[Pasatiempos] Suelo Rural y Deuda Pública: Y si…?

¿Cómo valorarías el suelo rural si el rendimiento de la Deuda pública fuera 0 o negativo?RentaMenguante

El valor del suelo Rural se obtiene capitalizando la renta de la explotación (art. 23 TRLS), esto es, dividiendo la renta de la explotación (art. 11 RVal) entre el rendimiento de la Deuda pública de plazo entre dos y seis años (DA7 TRLS). Por ejemplo para una hectárea que produzca una renta de 2400€/año y un interés de la Deuda Pública del 4,896%, el valor del suelo es de 2400€÷4,896% = 49 020€.

El suelo rural no ha subido en los últimos años, al contrario; sin embargo, el descenso del rendimiento de la Deuda pública está disparando su valor legal. El tipo de interés del ejemplo del párrafo anterior era el de septiembre de 2012; la misma hectárea tiene hoy un valor legal de 2400€÷0,883%= 271 800€. En dos años se ha multiplicado por más de 5,5!!!!

A este paso, y aplicando los coeficientes de mayoración por localización (art. 23.1.a.2º TRLS y STC 141/2014) y por el tipo de cultivo o aprovechamiento (Anx.1 RVal), el valor inicial superará al urbanístico!!!

El ritmo acelerado con que cae el rendimiento de la Deuda pública y los entornos deflacionistas pueden llevarnos a intereses negativos de la Deuda pública, como ya ocurre en más de un país europeo.

A lo que íbamos, cual sería el valor de una hectárea que tenga un rendimiento de 2400€/año (sin considerar localización y uso):

  • Con rendimiento anuales de la Deuda Pública de 0,01%?
  • Con rendimiento anuales de la Deuda Pública de 0,00%?
  • Con rendimiento anuales de la Deuda Pública de -0,01%?

También podríamos preguntarnos:

  • Habrá que esperar a estas tasas próximas a 0 para que el responsable del ramo haga algo?
  • Teniendo en cuenta que llevamos unos meses en que el valor en expropiación es muy superior al valor real, ¿habrá alguien responsable en el ramo?

Y ahí va la pregunta:

  • Qué medidas crees que debió prever el redactor del Reglamento de Valoraciones?
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Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático. Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP.

4 pensamientos en “[Pasatiempos] Suelo Rural y Deuda Pública: Y si…?

  1. Alfons Garrido Espinel

    Efectivamente,
    Los valores obtenidos en la valoración del suelo rural en los últimos meses, aplicando el cuerpo normativo mencionado, son ostensiblemente superiores a los valores de mercado en la mayoría de los casos que hemos analizado. Por poner un ejemplo, en Lleida, un cultivo de cereal en secano ha pasado de un valor de 2.10 €/m2 en Enero a un valor de 5.78 €/m2 en Noviembre de 2014. No tiene ningún sentido este incremento de mas del doble cuando el mercado prácticamente no se ha movido.
    El reglamento creo que no acertó con la referencia al tipo de capitalización ya que es un índice que varia día a día. Creo que se debería haber referenciado a un índice o taxa anual, ya que no tiene mucho sentido que dos parcelas varien su valor en función del momento del año en que se valoren.
    La Disposición adicional séptima, del Real Decreto Legislativo 2/2008, ya prevé la posibilidad que la Ley de presupuestos del Estado pueda modificar el tipo de capitalización. Esta seria, en un plazo breve, una forma rápida de dar respuesta a esta problemática.
    Respecto a la pregunta en concreto creo que el legislador debería preveer los ciclos inflacionistas de tipos pero también los deflacionistas, como el actual. Para ello se debería hacer referencia a un índice, que debería ser anual y se deberían preveer tipos máximos i mínimos para no alterar los valores de mercado en exceso.
    Por otro lado recordemos que la Sentencia del Tribunal Constitucional, EDJ 2014/153641, ha declarado inconstitucional el máximo valor de 2 para el factor de localización. Este hecho debería hacer que se modifique la Ley de forma inmediata, ya que su aplicación supondría que se podría llegar a factores de localización cercanos a 4 en suelos próximos a la conurbación de Barcelona o Madrid.
    Saludos,

  2. Leila Rimada Hernández

    Hace unos días, leí en este foro un artículo de Joseba Lona que hacía referencia a este tema , os comento lo mismo que le comenté a él.:
    Me parece muy interesante pero sobre todo preocupante el tema que se plantea para valoradores que nos vemos inmersos en tasaciones en las que se ha de aplicar el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo (RVal)
    A la hora de valorar un suelo para los casos previstos en el RVal, sirva como ejemplo, el caso de una expropiación en dos fases distintas del procedimiento, en el que hemos de sacar un mutuo acuerdo Ej: Enero 2014 y unas Hojas de Aprecio Octubre 2014 : A raíz de los valores que se van obteniendo de la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años (DP 2-6), nos encontramos con el suiente panorama:

    http://www.bde.es/clientebanca/tipo/referencia/temas/tipos1.htm

    Cuadro 1.- Tipos de referencia del mercado hipotecario. Referencias publicadas por el Banco de España del rendimiento de la deuda pública del Estado en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años(2014)
    Según lo establecido en dicho Reglamento y más concretamente:
    Art. 12 b) Cuando en el suelo rural se desarrollen actividades agropecuarias o forestales, se utilizará como tipo de capitalización, r2, el resultado de multiplicar el tipo de capitalización general r1 por el coeficiente corrector establecido en la tabla del Anexo I de este Reglamento según el tipo de cultivo o aprovechamiento.

    Aplicando el tipo de capitalización, viendo las variaciones de la DP 2-6, unidas al coeficiente corrector del Anexo 1 del RVal
    • Para un cultivo, Ej pradera, con un rendimiento anual de 400 €/ha , si realizamos la valoración en el mes de Enero 2014:
    – r1= 2,427 %
    – Coef . Tabla Anexo I por tipo de explotación = 0,39
    V=4,21 €/m2
    • Para la misma pradera con el mismo rendimiento anual de 400 €/ha , si realizamos la valoración en el mes de Octubre 2014:
    – r1= 0, 968%
    – Coef . Tabla Anexo I por tipo de explotación = 0,39
    V=10,52 €/m2
    Importante no olvidarnos del factor de corrección por localización, que una vez obtenido el valor del suelo debemos de aplicar, tal y como se determina en el Art 17 del RVal:

    Artículo 17.Factor de corrección por localización.
    1. La valoración final del suelo, deberá tener en cuenta la localización espacial concreta del inmueble y aplicar, cuando corresponda, un factor global de corrección al valor de capitalización, según la siguiente fórmula:
    Vf = V . FI
    Donde:
    Vf= Valor final del suelo, en euros.
    V= Valor de capitalización de la renta de la explotación, en euros.
    Fl= Factor global de localización.
    2. El factor global de localización, deberá obtenerse del producto de los tres factores de corrección que se mencionan a continuación y no podrá ser superior a dos.
    Siguiendo con el ejemplo que se plantea podríamos obtener los siguientes valores:
    Valor obtenido en Enero: 4,21 €/m2 x 2= 8,42 €/m2
    Valor obtenido en Octubre: 10,52 €/m2 x 2= 21,04 €/m2
    Lo cual se resume en un incremento, que puede alcanzar el doble del valor anteriormente obtenido.

    ¿Es esto posible?, más bien la pregunta sería ¿es coherente? ¿ Puede variar un 250 % el valor del suelo con una diferencia de tan solo 10 meses?
    Está claro, que algo falla, más aun cuando ya tenemos Sentencia del Tribunal Constitucional de 11 de septiembre de 2014, que resuelve los recursos de inconstitucionalidad contra la Ley de Suelo de 2007, y Texto Refundido de 2008, confirma, en general, el texto legal, con una sola excepción: el límite del 200% para valorar el factor de localización en suelo rural (art. 23.1 a) tercer párrafo del texto refundido).
    ¿A dónde va a llegar el valor de nuestros suelos rurales, qué es lo que podemos o debemos de hacer como valoradores?
    Desde luego, el RVal deja claro cuál es el tipo de capitalización a aplicar, pero en ausencia de una modificación del Art 12 de este reglamento, utilizando el sentido común, y viendo que las modificaciones del RVal no llegan ¿podríamos emplear una media anual de la DP 2-6 años, o utilizar el tipo de capitalización del 4% como hacíamos antes de la aparición de esta nueva Ley?

  3. Natxo Tejerina

    Hola Leila.

    Tras leer tu comentario al post de Joseba Llona se me ocurrió lanzar este post con intención de arrancar el camino hacia la respuesta a la cuestión que planteáis tú y Alfons.

    La volatilidad del valor del suelo rural es un problema, pero para encontrar solución propongo atacar a la esencia de la causa, que es la utilización de un tipo de actualización caprichoso y, como dice Joseba, exponente de cualquier cosa menos de la tasa libre de riesgo. El problema es que el valor resultante del método nada tiene que ver con la realidad (esto es un problema mayor que la volatilidad) y el pasatiempo interroga sobre como valoraríamos cuando la deuda esté al -0,01%. Estoy seguro que al juez no le parecerá equitativo el valor del suelo que resultaría y… ¿qué haría un buen juez en ese caso? Pues no aplicar el RVal para evitar un enriquecimiento injusto (creo que está claro), ¿no se producen hoy resultados injustos? ¿Hay por ahí algún fino jurista que se anime a explorar esta vía?

  4. Arsenio Piñeiro Santos

    Me parece muy interesantes los comentarios realizados en este pasatiempo, y estoy de acuerdo en las reflexiones realizadas por los participantes. Con el animo, de abundar en la dirección de la TASA DE CAPITALIZACION, de todos es conicdo, que la tasa general la indica el Reglamento de Valoraciones (RV), se trata de un interés y en este concepto, como influye el tiempo, tiene también importancia la variable del IPC, además de la señalada DEUDA PUBLICA, por consiguiente, entiendo que existen dos posibles tasas de capitalización, la tasa real TR y la tasa nominal TN, según incluya o no el IPC, la pregunta resultante de esta reflexión seria la siguiente: ¿que tasa de capitalización es la que fija el RV?, la TR o la TN, esto influye de manera importante en el concepto de VALOR.
    Por otra parte, entiendo que cualquier tipo de explotación debe tener un intervalo MEDIO de RENDIMIENTOS de la producción, que es el que hace rentable el mantenimiento de la actividad, por debajo de la cual, nadie invertiria, por consiguiente, la información sobre esas variables, -dificil de conocer- cuando uno se enfrenta a una valoración, resulta imprescindible ante un juez, en caso contrario, el resultado del VALOR puede no estar ajustado de forma conveniente.

    Un Saludo.

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