Obsolescencia de la urbanización, IBI, contribuciones especiales, carga de reurbanización y deber de conservación.

¿Qué alternativas hay para afrontarla?maxresdefault

Es un hecho que la materia y los materiales tienen una vida útil, que se agotan o que pierden su funcionalidad. Nuestras urbanizaciones no van a ser menos, aunque surge la duda de cual es el plazo en que se va a producir dicho agotamiento. Los que nos dedicamos a esto del urbanismo solemos tomar como referencia los plazos del Anexo III del Reglamento de Valoraciones (parques: 20 años; viales, patios pavimentados, aparcamientos al aire libre y similares: 40 años) como referentes razonables, sin embargo dichos plazos pueden variar en función de los materiales utilizados (no es lo mismo una urbanización con canalizaciones de fibrocemento de hace 40 años que una urbanización actual), de su funcionalidad  (que puede precipitar su obsolescencia) o en función de las labores de mantenimiento (que no parcheo) e inversiones que se realicen. En cualquier caso, las dudas sobre el plazo no deben llevarnos a negar el problema porque es inexorable que, con el paso del tiempo, la urbanización se agota, se amortiza.

Cuando abordamos el concepto de sostenibilidad económica del planeamiento, señalábamos que un cálculo real y honesto obliga a incorporar el valor de amortización en las cuentas de las actuaciones de transformación del suelo (TRLSR 22.4), concepto que incluye las de nueva urbanización, las de reforma o renovación de la urbanización o las de dotación (TRLSR 7.1), en otro caso estaremos haciendo trampas al solitario. Es más, caso de no hacerlo ahondaremos en la problemática que en la actualidad ya nos está alcanzando, la obsolescencia de la urbanización.

Como casi siempre, la realidad supera las previsiones más pesimistas y en nuestro caso la aparición de los primeros rasgos de la obsolescencia de la urbanización (las fugas constantes de agua, los blandones, las roturas de la red de saneamiento, etc.) evidencian un colapso inminente y generalizado, sobre todo en aquellos ámbitos desarrollados al calor de los crecimientos urbanos/demográficos de los años 60 y 70 que produjo la transferencia masiva de población del campo a la ciudad. Basta en fijarse en lo que ocurre a nuestro alrededor, las obras de verano¸ los parches, los reventones, las obras de adaptación, etc. el goteo de indicadores es constante.

El problema no es solo que haya capacidad material de intervención en la escala del problema, si no que no hay dinero en la caja pública (en este punto tienes que imaginar un DING DONG sonando en tu cabeza) y, es más, no es previsible que lo haya.

¿Y qué soluciones hay? Pagar, ya que sin ello no podemos vivir.

ibi

¿Y cómo pagar? Pues en esta cosa del urbanismo y régimen tributario, que en esta cuestión funcionan como vasos comunicantes, tenemos distintas técnicas:

  • El Impuesto de Bienes Inmuebles (LHL 60-77), gravamen de los bienes inmuebles y que es destinado entre otros fines al mantenimiento de la urbanización y las infraestructuras por parte de la administración local, pero que carece de una correlación efectiva con el coste real necesario y con el coste de amortización de la urbanización.
  • Las Contribuciones Especiales (LHL 28-35 y TRLS76 198), gravamen potestativo aplicable, e inédito en nuestro entorno, por realización de obras o establecimiento o ampliación de servicios que afecten a bienes inmuebles, cuyo hecho imponible se produce por el beneficio o aumento de valor de los mismos como consecuencia de la realización de las obras señaladas (hasta un máximo del 90% del coste de las obras).
  • Las Cargas Urbanísticas (TRLSR 18 y LvSU 147), nuestras clásicas cargas urbanísticas vinculadas a los deberes de las actuaciones de transformación (costear y en su caso ejecutarlas obras de urbanización…). No obstante, si sobre el suelo urbanizado no hay una actuación de reordenación, no habría posibilidad de exigirlas, ¿o sí?
  • El Deber de Conservación (TRLSR 15), el tan conocido y nunca cumplido/exigido deber, que salvo en las actuaciones calificadas como obras adicionales para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano (TRLSR 24), no cabe extender a la urbanización.

Pero ¿Qué es lo que comparten estas cuatro técnicas? Pues que el pagador, como siempre ha sido, es el propietario final del inmueble o del suelo.

Alguien dirá que también hay otros recursos públicos provenientes de la cesta tributaria restante, pero ¿Es razonable destinar esos recursos a estos menesteres?, ¿es justo y adecuado destinar estos tributos a una mejora de la urbanización claramente vinculada al incremento de valor patrimonial de los inmuebles circundantes?

Por tanto la pregunta es, ¿Qué camino queremos tomar? Porque lo que es inevitable es que la administración local, a la cual todo el mundo direcciona sus ojos, no dispone, ni dispondrá de medios económicos suficientes para afrontar el reto inminente que nos acecha. Y el tiempo se acaba…

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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Arquitecto (1998). Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. y docente de la EVETU (IVAP). Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Master en valoraciones UPC-EM-REV y experto en materia urbanística. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Integrated Urban Renewal, Environmental Issues, Sustainable Housing Support to local authorities and other stakeholders in designing and delivering integrated and participatory policies). ECA Residuos nivel I. Ha impartido clases en las Universidades de la UPV/EHU, Deusto, UPC y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.

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