[LS07, XI] 3: Régimen estatutario de la propiedad

Continuamos la serie sobre las novedades de la LS07 en el undécimo aniversario de su publicación destacando la declaración del carácter estatutario de la propiedad.

El Porvenir

Calle particular

El art. 7.1 LS07 (actual TRLSR 11.1) dijo:

El régimen urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.

Parece una declaración retórica, de escasa utilidad, de esas que no leemos o, si acaso, la primera vez que ojeamos la ley y muy de pasada. Sin embargo, tiene un alcance muy significativo. Veamos un ejemplo.

0. Supuesto de hecho

Es una calle particular que proviene de la primera mitad del siglo pasado que no fue objeto de cesión al municipio en su momento y que es propiedad compartida de las viviendas unifamiliares que existentes a ambos lados de la calle. Como se ve en la foto, además de acceso a las viviendas se utiliza como aparcamiento privado.

El planeamiento vigente califica la calle como dotación pública.

¿Cómo debe actuar la comunidad si quiere establecer el uso público de la calle (que es lo que dispone el planeamiento vigente)? Analizamos tres marcos normativos.

1. Modo tradicional

Con la concepción civilista de la propiedad a que responde el Código Civil, la única vía que tiene la comunidad es la adquisición de la calle, por vía amistosa o por expropiación.

¿Y cuanto vale una calle? pues como, conforme al planeamiento, no es susceptible de edificabilidad o uso privado, por el valor medio de los terrenos edificables del entorno (TRLSR 37.1.a.2º), es decir a precio de jamón, pero no al de la pieza entera, sino al de jamón limpio y loncheado.

2. Modo urbanístico anterior a la LS07

Podemos definir tres escenarios con soluciones diferentes:

2.a. Si el terreno era objeto de reordenación (lo que hoy llamamos Reforma o renovación de la urbanización, TRLSR 7.1.a.2), los propietarios tenían que ceder la vialidad pero tenían garantizadas plusvalías suficientes como para que la cesión siempre fuera interesante (eso es precisamente el criterio de viabilidad económica a corto), con lo que no es propiamente una cesión sino un do ut des.

2.b. Cuando los propietarios de las parcelas edificables fueran a reconstruirlas, tenían la carga de convertirlas previamente en solar (TRLS76 83.1), lo que implica la acomodación de la parcela edificable al planeamiento y la implantación del uso público de la calle.

2.c. Cuando los propietarios no edificaban (la situación de la imagen), en cuyo caso no estaban obligados por el plan (TRLS76 58.1.2ª), por lo que la comunidad no tenía otra opción que acudir a la compra amistosa o la expropiación.

3. Propiedad estatutaria (a partir de la LS07)

Que la propiedad tenga carácter estatutario significa que no tiene un contenido concreto y determinado (en cuyo caso cualquier afección debería ser indemnizada o la expropiación del bien), sino el que en cada momento establezca la legislación vigente, en nuestro caso, el planeamiento urbanístico. Por ello, si el Plan establece que los edificios son privados y la calle es una dotación pública, la propiedad de la finca consiste en eso precisamente, careciendo los propietarios de cualquier otro derecho.

Por ello, a diferencia de lo que ocurría en el modelo urbanístico precedente:

  • Art. 15.1.a TRLSR: “El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende con carácter general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes siguientes: a) Dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística“.
  • Art. 17.1 TRLSR: “En el suelo en situación de urbanizado, el deber de uso supone los deberes de completar la urbanización de los terrenos con los requisitos y condiciones establecidos para su edificación…” (en el mismo sentido, TRLSR 18.3).

La antigua carga de conversión de la parcela en solar antes de edificarla (TRLS76 83.1) no es comparable con el actual deber de completar la urbanización de los terrenos con los requisitos para su edificación que es exigible con independencia de cuándo se vaya a edificar (TRLSR 17.1 18.3 y, en igual sentido, LvSU 26.1.b 34). Así mismo, el actual deber de dedicar los edificios y terrenos a usos compatibles con la ordenación (TRLSR 15.1.a) no tiene nada que ver con la suspensión de la vinculación por la calificación hasta la sustitución de la edificación (TRLS76 58.1.2ª) y el consiguiente régimen transitorio de fuera de ordenación (TRLS76 60).

Con esto la legislación del suelo dio cumplimiento, con un retraso de casi 30 años, al concepto de propiedad privada delimitada por la Función Social de la Constitución de 1978 (CE 33.2).

Este concepto de propiedad privada delimitada por la función social (delimitada y no solo limitada) nos resulta chocante porque estamos acostumbrados a una idea de la propiedad privada absoluta o casi. Esta concepción estatutaria o delimitada conforma la propiedad como la conjunción de las exigencias colectivas y de la utilidad individual. Y aquí esta el límite del régimen estatuario, como señalo la STC 37/1987, que la satisfacción de las exigencias colectivas no puede llegar a anular la utilidad meramente individual del derecho (en cuyo caso entraría en juego la expropiación). En el caso de la imagen, que la calle pase a ser pública no comporta tal pérdida de utilidad individual, porque la calle pública dará servicio preferente a los propietarios las viviendas unifamiliares de la misma.

Han pasado once años y dos semanas desde la publicación de la LS07 y nos preguntamos:

  • ¿Cuánto habrán pagado los ayuntamientos en estos once años por actuaciones como la de la imagen a pesar de que la ley establece la cesión gratuita?
  • ¿Cuántas situaciones como las de la imagen subsistentes por inactividad municipal y claro perjuicio para la comunidad?

Anteriores posts de esta serie:

The following two tabs change content below.

Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático. Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos necesarios están marcados *