[Pasatiempos] ¿Sigue vigente el Aprovechamiento Tipo?

En Euskadi, hoy, hay Áreas de Reparto, Aprovechamiento Tipo y Actuaciones Asistemáticas de la vieja Ley 8/1990. La causa es que todavía hay planes antiguos y la Disposición Transitoria Sexta de la Ley vasca 2/2006 de Suelo y Urbanismo declara la subsistencia de estas técnicas para los planes pendientes de adaptación. La cuestión es qué efectos tiene la normativa básica del Estado.

Bilbao

El TRLS76 contenía el principio general del reparto equitativo de beneficios y cargas (TRLS76 3.2.b) lo que se concretaba en el Aprovechamiento Medio entre los Sectores del mismo Cuatrienio de suelo Urbanizable Programado (TRLS76 12.2.2.b) y la norma general de actuación conjunta (“mediante polígonos”, TRLS76 117.1). Por ello, el reparto equitativo tenía importantes zonas de sombra. No había equidistribución:

  • Entre las distintas clases de suelo (Urbano, Urbanizable y No urbanizable, la clásica ‘raya‘).
  • En el suelo No urbanizable: no había técnica alguna de reparto a pesar de establecerse regímenes con grados muy diferentes de restricción de las facultades del propietario, y ello a pesar de que dichas restricciones se justificaban normalmente por el interés colectivo.
  • En el suelo Urbanizable: entre el Programado y el No programado.
  • En el suelo Urbanizable No programado, que se programaba mediante Programa de Actuación Urbanística (PAU): entre los ámbitos de PAU.
  • En el suelo Urbanizable Programado: entre cuatrienios.
  • En cada cuatrienio del suelo Urbanizable Programado: entre Sectores la única técnica era el Aprovechamiento Medio, que era un simple paliativo de la ‘lotería’ al no alcanzar el reparto a las “cargas”.
  • En el suelo Urbano: el reparto solo afectaba a los polígonos delimitados, por lo que no afectaba a las actuaciones aisladas, para las que operaba el régimen de ‘lotería’.
  • En el suelo Urbano incluido en polígonos (o unidades de actuación): entre polígonos.

Como se ve, el principio general de reparto equitativo era un proclama de exigua aplicación práctica, dado que se limitaba al seno de cada polígono y a un acercamiento a la equidistribución entre polígonos del mismo sector y entre sectores del mismo cuatrienio.

La LS90, así como el TRLS92, extendieron al suelo Urbano la técnica del aprovechamiento medio (con la denominación de Aprovechamiento Tipo) al imponer la delimitación preceptiva de Áreas de Reparto, que solo repartían edificabilidad pero no cargas. Con esta normativa se amplió la equidistribución toda vez que también el suelo Urbano estaba incluido en Áreas de Reparto de aprovechamiento; sin embargo, el reparto se producía únicamente en el seno de cada Área (no había reparto entre Áreas) y no había reparto de cargas, sino solo de aprovechamiento, salvo las Unidades de Ejecución (equivalente al anterior Polígono), que equidistribuían aprovechamiento en el Área de Reparto (por tanto, había unidades excedentarias y deficitarias) y cargas en su interno. La STC 61/1997 anuló este sistema, en lo sustancial, pero en Euskadi fue reflotado por las Leyes 3/97 y 5/98.

Esta introducción es para referirnos a las actuaciones aisladas en suelo Urbano (denominadas Actuaciones Asistemáticas), que participan en el reparto de edificabilidad en el seno del Área de Reparto, veamos un ejemplo:

  • Parcela de 1000 m² en suelo urbano consolidado (no precisa de reordenación parcelaria y no está incluida en Unidad de Ejecución) en la que existe un edificio con una edificabilidad ponderada de 3000 UA (unidades de aprovechamiento).
  • El planeamiento vigente contempla una edificabilidad y usos diferentes, ascendiendo la edificabilidad ponderada a 5000 UA.
  • El Aprovechamiento Tipo (medio) del Área de Reparto es 1,5 UA/m².

Si el propietario de la parcela pretende realizar el aprovechamiento previsto en el plan, previo derribo del edificio existente, su aprovechamiento patrimonializable es el 85% del Aprovechamiento Tipo referido a la superficie de su parcela (es decir, 85% ×  1,5 UA/m² × 1000 m² = 1275 UA), por tanto tiene que adquirir aprovechamiento por la diferencia hasta la edificabilidad permitido (5000 – 1275 = 3725 UA) adquiriéndolo de propietario que tenga excedentes de aprovechamiento por estar en situación inversa, de propietario de parcela dotacional pública (es decir, excedentario en su totalidad; si todo el diferencial se obtuviera de este modo se necesitarían el equivalente a 3725 ua ÷ [85% ×  1,5 ua/m²] = 2921,57 m²) o del propio Ayuntamiento que actúa como caja de compensación (si todo el diferencial se adquiriera de este modo debería valorarse la ua según su valor en el momento de la transacción y pagarse en metálico, por ejemplo 3725 UA ×  1500 €/UA = 5 587 500 €).

Como ya hemos dicho, la DT6 LvSU, declaró que mientras los planes no se adapten a la Ley, esto continua vigente.

Por otra parte, la LS07, y el vigente TRLSR, regulan el régimen jurídico de la propiedad obviando toda proclamación del principio general del reparto equitativo de beneficios y cargas y estableciendo tres tipos de actuación, cada uno con un régimen de derechos y obligaciones de las actuaciones:

  1. Actuación de urbanización: reordenación “crear, junto con las correspondientes infraestructuras y dotaciones públicas, una o más parcelas aptas para la edificación o uso independiente” (TRLSR 7.1.a) sujeta a régimen de equidistribución de beneficios y cargas en caso de actuación privada (TRLSR 13.2.c y 14.c).
  2. Actuación de dotación: para “incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos a una o más parcelas del ámbito” (TRLSR 7.1.b) con el deber de cesión gratuita de edificabilidad, en Euskadi el 15%, en proporción al incremento y del deber de cesión de dotaciones públicas relativo al reajuste (TRLSR 18.2).
  3. Actuaciones edificatorias: las no comprendidas en los apartados anteriores, aunque tengan incrementos de edificabilidad (TRLSR 7.2), exentas del deber de cesión gratuita de edificabilidad y de dotaciones públicas (TRLSR 18.3).

Es decir, desde la LS07 ya no hay principio general de reparto equitativo de beneficios y cargas, quedando restringido únicamente a las actuaciones de urbanización de ejecución privada y, por contra, en las demás actuaciones existe el derecho a la ‘lotería’, suavizado en las actuaciones de dotación por la existencia de cargas de cesión (tanto de edificabilidad como de dotaciones públicas).

Las preguntas, por fin, son:

1) ¿Es de aplicación en Euskadi la legislación básica del Estado?

2) En caso afirmativo, ¿Las obligaciones descritas en el ejemplo son compatibles con la regulación de las condiciones básicas de la propiedad del TRLSR? 

La respuesta a la primera pregunta parece fácil: sí. Hay numerosas resoluciones judiciales que así lo confirman:

  • STS 2971/2017 que obliga a la equidistribución y al estándar de VPP en la actuación Mahou-Calderon por tratarse de actuación de urbanización según la ley estatal.
  • STS 3653/2017 que confirma la posibilidad de desconsolidación del suelo urbano prevista en el PGOU de Malaga de acuerdo con la regulación de las actuaciones de urbanización de la ley estatal.
  • STSJ PV 1737/2016 que interpreta y aplica la actuación de dotación de la legislación vasca de acuerdo con la regulación estatal.
  • STSJ PV 1542/2017 y otras en las que, a pesar de la anulación por la STC 94/2014 de la posibilidad de adscribir Sistemas Generales al suelo urbano, la considera valida por aplicación directa de la legislación estatal.

¿Y la segunda pregunta? Para ver la solución, pincha aquí

En nuestra opinión, a una pregunta es simple… una respuesta que no es tan simple.

Es necesario analizar cada actuación asistemática para asimilarla, según sus características, a uno de los tipos de actuación de la legislación del Estado y en función del encaje, la respuesta sería:

  1. Cuando la actuación en la parcela edificable no comporte la reordenación y la actuación del Área de Reparto no comporte el incremento de dotaciones, se trataría de una actuación edificatoria y el propietario de la parcela edificable tendría derecho, como condición básica que garantiza la igualdad de los españoles (CE 149.1.1ª), a la edificabilidad posibilitada sobre su parcela, sin que le sea exigible ni la cesión de edificabilidad, ni el reparto de edificabilidad con otros propietarios que, en el juego de la lotería, hayan resultado menos afortunados.
  2. Cuando la actuación (normalmente, Unidad de Ejecución, pero podría darse en más supuestos) sea asimilable a la reordenación con generación de una o más parcelas privatizables (actuación de urbanización), el propietarios esta obligado a la cesión de edificabilidad y a equidistribuir y, en nuestra opinión, la técnica del aprovechamiento tipo es compatible con el concepto definido como equidistribución en la legislación del Estado.
  3. Cuando el Área de Reparto contemple el incremento de dotaciones y este se corresponda con incrementos de edificabilidad, densidad o nuevos usos, la actuación sería asimilable a una actuación de dotación y, por ello, los propietarios de las parcelas con “incrementos” estarían obligados a la cesión gratuita de edificabilidad, pero solo respecto del incremento, y a la cesión de la parte proporcional de las nuevas dotaciones públicas correspondiente a sus incrementos, pero en ningún caso a repartir edificabilidad con otros propietarios del ámbito. Por ello, sería necesario adecuar el funcionamiento de la actuación asistemática a la regulación de la actuación de dotación de la legislación del Estado, sin que en ningún caso sea aplicable el aprovechamiento tipo.

Os dejamos la STSJ PV 4129/2017 que no coincide con nuestra opinión. Por más vueltas que le damos no conseguimos saber dónde esta nuestro error, si algún lector caritativo nos echara una mano, le estaríamos muy agradecidos.

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Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático. Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP.

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