Ley vasca de Vivienda (y 4): Joder que tropa!!!

Hoy concluimos esta primera aproximación a la Ley del Parlamento Vasco 3/2015 de Vivienda. Después del mes de agosto, debidamente reseteados, volveremos y, como no, abordaremos la Ley de Vivienda pero ya con propuestas concretas para la acción.

La enseñanza más significativa de la lectura de esta ley es que si hubiera alguien a los mandos, ese alguien aconsejaría a los parlamentarios que se centraran en los objetivos de la acción política y en los principios del entramado normativo, que no es buena práctica que las leyes desciendan a las medidas concretas, que el parlamento debería decir como quiere la tortilla: jugosa o más hecha, el punto de sal, si la cebolla tiene que estar tiesita o caramelizada… Que otro tipo de cuestiones son cosas de la cocina, como que el cocinero o la cocinera deban usar solo la mano izquierda o trabajar con los ojos vendados. Esta ley esta plagada de medidas concretas, impropias de la Ley, que se elevan al rango de ley formal y que le ponen más difícil al gobierno alcanzar los objetivos en materia de vivienda. Algo así como, quiero una tortilla rica y me la vas a hacer con la mano derecha atada al pie izquierdo. El ejemplo viene a cuento porque, además, las medidas que se imponen para alcanzar los objetivos no solo abundan sino que parece estén puestas pensando precisamente en dificultar la consecución de los objetivos.

nueces

La imagen ilustra bastante bien la cuestión. El parlamento debería decir, p.ej., que debe haber suficientes nueces peladas como para que toquen a 3 nueces comestibles por comensal. En cambio parece que le da más importancia a que las nueces se partan con cierta parte de la anatomía, como si no se tratara de resolver problemas habitacionales sino de aparecer en un libro de récords.

Esta Ley apuesta por ocurrencias que nada tienen que ver con el fin perseguido y que se formulan de forma maximalista (ni un recurso público a partir del quinto año para promoción en venta). Entendemos que se considere incorrecto que se destinen fondos públicos para la promoción en venta y que el parlamento hubiera obrado en consecuencia (hasta podríamos compartirlo), p. ej., en la aprobación de los presupuestos de 2014 ó 2015, pero ¿tiene algún sentido que el Parlamento prohíba al Parlamento examinar como evoluciona la cuestión y adoptar las medidas más adecuadas a las circunstancias de cada momento? (algo así como: prefiero morir de hambre antes que comer carne!!!).

Siempre hemos envidiádo a los franceses y francesas por sus yogures, su chocolate y por tantas otras cosas (¿a que también habíais advertido que, por ejemplo, sus yogures son mejores, aunque sean de la misma marca?), pero la promulgación de esta ley acrecienta nuestra envidia: nos ha recordado medidas como la adoptada recientemente por el parlamento francés, a iniciativa de la diputada verde Eva Sas, de que todos los meses de octubre se analicen los efectos de la acción legislativa y de gobierno respecto a la desigualdad, la calidad de vida y el desarrollo sostenible con la finalidad de poder evaluar la correspondencia entre objetivos y medidas y, en su caso, reorientar las medidas de gobierno. Por contra, nuestro parlamento se dedica a aprobar infantiles odios eternos a la promoción de vivienda protegida en venta. ¿Habrá alguna relación entre los yogures y las leyes?

1. Las políticas de vivienda y la adscripción de recursos públicos

Nos ha parecido interesante, antes de entrar en el análisis de las líneas maestras de la Ley de Vivienda y sus posibles efectos, aproximarnos a la vertiente económica de tres modelos básicos de intervención pública en el problema de vivienda:

  1. VS-venta: La promoción para venta.
  2. Bizigune: La captación de viviendas para alquiler a precio de mercado y su puesta a disposición de los usuarios según su capacidad económica.
  3. Alokabide: la explotación en alquiler de viviendas de titularidad pública.

Sin embargo, no hemos podido obtener datos mínimamente fiables. Suponemos que los padres de la patria tampoco habrán contado con datos fiables para decantarse, como lo han hecho, por la intervención que hemos dado en llamar Alokabide, de forma subsidiaria, por la llamada Bizigune y descartar la llamada VS-venta.

No obstante, vamos a fijar unos datos estimativos porque aunque no estén certificados, la comparativa puede arrojar conclusiones interesantes:

  • ¿Cuál es el coste de promoción de VPO? Vamos a poner que 145.000 €/vivienda. Como el precio medio de venta es de 120.000 €, las pérdidas de la política de promoción de VPO para venta serían de 25.000 €/vivienda.
  • ¿Qué parte del precio de venta de la VPO corresponde al solar urbanizado? Aproximadamente un 20%, 25.000 €/vivienda
  • ¿Cuál es el coste de obtención de la disponibilidad de viviendas para alquilar a precio de mercado? 500 €/mes.
  • ¿Cuál es el coste de mantenimiento y reparaciones de una vivienda usada en alquiler? Unos 1000 €/año.
  • ¿Cuál es el coste de gestión de alquiler? Pongamos que 100 €/vivienda/año.
  • ¿Cuál es la renta media por vivienda gestionada en alquiler? 200 €/mes con unos fallidos del 40%, por lo que el ingreso real es de 120 €/mes (tenemos que confesar que los datos que hemos obtenido son mucho peores, pero son tan increíbles que no nos atrevemos a presentarlos para no perder verosimilitud).
  • ¿Cual es la vida util de una vivienda? Pongamos que 60 años.

A partir de estos datos puede estimarse que por cada 1.000.000 € de presupuesto público se pueden resolver las siguientes necesidades habitacionales :

  1. VS-venta: 1.000.000 ÷ 25.000 = 40 unidades convivenciales durante la vida útil de las viviendas.
  2. Bizigune: 1.000.000 ÷ (6000+1000+100-1440) = 177 unidades convivenciales durante 1 año.
  3. Alokabide: A diferencia de los otros dos modelos, la administración mantiene la propiedad del solar por lo que a este se imputa el coste financiero (4% anual) de su valor (25.000 €/vivienda), por lo que se pueden satisfacer necesidades habitacionales de 1.000.000 ÷ (120.000+ 4%×25.000) = 8 unidades convivenciales durante la vida útil de las viviendas, siempre que fuera cierta la hipótesis definida de que los ingresos de la explotación permitan cubrir los costes corrientes.

 

Politicas-de-vivienda

Es llamativo que el párrafo II.3º de la Exposición de Motivos constate “la insuficiencia del parque de vivienda de protección pública y alojamientos dotacionales existente para cubrir la necesidad a corto plazo” y que, incoherentemente, se opte por el modelo que permite generar menos vivienda (8 viv por cada millón de euros), así como que se opte en segundo lugar por modelo que no resuelve el problema a medio a largo plazo y se proscriba el modelo que mejor combate la insuficiencia del parque. Por esto y por otras incoherencias que examinaremos a continuación parece que el objetivo perseguido con la aprobación de esta Ley no sea resolver los problemas de vivienda.

2. Los ejes principales de la Ley vasca de Vivienda

2.1. 100% alquiler

La prohibición de destinar recursos públicos a vivienda protegida en venta es un lema o idea fuerza comprensible, aunque como medida de carácter vinculante resulta más que discutible.

En primer lugar porque se trata de la típica medida gi-li-po-llas (que nos perdonen los padres de la patria). Si se dijera que se destinará a fomentar el alquiler tal porcentaje del PIB, sabríamos de que se habla. Pero dicho así, el 100% “de la asignación de recursos públicos en materia de vivienda” (DF4 y art. 7.4), perfectamente puede ser cero euros al año. Realmente no se esta hablando de fomento de vivienda de alquiler, sino exclusivamente de una creencia religiosa del tipo ‘la promoción de vivienda para venta es pecado’.

Por otra parte, como se mantiene la calificación de VPP en el 75% y 40% de la oferta residencial y las administraciones públicas, no nos engañemos, podrán promover pocas viviendas en alquiler, tanto por la inmovilización de recursos que comporta como por el resultado negativo de la explotación en alquiler (que en la práctica no llega a cubrir los costes de mantenimiento); entraremos en un nuevo modelo inmobiliario en el que toda o casi toda la vivienda protegida será la promovida por la iniciativa privada, que se limitará a gestionar la que sea de su interés, con lo que la falta de oferta de vivienda protegida en venta incrementará la necesidad de vivienda en alquiler.

El desbarajuste es total porque a pesar del ‘todo alquiler’, sí se prevé la enajenación directa la inquilino (art. 18.1.c) y por debajo del precio (art. 18.2.c, lo que supone aplicación consuntiva de recursos públicos a la venta). No sabemos en que estaban pensando los legisladores… pero se lo han puesto muy fácil a Romanones: Si se promueven viviendas en alquiler con obligación del inquilino de comprar la vivienda en tres meses, no se incumpliría ninguna norma y todos contentos.

rentbuy

Esta medida de 0% de presupuesto público para promoción en venta requiere afinar algunos conceptos:

  • Los actuales presupuestos de vivienda (Departamento de Vivienda, servicios de vivienda o sociedades públicas) incluyen conceptos que no son específicos de vivienda sino de cohesión territorial y regeneración urbana, en realidad de ejecución del planeamiento. ¿Cuántas Unidades de Ejecución se han desarrollado porque son necesarias para el país, la comarca o el municipio, aunque desde la perspectiva estricta de vivienda (o de industria, en su caso) no sean económicamente eficientes? El mandato de destinar el presupuesto de vivienda al alquiler requiere distinguir qué parte del presupuesto destinado al desarrollo de ámbitos de planeamiento es cohesión territorial o regeneración urbana y qué parte es estrictamente vivienda. Porque cuando una sociedad pública de vivienda opta por desarrollar una unidad con exceso de cargas, una parte de los recursos aplicados es para vivienda, exactamente la que se corresponde con el valor de los solares urbanizados, el resto obedece a otro tipo de políticas.
  • No todo el presupuesto de vivienda está en los servicios de vivienda, una parte importante de la política de vivienda está precisamente en los servicios de bienestar social (lo que tiene utilidad durante el periodo transitorio de los 5 primeros años).
  • Es necesario diferenciar los tiempos, porque las inversiones en curso en unidades para el desarrollo en venta es una aplicación consuntiva de recursos públicos realizados en el pasado y, por tanto, no afectados por esta ley, aunque contablemente se vaya a manifiestar tras su entrada en vigor.

Por otra parte, la escasez de recursos obligará a articular cómo se distribuyen entre el Gobierno Vasco y las administraciones públicas los recursos en materia de vivienda, así como el tipo de promoción a desarrollar por unos y otros, con el horizonte de la sostenibilidad y capacidad de endeudamiento de cada uno, que como bien sabeis, no es uniforme.

La frase final del art. 7.4  resulta particularmente enigmática:

El  Gobierno  Vasco  y  las  administraciones  públicas  de  carácter  territorial  orientarán  los  recursos disponibles en materia de vivienda preferentemente a la promoción de viviendas en régimen de  alquiler,  para  destinarlas  a  los  colectivos  más  desfavorecidos.  Dicha  preferencia  significa  que, exceptuando los destinados a rehabilitación, el 80% de los recursos en materia de vivienda se destinarán  a  políticas  de  alquiler,  no  siendo  inferior  a  ese  porcentaje  el  volumen  edificatorio  de protección pública.

Caben varias interpretaciones:

  • Que la edificabilidad de VPP que promueva cada administración pública será como mínimo del 80% del total promovido (la DF4 no afectaría a esta determinación final). Es la interpretación literal pero nada tiene que ver con el objeto del apartado, referido a la preferencia de la promoción en alquiler.
  • Que el volumen máximo en venta de la promoción de VPP es del 20%. El apartado no dice esto pero, jugando a las adivinanzas, puede suponerse que es lo que se quiso decir. De ser esta la interpretación que definitivamente cuaje, la acción pública de vivienda para venta debería centrarse en la vivienda libre que no estaría limitada, lo que no parece corresponderse con la intención del legislador.

En definitiva, la regulación legal no incentiva el alquiler sino que se limita a limitar o prohibir la promoción pública en venta.

2.2. El derecho subjetivo

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Tras la entrada con redoble de tambor del párrafo II.1º de la Exposición de Motivos, “una previsión inédita en la legislación española hasta este momento” (?), viene la de arena en el párrafo II.4º. “[se irá reconociendo reglamentariamente] en función de que lo hagan posible recursos disponibles“, y vuelven los cantos de cisne en el párrafo III.3º: “reconocimiento del derecho subjetivo de acceso a la ocupación legal de una vivienda por todos los que, o se hallen en posesión de una y no dispongan de medios necesarios para conseguirla“. ¿Y qué dice el articulado?

El art. 9.1 delimita el derecho aclarando que es en “régimen de alquiler… con la renta o el canon que corresponda en cada caso“, lo que se complementa con el desahucio administrativo previsto para el caso de impago de la renta o canon en el art. 70.a.

Respecto a la cuantía de la renta o canon, el párrafo III.7º de la Exposición de Motivos, relativo al Capítulo V (Sistema residencial de protección pública: Definición y tipos de viviendas de protección pública y alojamientos dotacionales) postula que el precio se adecue al costo real, lo que es totalmente coherente con el concepto de sostenibilidad definido en el art. 3.s.

Por otra parte, el reconocimiento del derecho está condicionado a “acreditar unos ingresos anuales comprendidos entre los límites que se establezcan reglamentariamente” (art. 9.4). “Entre los límites” indica que los beneficiarios tienen que acreditar unos ingresos mínimos que se fijarán reglamentariamente.

En definitiva, no es como lo pinta la propaganda, y menos si consideramos los niveles actuales de protección alcanzados con las ayudas para vivienda!

Sorprendentemente, respecto a los ingresos mínimos para ser acreedor al derecho, la propia DT4 prevé, en ausencia de desarrollo reglamentario, unos plazos de implantación del derecho fijando el límite inferior de ingresos en cero euros (no-ingresos, que es el negativo de ingresos mínimos).

2.3. El canon sobre la vivienda vacía

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La incidencia de la vivienda deshabitada es despreciable, la vivienda no de temporada desocupada en la CAPV no supera el 6% (unas 62.000 viviendas de un total de 1.041.959 unidades en el año 2013 según el EUSTAT). En este sentido, el último párrafo del apartado II de la Exposición de Motivos dice que “se observa que el número de viviendas deshabitadas no resulta realmente significativo“. El viernes 3 de julio, el concejal de vivienda del Ayuntamiento de Bilbao declaró a la SER, más o menos con estas palabras, que los ciudadanos ahorradores que hayan invertido en inmuebles legítimamente no tienen que preocuparse porque los destinatarios de las medidas contra la vivienda desocupada no son ellos sino los bancos que atesoran viviendas vacías (no comment).

Es moralmente reprobable que se especule con un producto que puede ser de primera necesidad por lo que, en consecuencia, se impone a los Ayuntamientos la gestión de esta medida de carácter moral y escasa eficacia, sin estudio alguno de los costes de implantación (incumpliendo el art. 25 LBRL -modificado por LRSAL-), sin dotación de medios, ni siquiera flexibilizando la posibilidad de contratar personal específico, por lo que la realización de la gestión comportara que se abandonen otros servicios, tal vez más necesarios y útiles para la comunidad e, incluso, para resolver el problema de la vivienda. Porque trabajo no va a faltar: Detección y declaración de viviendas deshabitadas, infravivienda, sobreocupada o inhabitables, Imposición y gestión del canon, Registro de viviendas deshabitadas, Gestión de los alquileres forzosos de las viviendas deshabitadas…

Todo ello para resolver un no problema con escasa eficacia dadas las cautelas adoptadas (art. 56). Analizada una reciente sentencia sobre el recargo del IBI en Oviedo (STSJ AS 149/2015) por desocupación de la vivienda, parece que el canon extrafiscal se adapta a los criterios judiciales al respecto.

2.4. La expropiación anti desahucio

Otra medida cargada de simbolismo es la expropiación antidesahucio a la que ya nos hemos referido en un post anterior. El motivo aparente de la medida es proteger al propietario que pierda su vivienda por impago de deudas, previéndose la posibilidad de expropiación del uso en su favor por tres años (art. 74).

Sin embargo, para el legislador, el único propietario digno de protección es el que pierda su vivienda “en procedimientos de desahucio instado por entidades financieras, o sus filiales inmobiliarias o entidades de gestión de activos, en los cuales resulte adjudicatario del remate cualquiera de ellos” de forma que cuando el acreedor o el adjudicatario en subasta no sea un entidad financiera o de gestión de activos, el desahuciado no merece protección, lo que evidencia que la medida no es sobre vivienda sino sobre el sector financiero, dando la razón a la mayoría conservadora del Tribunal Constitucional expresada en la STC 93/2015.

La medida también afecta a los lanzamientos por impago de rentas, pero únicamente en el caso de que la propiedad no vaya “a ocupar la vivienda seguidamente por sí misma, por el cónyuge o por familiar hasta segundo grado de parentesco“, de modo que solo en algunos casos se tutela el derecho a una vivienda digna.

No aclara la Ley si este procedimiento antidesahucio se aplica a los desahucios promovidos por la administración (art. 70).

Como ya apuntábamos en los epígrafes 1 y 2.3, parece que la protección del derecho a una vivienda digna fuera tan solo una excusa que se utiliza como arma arrojadiza.

3. Efectos colaterales: la acción urbanística y la necesidad de vivienda

La prohibición de  destinar recursos públicos a la promoción de vivienda protegida en venta (DF4 y art. 7.4) podría cambiar el urbanismo tal como lo conocemos.

Esta opción expulsa de la acción urbanística a los gestores públicos de suelo y vivienda, dejando la ejecución urbanística en manos privadas, que actuará con fines estrictos de maximización del beneficio a corto plazo. Dado que nuestro modelo urbanístico se caracteriza por un bajo grado de ejecución, ¿cómo afectará a la ejecución del planeamiento la retirada de Visesa, de las sociedades municipales y de las iniciativas forales? La conclusión es que perdemos unos agentes que históricamente han facilitado la ejecución del planeamiento y que, dada su incapacidad para aportar fondos, pasarán a comportarse como propietarios renuentes que objetivamente dificultarán la ejecución del planeamiento.

Ante este escenario y a pesar del coeficiente de vivienda vacía de la Modificación de las DOT (1,04-1,08), ¿Habrá que revisar los coeficientes de rigidez de la oferta para que la cuantificación de la oferta residencial no desencadene tensiones especulativas?

DOT-Cuantificación

Deberemos adecuar la acción urbanística a estas nuevas condiciones ¿cuántos planes estaban esperando a Visesa o Azpiegiturak para desarrollar actuaciones estratégicas? ¿Debemos revisar las determinaciones de los planes para hacerlos atractivos para la inversión privada, única forma de que se desarrolle el plan?

La promoción publica para alquiler requiere inmovilizar recursos, tal como hemos visto. La gestión pública del alquiler es económicamente ineficiente. Los datos que hemos utilizado (epígrafe 1) pretenden ser razonables o deseables, pero no reflejan la realidad. Por ello, la puesta en alquiler de las viviendas que se promuevan requerirá nuevos esfuerzos presupuestarios, con lo que el gasto corriente absorberá la capacidad de inversión y cada vez habrá menos posibilidades reales de promoción de viviendas para alquiler.

En definitiva el legislador ha optado por una solución que requiere gran cantidad de recursos, que es precisamente lo que no tenemos.

Esta ley va a provocar inejecución de planeamiento e incrementará el déficit de vivienda protegida, por lo que aumentará la necesidad de alquiler con la de aquellos que hubieran satisfecho su necesidad con vivienda protegida en compra.

Por otra parte, el llamado derecho subjetivo (arts. 7.2 y 9 y DT4) transformará la necesidad de vivienda.

A partir del 01/01/2018 todas las personas con ingresos entre 0 y 9000 € tienen derecho a que se ponga una vivienda a su disposición (el único requisito es que lleven inscritos cuatro años como demandantes de alquiler). Aquel que pierda su contrato de alquiler por impago de rentas podrá continuar en el disfrute de la vivienda pagando un 15 o un 30% de sus ingresos (art. 74).

¿Somos capaces de imaginar como será la demanda de vivienda de alquiler a partir de la entrada en vigor de estas medidas? La medida tiene por objeto satisfacer la necesidad existente, pero, sin duda modificará la ‘necesidad’ generando condiciones que, nos tememos, hagan insostenible el sistema e impidan el acceso a la vivienda de quienes realmente lo necesitan.

Hace un año que pasó por Madrid a recoger un premio Marvin Minsky y planteaba la incapacidad que tenemos para afrontar los retos del calentamiento global (nosotros, pobres ignorantes, pensamos que con la manga corta, el pay-pay y los diques para las mareas, ya estaba todo resuelto) y como evidencia de nuestra incapacidad, preguntaba cómo se comportará el virus de la gripe con una elevación de 2º de la temperatura ambiente. Es que tenemos menos imaginación que los guionistas de ciencia ficción!! ¿Cómo evolucionará la necesidad de vivienda de alquiler?

Por ello, más necesidad y menos capacidad para satisfacerla. Una conjunción perfecta.

¿La solución? Aprendiendo del pasado podemos encontrar la solución, crear Visesa, Azpiegiturak, sociedades municipales de vivienda que garanticen que la promoción de vivienda protegida cuente con un liderazgo público o, mejor dicho, que anteponga los intereses colectivos, el bien común. Para hacerlo tendremos que solucionar las dificultades que establece esta ley y la normativa de estabilidad presupuestaria echando mano de la creatividad de la ingeniería financiero-administrativa, como hubiera hecho en estas circunstancias el señor Romanones, al que hemos tomado prestado el título de este post.

En septiembre volveremos a darle vueltas a cómo actuar en estas procelosas circunstancias, de momento adelantamos que tenemos puesta la mira en el modelo británico de las Housing Associations.

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Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático. Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP.

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