vamos a detener en la cuantificación de la oferta residencial intentando centrarnos en aquellas cuestiones de enfoque que condicionan su tratamiento y que se derivan del ADN del modelo de la Ley de Suelo de 1956 y sus versiones, de sombra larga y mucho más duradera que su propia vigencia formal.

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Anillo Verde de Vitoria-Gasteiz @ BPS group

La cuantificación de la oferta residencial se aborda normalmente desde la idea fuerza de que una oferta mayor que la demanda comportaría que solo se desarrollarán los suelos de los propietarios más ágiles, generándose vacíos urbanos con los efectos negativos que conlleva sobre los costes de prestación de los servicios y, argumento añadido, el consumo innecesario de suelo (sin olvidar que no es irrelevante la influencia de los promotores públicos de VPP porque, a mayor oferta residencial y gracias a los estándares, más posibilidades de elección). Hay otros vectores de menor peso como el equilibrio territorial que determina que, salvo que los instrumentos de ordenación territorial establezcan otra cosa, los planes tienen que ser autosuficientes de modo que no cuenten con la capacidad de acogida ni con la demanda de otros municipios.

Sin embargo, conviene tener presente que este racionamiento de la oferta obedece a uno de los objetivos de la Ley del 56: garantizar a los promotores que no tendrán más competencia que la previamente establecida como medida para asegurar el beneficio de la promoción inmobiliaria y fomento de la especulación.

Recientemente hemos abordado la cuantificación de la oferta residencial (La cuantificación residencial en Euskadi o La Expansión metropolitana y el Vaciamiento territorial, los vasos comunicantes “inversos”), ahora queremos enfocarlo desde la perspectiva de la capacidad de inversión, para ello nos centramos en el caso de Vitoria-Gasteiz, con actuaciones exitosas como Lakua, Salburua, Zabalgana (sin desdeñar el actual frente: Aretxabaleta) que han incrementado el parque de viviendas de forma notable y generado espacios urbanizados y recursos ambientales de alta calidad.

La ciudad es un artefacto perecedero cuya continuidad requiere mantenimiento, rehabilitación edificatoria y reurbanización… que la acción urbanística v56 no contempla ni planifica. Es una especie de creencia mágico-económica que presume que estas tareas se producirán espontáneamente. Así fue en la ciudad confinada por la muralla y ocurre en las zonas más competitivas de la ciudad: que las necesidades habitacionales de la población se satisfacen con la reutilización del espacio urbano existente, lo que procura este reciclaje urbano y, con él, su continuidad.

¿Qué ocurre cuando la oferta residencial consustancial a los desarrollos urbanos periféricos absorbe toda la demanda, como ha ocurrido en Vitoria-Gasteiz con los desarrollos exitosos de Lakua, Salburua y Zabalgana? Pues que la capacidad de inversión en vivienda de los consumidores finales, que es finita, es absorbida por estos desarrollos periféricos y no cae en la ciudad existente que, por ello, se ve privada de ese reciclaje espontáneo.

En Vitoria este fenómeno se manifiesta rotundamente en la ciudad intra ronda, siendo uno de los mejores exponentes el barrio de Coronación. Pero la degradación de Coronación es solo la punta de lanza porque el problema afecta, como decimos, a todo el centro, tal como está exponiendo la iniciativa ciudadana Ensanche XIX (El Correo).

La profundidad de los efectos de este fenómeno de crecimiento periférico exitoso se puede observar en particular en el Casco Antiguo de Vitoria porque, a pesar de haber sido receptor de importantes fondos públicos en reurbanización, recuperación de edificios emblemáticos e importantes ayudas a la rehabilitación edificatoria, y presentar un aspecto inmejorable del hardware, no consigue restablecer su funcionamiento como barrio porque no ha conseguido captar una cuota suficiente de la renovación de población, dado que los jóvenes han preferido acogerse a la oferta de la periferia evidenciando que esta oferta compite en condiciones desiguales con el Casco Viejo. Esta mejora del hard sin soft está contribuyendo a un singular proceso de guetización en percha premium.

Casco Viejo de Vitoria-Gasteiz © Fotonazos.es

No pretendemos con esta reflexión satanizar los crecimientos de periferia, pero nos parece que la opción del legislador de 1956 por la expansión urbana (con la supresión de la normativa específica de intervención en la ciudad existente), dado que era más eficiente para incrementar la oferta, desvió la atención acerca de los efectos del crecimiento urbano sobre la ciudad existente. Hoy  seguimos desconociéndolos, a pesar de que no necesitamos crecer, por una especie de genoma.v56. No se consideran estos efectos cuando se cuantifica la nueva oferta residencial y, lo que es más importante, los planes municipales carecen de los correspondientes planes de contingencia. Y cuando coincide que hay planes de actualización, como en el Casco Viejo de Vitoria-Gasteiz, al no diseñarse teniendo en cuenta los crecimientos de periferia, no consiguen la revitalización que teóricamente justifica tal descomunal inversión de fondos públicos porque, en contra de lo que suele indicar el pensamiento mágico, ni los niños vienen con un pan bajo el brazo ni las obras traen necesariamente la regeneración.

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José Luis Azkarate

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