Nuevo capitalismo y el urbanismo, mundos aparte

Paradojas inversoras

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FOTO: Castellana norte, Fuente: Idealista

En un reciente artículo publicado en el diario El País sobre El nuevo capitalismo: crecen las empresas en pérdidas que salen a Bolsa, (14/09/2019)[1], Sandro Pozzi destaca que están saliendo a cotizar en bolsa empresas con cuentas en números rojos y que inversores de todo tipo acuden a las ofertas publicas de acciones, sin que las pérdidas les desanimen por su “alto potencial” de generar beneficios. Es el caso de empresas como Uber, Lyft, Pinterest, Slack o Beyond Meat, con un alto gasto en investigación, desarrollo y marketing que les permite tener una mayor proyección de valor, eso sí, no exento de riesgo (ahí están en la hemeroteca todas las “punto com”). Hasta aquí nada está fuera de lo normal en un sistema basado en la obtención de beneficio económico y la especulación (RAE: “operaciones comerciales o financieras con la esperanza de obtener beneficios aprovechando las variaciones de los precios o de los cambios”) hasta el punto de que la propia RAE también define la especulación simplemente como “Comerciar, traficar”.

El urbanismo español asume que las actuaciones deben ser viables económicamente (en Euskadi: LvSU 62.1.f, con carácter general: STS 4284/2014, FJ5) y entiende por viabilidad económica de las actuaciones privadas que los costes de transformación sean inferiores al valor de los solares resultantes patrimonializables por los propietarios de suelo, normalmente según los valores del momento en que se realiza la evaluación, por considerar que las expectativas de revalorización futura, al no estar aseguradas, no deben considerarse. Así lo confirma el Reglamento de Valoraciones al optar en todo caso por la modalidad estática del método residual (RVal 22.2), como si las cosas no fueran a cambiar.

Esta forma de proceder a la evaluación económica resuelve la cuestión de la viabilidad desde la asunción de dos principios: que “la vivienda nunca baja” y que garantizando la viabilidad positiva (Ingresos – Costes > 0), los potenciales excesos de viabilidad… bienvenidos sean porque fomentan la actividad y la ejecución del plan, es decir, el motor de la especulación.

Así “avanza” nuestro urbanismo, fiel a sus firmes creencias.

Sin embargo…

  • La premisa o creencia principal (“la vivienda nunca baja”) solo se puede sostener cerrando los ojos a la realidad. Una mirada a la tan cacareada Operación Chamartín nos muestra como una actuación tan técnica y jurídicamente viable (rentable y justificada con su correspondiente Estudio de Viabilidad Económica) que ha conseguido su aprobación tras 25 años, ahora resulta que su máximo propietario no parece que la vea tan viable y “busca con urgencia un caballero blanco que la financie[2].
  • La segunda reflexión implícita (“si resultara un plus de beneficio, no pasa nada, antes se ejecutara el plan”) parece incompatible con la prohibición de especulación del suelo de la Constitución de 1978. Parece que el Gobierno redactor del Reglamento de Valoraciones de 2011 no se acordaba de que el Parlamento se vanagloriaba en la exposición de motivos de la Ley de Suelo de 2007, de dar cumplimiento, por primera vez en las legislación de suelo al mandato constitucional de combatir la especulación con el suelo.
  • Por último y tal vez más importante, ¿la incorporación del objetivo de la sostenibilidad económica (TRLSR 22.4) y de la participación facultativa (TRLSR 13.2.c 14.c) no ha cambiado todo?

¿Por qué, si en el mercado normal se acepta que se pueda invertir en negocios inicialmente deficitarios pero rentables a largo plazo, el planeamiento urbanístico solo puede considerar la viabilidad a corto plazo? ¿Porque las primeras son honestas y las segundas no?, ¿porque pertenecen a mundos distintos incluso cuando los operadores sean los mismos? ¿O será simple rechazo al cambio?

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Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático. Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP.

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