[Pasatiempos]: Indemnización de la facultad (de nuevo)

Por fin!, ya hay propuesta de regulación de la indemnización de la facultad.Entretenimiento

Como ya sabéis, la expropiación de suelo Rural potencialmente urbanizable está premiada con la Indemnización de la Facultad; sin embargo esta Indemnización no está regulada para los casos de expropiación, lo que genera una grave inseguridad jurídica, al operar la discrecionalidad absoluta de jurados y tribunales, y ha motivado algún que otro rapapolvo del Tribunal Supremo al legislador, como ya comentamos hace medio año.

La LS07 estableció la Indemnización de la Facultad para el caso de expropiación de suelos que tengan prevista actuación de Nueva Urbanización fijándola (LS07 24) en un porcentaje del incremento de valor, respecto al valor a origen, que comportara la actuación (el mismo porcentaje que la cesión gratuita de edificabilidad). El art. 28 RVal dio una vuelta de tuerca estableciendo que el valor a actuación terminada se calculaba despreciando las inversiones necesarias para el desarrollo de la actuación.

La STC 218/2015 constató que el legislador ordinario podría haber prescindido de la Indemnización de la Facultad pero que, habiéndola reconocido, su regulación debe procurar la proporcionalidad con  el valor real de la actuación. Como la determinación de la cuantía se realizaba en base al porcentaje de cesión gratuita de edificabilidad y este varía de unas Comunidades Autónomas a otras (la Comunidad Autónoma fija el porcentaje de cesión libremente entre el 5 y el 15% e incluso, en casos especiales, entre el 0% y el 20%), resultaba que la indemnización variaba de unas autonomías a otras y, lo que es más importante, era inversamente proporcional al valor de la participación puesto que, a mayor contenido económico de la actuación para el propietario (es decir, cuando el porcentaje de cesión gratuita de edificabilidad fuera menor, p.ej. el 5%), la cuantía de la indemnización era menor, y viceversa. Por ello, se anuló la regulación concreta del art. 24 LS07 (TRLS08 25.2.a) en lo relativo a la expropiación, que es a la que se refería la cuestión de inconstitucionalidad (para más detalle, véase el post Inconstitucionalidad de la Indemnización de la Facultad (2): Las razones).

Con lo que desde hace tres años y un día (la STC es de 22/10/2015) es imposible prever cuánto costará la expropiación de un suelo urbanizable. Y los padres de la patria están tan ocupados en otros menesteres que no han podido dedicarle un ratito a esta cuestión.

Por fin se han arremangado y tenemos una propuesta. Anímate, querido lector, a adivinar cual de la siguientes opciones es la propuesta presentada:

  1. El porcentaje de gastos generales y beneficios asociados a la actuación urbanizadora (es decir, 1÷K, y como K va de 1,2 a 1,5, desde el 16,67% hasta el 33,33%, RVal 22.2) aplicado a la suma de los gastos y costes necesarios para el desarrollo de la actuación de Nueva Urbanización.
  2. Supresión de la Indemnización de la Facultad.
  3. Logaritmo neperiano del tipo de capitalización aplicable en cada momento a la capitalización de rentas en suelo Rural  (seguro que os acordáis como se calcula el logaritmo; si no, ver aquí).

Como la adivinanza es difícil, vamos a darte dos pistas no sin antes pedirte que te mojes y tomes partido por una de las tres opciones: (Puedes pinchar aquí para ver las pistas)

  • La propuesta viene del Partido Popular
  • Han esperado a dejar las duras tareas de gobierno para lanzar su propuesta

Has cambiado la respuesta después de las pistas, ¿verdad?

(Pincha aquí para ver la solución)

El pasado día 15 de octubre de 2018 se publicó en el BOLETÍN OFICIAL DE LAS CORTES GENERALES la proposición de Ley que incluye, entre otras determinaciones, la regulación de la Indemnización de la Facultad tanto para casos de expropiación como de alteración de las condiciones.

La propuesta de la Proposición de Ley es la 1 de las del pasatiempos.

A los que hayáis acertado, os damos la oportunidad de pensarlo mejor y corregir vuestra elección. Veamos que significa realmente la opción 1:

  • Supuesto: Suelo Rural con un valor actual de 10 €/m² en el que se prevé una actuación residencial que requiere un inversión de 150 €/m² y una cesión del 10% que pasaría a tener un valor total, una vez  terminada la actuación y antes de las cesiones, estimado en 350 €/m². Si las expectativas o cuentos de la lechera fueran realidades, la actuación valdría (Valor final – cesiones – inversiones, 350 – 10%×350 – 150) 165 €/m², por lo que el incremento de valor por la recalificación podría ser de (Valor neto-Valor inicial, 165 – 10) 155 €/m².
  • Qué pasaba con la LS07 y el RVal anulados (para simplificar, no incluimos el premio de afección, que es neutral en los ejemplos):
    • Como el porcentaje de cesión es del 10%, el valor en expropiación era el valor del suelo (10 €) más el valor de la facultad perdida (porcentaje de cesión aplicado al incremento de valor, 10% × 155) 15,5 €/m². Por lo que el coste de la expropiación era de (10+15,5) 25,5 €/m².
    • En la Comunidad Autónoma contigua, que la cesión es del 15%, el incremento de valor por la recalificación bajaba a (350 – 15%×350 – 150) 147,5 €/m² pero, sin embargo, la Indemnización de la Facultad subía a (15% × 147,5) 22,12 €/m² y el coste de expropiación a 32,12 €/m²; es decir, a menor valor de la actuación, mayor Indemnización.
    • En otra Comunidad, en la que la cesión era del 5%, pasaba lo contrario, que a mayor valor de la actuación (182,5 €/m²), menor Indemnización (9,12 €/m²) y menor coste de expropiación (19,12 €/m²).
    • Como observó el Tribunal Constitucional, la Indemnización no guardaba “un proporcionado equilibrio con el valor real de la facultad expropiada”.
  • Qué pasaría con la opción 1 (también omitimos el premio de afección):
    • Para un porcentaje de gastos y beneficio de la promoción del 28,6% correspondiente a un coeficiente K normal del 1,4, la indemnización de la facultad sería de (28,6% aplicado a los costes de la actuación, 28,6% × 150) 42,9 €/m².
      • Es decir, a un valor de la recalificación del 147,5 €/m² (con costes de 150 €/m²) corresponde una indemnización de la facultad de 42,9 €/m².
      • En cambio, si los costes de la transformación fueran solo de 100 €/m², el valor de la recalificación subiría a 197,5 €/m² y la Indemnización  bajaría a (28,6% × 100) 28,6 €/m².
      • Y al contrario, si los costes fueran de 200 €/m², el valor de la recalificación bajaría a 97,5 €/m² y la indemnización subiría a (28,6% × 200) 57,2 €/m².
    • Lo mismo ocurre variando el porcentaje de promoción: a mayores riesgos (K=1,5), mayor porcentaje de promoción (33,3%), menor valor de la recalificación y mayor indemnización; a menores riesgos (K=1,2), mayor porcentaje de promoción (16,6%), mayor valor de la recalificación y menor indemnización (por cierto, quien haya elaborado la propuesta se ha animado a utilizar K como criterio básico de cálculo, suponemos que será porque no conoce la vigente y endiablada regulación de la horquilla de K, de 1,2 a 1,5, RVal 22.2, que da para varios pasatiempos difíciles).

Es decir, la Indemnización resultante de la opción 1 no guarda “un proporcionado equilibrio con el valor real de la facultad expropiada”, sino que es inversamente proporcional al mismo. Si llegara a aprobarse y se recurriera, es obvio que sería anulada por el TC al incurrir en el mismo vicio que la solución original ya anulada.

Es decir, la respuesta acertada a nuestro pasatiempos era incorrecta, aciertas si te equivocas. No entendemos muy bien a qué se dedican nuestros parlamentarios. Nosotros creíamos que hacíamos pasatiempos con las leyes; sin embargo, puede ser que tenga razón un parlamentario que lo ha dejado hace poco (técnicamente, un arrepentido?) y que publicó recientemente que “la política empieza a concebirse en España como una rama más del entretenimiento” por lo que, en realidad, no seríamos nosotros los de los pasatiempos sino que son ellos los que se ríen de nosotros, de todos nosotros, incluidos vosotros, queridos lectores.

En próximos post, analizaremos otros aspectos de este interesante iniciativa legislativa.

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Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático. Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP.

Un pensamiento en “[Pasatiempos]: Indemnización de la facultad (de nuevo)

  1. Alfons Garrido

    Gracias Natxo por tus reflexiones. Ciertamente si se plantea en estos términos, el cálculo de la indemnitzación es inversamente proporcional al valor residual de los terrenos segun sus expectativas. A mayor valor residual menor cuantia indemnizatoria…Si fuera así no parece que el legislador haya reflexionado demasiado su propuesta, mas bién, parece susbstituir un coeficiente “porcentage de cesión” (que varia entre comunidades) por otro que determina la misma Ley “K” y que és igual para todas las comunidades, obviando su significado y repercusión en el calculo indemnizatorio.

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