[Planeamiento v21] 2: La viabilidad económica

Continuamos con la re-visión de lo que hacemos los urbanistas, los planes v56. Esta vez la operación Sefanitro (Barakaldo) para reflexionar sobre el axioma de la necesaria viabilidad económica.

PERI Sefanitro

Barakaldo, la ciudad fabril, asistió en la década de los 90 al proceso de desmantelamiento de la gran industria (altos hornos, construcción naval…). En 1996 abordó la redacción del PGOU que sustituiría a las Normas Subsidiarias de 1984, con el objetivo prioritario de recuperar y ocupar los amplios suelos industriales abandonados, reto que el plan resolvió con una potente oferta residencial que comportaba un crecimiento del parque residencial del orden de un tercio del existente (aunque el lema del nuevo Plan era «una ciudad para vivir y trabajar»).

«Sefanitro» era una fabrica de fertilizantes de mediados del s. xx, incompatible con los actuales estándares de calidad urbana (la memoria de una fase del Plan la calificó de «bomba de relojería», era una planta gemela a la del desastre Seveso) apostándose por su traslado a un emplazamiento más acorde con sus características, en concreto, a las inmediaciones del superpuerto, en otro término municipal.

F035-2

El plan aportó su granito de arena a los costes del traslado de esta industria: se previeron usos lucrativos por un valor de repercusión de suelo urbanizado de unos 90 millones de euros en dinero de aquel momento. Una vez deducidos los costes de urbanización, estimados en 30 millones de euros, financiaría un tercio de los costes de la nueva instalación. El puente de plata característico de nuestro urbanismo. 

Para ello el Plan posibilitaba 2000 viviendas nuevas (de las que un 35% era de VPO) y 92 000 m²t de terciario-equipamiento. Esto suponía una edificabilidad de 1,72 m²t/m²s referido a la superficie del ámbito una vez excluidos los sistemas generales, lo que supone una densidad como la que se observa en la infografía de la ordenación pormenorizada (2006).

PERI Sefanitro 2006

2006, PERI Sefanitro

Cuando se inició la actuación (2006), las circunstancias habían cambiado, dejando atrás las que motivaron las decisiones adoptadas por el PGOU:

  • El valor de la industria era nulo por agotamiento de su vida útil (considerado globalmente porque una de sus divisiones había ido actualizándose), de hecho, no obtuvieron autorización ambiental integrada necesaria para continuar la actividad. Por ello, no solo las instalaciones no tenían el valor que se les atribuyó cuando se elaboraba el PGOU, sino que tenían el valor negativo del desmantelamiento y la recuperación de la calidad del suelo.
  • El país entero había dejado de pensar en el mantenimiento de su tasa de actividad productiva y nadie se acordaba de que la edificabilidad atribuida se correspondía con los costes de traslado de «Sefanitro» (aunque sí se trasladó una parte simbólica de la actividad al puerto).
  • Los propietarios de la fabrica vendieron los terrenos por 320 millones de euros asumiendo el vendedor el coste de derribo y la remediación de la contaminación del suelo.
  • La promoción quebró endosándose las pérdidas del promotor al sistema financiero (si cuando se diseño la actuación la repercusión de la vivienda libre se estimaba en 7 millones de pesetas, el promotor, mejor dicho, las entidades financieras, pagaron en torno a los 42 millones de pesetas de repercusión por vivienda).
  • Con el derribo, el municipio de Barakaldo ha alcanzado el objetivo prioritario perseguido con esta actuación, que era suprimir esta instalación, pero no se ha recuperado la zona. Tan solo se ha ejecutado una parte de la vivienda protegida prevista y su urbanización circundante. 
sefanitro-k0LE--624x385@El Correo

Foto reciente. @ El Correo

Esta actuación podría haberse desarrollado de otra forma. Sin embargo, os proponemos reflexionar acerca de cuales de sus consecuencias no deseables  podrían haberse evitado de no haber estado vigente el planeamiento.v56:

  • ¿Por qué la planificación comporta la asignación efectiva de edificabilidad al suelo? Es necesario diseñar la solución para tener la certeza de que es posible (como cuando reservamos habitación al planificar un viaje) pero nada obliga a que sea irreversible, a que la modificación del plan comporte obligación de indemnizar (¿a quién se le ocurre reservar habitación sin cancelación gratuita cuando el viaje planificado todavía no está asegurado?). Esta característica es propia del plan.v56, en la medida que supone una forma de incentivar la iniciativa privada mediante la especulación con el suelo y ha dado lugar a una actividad de planeamiento en la que el planificador público tiene como misión seducir al propietario de suelo con una arma: el caramelo de la edificabilidad.
  • ¿Por qué la viabilidad económica debe considerar las condiciones del momento en que se analiza y no es un mero tanteo de que la actuación prevista no es una quimera? En este caso, la edificabilidad prevista es la suficiente para financiar una parte del traslado, ¿Si no se produce el traslado, porque no se reajustan los demás componentes de la ecuación?, o ¿si se dispara el precio de la vivienda?
  • ¿Por qué el objetivo del plan es que al propietario le salgan las cuentas o, más exactamente, que no le quepa duda de que las cuentas saldrán? Esto ha llevado a una sobreexplotación de la edificabilidad residencial sin considerar que esta puede ser una solución a corto cuyos costes a largo la hagan de todo punto irrentable. En este caso, se da la paradoja de que el Plan para el propietario solo ha tenido ventajas y que las desventajas han quedado para los siguientes (bancos, es decir, tú y nosotros, y cooperativas de VPO). 
  • ¿Por qué los costes de desmantelamiento tienen que financiarse con nueva edificabilidad, no deberían considerarse costes de la instalación? ¿Es lógico que el inversor inmobiliario, gane cuando explota el suelo y cuando lo abandona?

Ahora que el legislador urbanístico no tiene por qué respetar el modelo v56 y tiene autonomía para elegir un modelo de planeamiento más acorde con las necesidades actuales, ¿podría adoptar una regulación que permitiera mejorar los resultados de actuaciones como la que comentamos?

Posts anteriores de esta serie:

[Planeamiento v21] Imaginemos…

[Planeamiento v21] 1: Lo estructural

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Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático. Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP.

2 pensamientos en “[Planeamiento v21] 2: La viabilidad económica

  1. Alberto Alegret Burgués

    Buenos días. La (in)viabilidad es un tema esencial para el urbanista.
    Respecto de la edificabilidad quisiera comunicar que su valor es relativo. De un techo previsto de 100.000 m²t en un planeamiento de detalle, no valen lo mismo los primeros 1000 m²t que los últimos 1000 m² La pregunta relevante es ¿por qué… no se estudia la “absorción” probable de la demanda antes de fijar el techo permitido, antes de establecer el sistema de gestión, sus fases, las obligaciones de la propiedad, del Municipio, etc…
    Es todo más fácil de lo que parece. Basta saber contar.

    1. Natxo Tejerina Autor de la entrada

      Gracias por tu comentario, Alberto.

      Está claro lo que dices. Respecto a que la intensidad de la oferta de un uso afecta a su precio, es habitual estimar los precios de venta teniendo en cuenta que las propias previsiones del planeamiento afectarán a los precios. Y respecto a que las características de la oferta deben condicionar la estrategia para la implantación del plan, debería hacerse así, salvo por nuestra natural tendencia a optar por los sistemas privados de actuación (que tal vez no sea tan natural, sino que hemos desarmado a los operadores públicos).

      En cuanto a que “basta saber contar“, en el post queríamos llamar la atención sobre EL MOMENTO en que se hacen las cuentas: en el caso de estudio del post, la ejecución se inicia en el momento más álgido de la burbuja y de menor valor de la instalación industrial, cuando las cuentas se habían hecho a finales de los 90. Por ello, el “error” no es tanto achacable a un error de cuentas sino a que las decisiones mantienen su vigencia a pesar del cambio de circunstancias o, dicho de otra forma, ¿Sería posible buscar un sistema que acercara el momento de las cuentas al inicio de la ejecución para garantizar un poco más de tino o, al menos, que permitiera revisar las decisiones en base al cambio de las circunstancias económicas que las motivaron?

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