[Pasatiempos] ¿Suelos con edificabilidad de valor 0 euros?

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Fachada a la Ría, Zorrozaurre

Dos recientes noticias:

  • “La parcela de Zorrozaurre no tiene quien la quiera”, referida a una subasta de un solar en propiedad del Estado de 2983 m² sin edificar que ha sido subastada por cuarta vez, sin oferta alguna.
  • “El SAREB propone permutas sobre solares urbanos libres de cargas que no tuvieron ofertantes en la cuarta subasta (sin precio de salida)”

¿Cual es el valor de una parcela urbana? La ley nos da varias respuestas:

  • En expropiación (valor a origen): Para una edificabilidad industrial de 0,8 m²/m² y un precio de venta de 1500 €/m², un coste de construcción de 648,13 €/m²t y suponiendo que ya ha cumplido con todas las obligaciones de cesión y urbanización, una parcela de 2983 m² valdría ((1500/1,4) – 648,13) x 0,8 x 2983 = 1.010.163 €.
  • En reparcelación (valor a actuación terminada): Para una edificabilidad residencial de 2,2 m²/m² con un precio de venta de 2500 €/m²t, un coste de construcción de 1.030,44 €/m²t y unos costes de urbanización de 100 €/m² de suelo aportado, la parcela valdría 2.983 x (85% x 2,2 x (((2500/1,4) – 1030,44) – 100 x 1,09) = 3.887.908 €. 

A la vista de los números (y del lugar):

  • ¿Por qué ha quedado desierta la cuarta subasta?
  • ¿Dónde está el problema?
  • ¿Qué planes tendrá el Responsable de que los valores legales sean lógicos?
  • ¿Habrá algún responsable al frente del negociado de que los valores legales sean lógicos?
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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Arquitecto (1998). Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. y docente de la EVETU (IVAP). Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Master en valoraciones UPC-EM-REV y experto en materia urbanística. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Integrated Urban Renewal, Environmental Issues, Sustainable Housing Support to local authorities and other stakeholders in designing and delivering integrated and participatory policies). ECA Residuos nivel I. Ha impartido clases en las Universidades de la UPV/EHU, Deusto, UPC y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.

2 pensamientos en “[Pasatiempos] ¿Suelos con edificabilidad de valor 0 euros?

  1. Arsenio Piñeiro Santos

    Parece ser que nos encontramos ante un escenario URBANO donde conviven usos diversos: industriales, residenciales, etc, en una de las márgenes de la Ria. Ya que se menciona la reparcelación, también se deduce que se pretende proceder a la reforma o renovación de los tejidos existentes, por tanto, deberá existir algún documeno urbanístico que establezca las nuevas reglas de ordenación, y por supuesto un documento de reparcelación que sirva de base para la estimación de valores.
    Dado que la propiedad pertenece al Estado, el suelo es de titularidad PUBLICA, por tanto, lo primero que uno puede pensar, es en la existencia o no de limitaciones en el dominio y en el destino de ese solar. ¿Puede destinarse ese suelo a vivienda libre?, ¿tendrá que destinarse a vivienda con algún tipo de protección pública? , en este caso su VALOR está condicionado al igual que la inscripción de los futuros inmuebles.

    Por otra parte, en cualquier proceso de reparcelación la valoración tiene una finalidad URBANISTICA, de reparto de cargas y beneficios, y de acuerdo con el Reglamento de Valoraciones debe estar exenta de las plusvalías urbanisticas derivadas de la nueva ordenación, esto significa que el VALOR debe tener en consideración la situación de ORIGEN.

    También es importante, de cara a la participación en el expediente de subasta, el recorrido constructivo en el que se pueda encontrar la parcela, pues si se puede edificar en un tiempo máximo de un año, el VALOR a tener en cuenta se puede determinar por procedimientos estáticos, pero en caso contrario, si tenemos que esperar un tiempo mayor para obtener la licencia, entiendo que se deberian observar los procedimientos esperados y por consiguiente aplicar el método residual dinámico, por influir otro tipo de variables que pertenecen al escenario financiero: el IPC y la deuda pública.

    En definitiva, la idea es que cualquier empresa no se debe olvidar de los plazos si piensa financiarse, y aun en el caso de no acudir al apalancamiento y resolver con financiación propia, no hay que olvidar que el solar es una INVERSION en la que el factor tiempo no deja de ser una variable a tener en cuenta.

    Desde luego, en el supuesto de que nos encontremos en un proceso de reparcelación, cuyo objeto es el reparto EQUITATIVO de cargas y beneficios; lo que sorprende es la convocatoria de concurso de subasta, aunque el precio de salida sea aproximado al correspondiente a la situación de ORIGEN, y en el caso de un valor de ADJUDICACION límite equivalente al valor obtenido por REPARCELACION, el adjudicatario es posible que ponga en el mercado un producto inmobiliario más CARO que sus promotores vecinos, pues puede llegar a pagar mayor precio por el suelo.

    Un Saludo

    Arsenio Piñeiro Santos

  2. Álvaro Cerezo Autor de la entrada

    Hola Arsenio:
    Efectivamente en ambos casos nos encontramos en instrumentos de planeamiento de desarrollo o pormenorizados aprobados, en ambos casos de suelo urbano (uno por renovar y reformar y otro recién transformado). El caso de Zzorrozaurre la reparcelación está sujeta a aprobación inicial todavía, pero la parcela objeto de subasta no es demanial, sino patrimonial, por tanto se presupone que tiene un valor, es como la parcela de cualquier propietario privado con la única diferencia que el propietario es el Estado, pero éste se comporta como cualquier propietario capitalista (quiere el máximo valor por su suelo).

    De acuerdo con la Ley el propietario del solar tiene derecho a participar o no (facultad de participar) en la actuación urbanística y al subastarse por parte del Estado (el solar proviene de un abintestato) se transmite la propiedad. Por tanto, nuevamente de acuerdo con la Ley:

    Si no participa, la actuación le expropiaría por un valor de 1,01M euros (garantía mínima de valor) y si participa en la reparcelación, el valor de su parcela sería 3,8M euros (al final de la actuación reurbanizadora, en este caso).

    Si esto es así, cómo es posible que en la cuarta subasta, donde es posible adjudicarse el solar por 1 euro, quede desierta.
    Supongamos el peor caso de adjudicación en subasta de 1 euro, consideremos el valor mínimo garantizado de 1 M de euros y apliquemos el sistema dinámico para ver en cuántos años presume el posible comprador que empataría su valor con el interés actual:
    Valor = Valor de expropiación / (1+i)^n
    Por tanto, para una i = 0,883% + 8% = 8,883%
    1 euro = 1M euros / (1+0,08883)^164 años
    Tendríamos que necesitaríamos 164 años para alcanzar el valor. Por tanto hasta que pasen esos años, la adquisición siempre parece bastante interesante, no?
    (Para una rentabilidad del 12% (4%+8%) serían 122 años)

    Creo que no es una cuestión del método o del tiempo, simplemente nos está diciendo que la valoración mediante las determinaciones de la Ley (TRSL+RVal) no se ajustan a la realidad, que seguramente la viabilidad económica de la actuación es más que discutible (I-G>valor inicial), que los valores de mercado estudiados no son reales, que los coeficientes de ponderación u homogeneización no son correctos o son artificiosos y que en la actuación no se llevará a cabo salvo que se haga por expropiación (con el dinero de todos) o el mercado inmobiliario suba a la extratosfera, para hacer creíbles los números.

    Qué opinas?

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