[Pasatiempos] Inconstitucionalidad de la Indemnización de la Facultad (6)

Con este post cerramos la serie sobre la Sentencia del Tribunal Constitucional STC 218/2015 y la anulación de la Indemnización de la Facultad en supuestos de expropiación. De momento.

De momento porque las repercusiones de la doctrina que recoge la Sentencia así como su indudable impacto práctico, que previsiblemente se prolongue en el tiempo por la falta de consenso político, volverán a llamar nuestra atención. Al tiempo.

El Roto

El Roto

La Sentencia resuelve la cuestión de constitucionalidad suscitada por el Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha (TSJ CM) con el planteamiento que se resume en el antecedente 3.º de la STC 218/2015 que nos sirve de exposición para nuestro acertijo de hoy:

Se trata de un sector de suelo rural-urbanizable de uso de actividad económica que pretende desarrollarse mediante gestión pública (expropiación).

  • La memoria del proyecto de expropiación valoró el suelo en 25 €/m² teniendo en cuenta sus expectativas urbanísticas.
  • El Jurado valoró el terreno en 2,0381 €/m² teniendo en cuenta el rendimiento de la explotación (cereal) y su proximidad a núcleo urbanizado.
  • En opinión del TSJ CM, el valor del suelo una vez terminada la actuación de urbanización sería 195 €/m² (el resumen no informa cómo se llega a este valor).
  • «En la pericial obrante en autos se calcula un valor de suelo urbanizado de 69 €/m² que, tras descontar los costes de urbanización, quedarían en 44,914 €/m²«.

El leit motiv de la cuestión de inconstitucionalidad, compartido con matices por el Tribunal Constitucional, es: «de ahí que el propietario que no es expropiado se quede con el valor íntegro de la propiedad [195 o 45 €/m²], descontada la participación de la comunidad en las plusvalías, mientras que al expropiado se le abona entre el 5 y 15 por 100 de la diferencia«.

¿Dónde está el error? (Pista: Puede que haya más de un error) Pulsa aquí para ver la respuesta

Empezamos con una nueva pregunta y con un dicho:

Empezemos por la pericial. Si estuviera acabada la urbanización el valor sería de 69 €/m², descontamos el coste de las obras de urbanización, y se quedan en 45 €/m²:

  • Quiere decirse que el inversor modal está dispuesto a invertir hoy en el terreno 45 €/m², a invertir en proyectos y obras a lo largo de 2-3 años 24 €/m², para tener dentro de al final del proceso algo que vale 69 €/m².
  • Es decir que si saliera bien el negocio de urbanización no habría ganado nada. Perdón, si saliera bien el negocio no recuperaría (habría perdido) los impuestos y honorarios derivados de la adquisición del suelo, el IBI del tiempo de desarrollo de la urbanización, los costes financieros de la inversión en suelo (pongamos que tres años) y los costes financieros de la obra de urbanización (pongamos que el 50% del coste de urbanización durante 6 meses). Y en el caso de que la gestión sea por expropiación, el 5% del valor del suelo en concepto de premio de afección.
  • Claro, ese inversor modal confía en que todo saldrá bien, por lo que no va a encontrarse con desviaciones de costes de la obra de urbanización, «ayudas» de las administraciones sectoriales, «ayudas» municipales, la contracción de la economía china… Es decir un optimista, mejor dicho, un imbécil (el perito no debió escuchar a Gordon Gekko decir aquello de que ningún tonto y su dinero duran mucho tiempo juntos, es decir, que de haber existido alguna vez ese inversor modal, ya se habría arruinado).
  • Conste que no conocemos la pericial, por lo que hablamso más de nuestra experiencia que del caso concreto.

Y la afirmación de que, una vez terminada la actuación, el valor sería de 195 €/m². ¿No os parece que lo que está debajo de apreciaciones como esta es la penalización de la expropiación, que hay mucha gente, incluso docta, que tiene un pensamiento pre-constitucional y pre-Fuero-de-los-Españoles-franquista? Y no solo eso, sino que sus creencias ideológicas («que no hubieran expropiado, coño!«) les sitúan fuera del mercado. ¿Quién paga hoy 2 €/m² por un suelo industrial que hay que urbanizar si lo que sobra, con esta desindustrialización galopante, es pabellones acabados y lo que falta industriales emprendedores? ¿Que sin la intervención voluntariosa del promotor público de turno, ese suelo no se desarrollaría en… ni se sabe? ¿Que los juzgados de lo Mercantil están llenos de concursados mucho más prudentes que el inversor modal de la pericial? ¿Que el Banco Malo no coloca los terrenos que requieren desarrollo a precios como los barajados? Parece que el único pensamiento es Pero podría tocarle el gordo… (el clásico Y si toca aquí?). Es frecuente oir argumentos del tipo: si el suelo no vale lo que yo digo que podría valer es porque el ayuntamiento no lo ha calificado… si el mercado está pachucho es por las políticas públicas… ergo, valorándolo bien estamos haciendo justicia.

Estábamos en un estado de derecho, ¿no? ¿Cómo puede ser que el perito valore un suelo rural con el método residual? ¿Será porque era lo que decía la Ley del Suelo de 2 de mayo de 1975, una de las últimas que nos legó el Generalísimo? Si estuviéramos en un estado de derecho, la valoración habría de hacerse según el método determinado por la ley, ¿no? Es probable que el perito haya hecho esa valoración con el método residual bajo pedido («valorará el perito el suelo aplicando el método residual…«) y que sea quien lo ha resumido quien convierte la hipótesis ilegal en «el valor».

¿Y que decís del redactor del proyecto de expropiación que valora el terreno en un 1200% el valor que conforme a la ley fija el Jurado?

Pero… ¿no era la Constitución la que obligaba a los poderes públicos a luchar contra la especulación del suelo?

En definitiva, si las consecuencias de la STC 218/2015 ya iban a ser graves, nos tememos que lo serán más auncon los criterios subjetivos que legitiman echar mano del mercado contra legem para algunas cosas incluso cuando el mercado real va por otros derroteros.

Todos los PASATIEMPOS

The following two tabs change content below.

Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático. Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos necesarios están marcados *