Participación o no: Consecuencias económicas

Recientemente hemos estado analizando en qué supuestos el propietario de suelo esta obligado a ejecutar los planes urbanísticos municipales y cuándo tiene la facultad de elegir entre quedarse al margen o tomar parte en la actuación urbanística. Hoy analizamos las consecuencias económicas de las diferentes situaciones y, en su caso, de las opciones que caben al propietario.

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En un reciente post “TRLSR de la participación del propietario, analizábamos la regulación autonómica según el tipo de actuación, en el segundo cómo se puede sincronizar esta regulación básica del Estado con la legislación urbanística autonómica, tomando como referente la de Euskadi (la LVIV).

Veámos cómo funciona esta regulación hablando de dinero, que es una perspectiva que puede facilitar la comprensión del puzzle.

NOTA*: Lo sentimos, este post no ha sido posible recuperarlo en su integridad tras un ataque al blog.

Notas

  • [1] Nótese que, con la LS56 y el TRLS76 58.1.2ª, la institución del Fuera de Ordenación clásica o la naturaleza de carga del mal llamado Deber de Edificar). Desde la LS07, el carácter estatutario de la propiedad privada afecta también al llamado suelo Consolidado (TRLSR 11.1) [Volver]
  • [2] Es frecuente considerar que el art. 5 del reglamento de Edificación Forzosa y registro Municipal de Solares está derogado (RD  304/1993); sin embargo, la anulación casi total del TRLSR92 (STC 61/1997) y la incompetencia estatal que motivó tal anulación, nos llevan a sostener la subsistencia de este precepto en casos como el de Euskadi en que la ley se limita a declarar el deber de edificar sin modulación alguna.[Volver]
  • [3] El efecto es llamativo y probablemente imprevisto e indeseado por el redactor del Plan que fijó la alineación razonable para el supuesto de sustitución de la edificación (TRLS76 58.1.2º: Las nuevas construcciones se ajustarán a la ordenación aprobada); sin emabrgo, en la normativa actualmente vigente la fijación de la alineaicón tiene otros efectos salvo que el Plan tenga la cautela de diferir expresamente los efectos de la alineación. El ejemplo puede resultar de ciencia ficción pero sirve para aclarar el régimen jurídico actual.[Volver]
  • [4] Obsérvese la diferencia entre las redacciones del TRLS76 83.1 (“El suelo urbano, además de las limitaciones especificas que le imponga el planeamiento, estará sujeto a la de no poder ser edificado hasta que la respectiva parcela mereciere la calificación de solar, salvo que se asegure la ejecución simultánea de la urbanización y de la edificación mediante las garantías que reglamentariamente se determinen”) y la del TRLSR 17.1 (el deber de uso supone los deberes de completar la urbanziación de los terrenos con los requisitos y condiciones establecidos para su edificación”). Mientras con aquel, completar la urbanización era una carga inherente al ejercicio del derecho a edificar, con este es un deber (colocar la parcela en condiciones de ser edificada) independiente del ejercicio del derecho a edificar.[Volver]
  • [5] De conformidad con lo establecido en el TRLSR 37.1.a.2º, la regla de valoración debe ter en cuenta las caracteristicas de la parcela de cesión y no las de la parcela obligada a la cesión. Por otra parte, también cabría valorar la parcela de cesión como siu formara una unidad de ejecución con la parcela edificable, pero de esto hablaremos otro día [Volver]
  • [6] El sistema legal de valoración, establecido en 2007, parte de la suposición de que está asegurado el éxito de la promoción inmobiliaria, suposición totalmente desmentida por la realidad. ¿Sería racional invertir 700 000 € confiando en que el planeamiento finalmente pueda superar todos los escollos sectoriales, incluido el requisito de sostenibilidad del desarrollo urbano, y confiando en poder vender los solares resultantes?[Volver]
  • [7] En puridad, la regla de valoración del TRLSR 40.2 constituye una excepción al principio general de valoración que excluye las expectativas o, mejor dicho, el valor derivado del proyecto que motiva la valoración, carácter excepcional que determina que no sea susceptible de aplicación analógica. Sin embargo, se opta por la aplicación analógica para facilitar la comparación, que es el objeto de este post.[Volver]
  • [8] Este resultado de que todos los propietarios opten por apartarse de la actuación, que es lo que individualmente les resulta más conveniente, es el que se produciría, según nuestros análisis, en la mayor parte de los casos de actuaciones en suelo urbanizado, incluso aunque no presenten minoraciones de edificabilidad, y comportaría la inejecución del planeamiento y, por tanto, que no habría lugar a percibir la cantidad prevista en caso de optar por no participar.[Volver]
  • [9] Las actuaciones sobre el medio urbano nacen con la LES, se rectifican con el TRLSR ha introducido un párrafo sin precedent alguno en las disposiciones objeto de refundición (TRLSR 2.1.2º) en virtud del cual podría alterarse esta relación de especialidad, tema que trasciende del objeto de este post y que comentaremos en otra ocasión.[Volver]
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Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991), Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP (1995-2020). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático.

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