Ley vasca de Vivienda (2): Edificación y conjuntos urbanos y rurales

Hoy abordamos la regulación de la rehabilitación y de la intervención en los edificios así como el tratamiento de la intervención en “los conjuntos urbanos y rurales” en la recientemente publicada Ley 3/2015 de Vivienda del País Vasco.

CAPV3

REHABILITACIÓN Y REGENERACIÓN URBANA | Departamento de Urbanística y Ordenación del Territorio | Universidad Politécnica de Madrid

La semana pasada ya apuntábamos que la incorporación de los criterios de la L3R a la normativa autonómica en el capítulo VII (arts. 40 a 53), que regula la Intervención en la edificación y en los conjuntos urbanos y rurales, despejaba en la CAPV la incertidumbre derivada de la posible inconstitucionalidad, por regular materia urbanística, de la L3R.

El aspecto más crítico de este nuevo texto legislativo es la confusión de la parte por el todo, confundir que las viviendas son el medio urbano (con la excepción del triste pasaje del art. 44.2).

La intervención en la edificación

Uno de los ejemplos más llamativos de esta confusión se produce con la nueva regulación de la ITE. Hasta esta ley estaba regulada en el art. 200 LvSU, dicho precepto ha sido derogado por la DD2 y reemplazado por el art. 52. Los edificios sujetos a ITE con la regulación anterior eran tanto los catalogados como toda edificación residencial, con el nuevo texto ya solo están sujetos los edificios de uso predominante residencial que tengan, a la vista de lo dispuesto en el art. 52.2  (“las comunidades de vecinos o… los propietarios de elementos privativos“), carácter colectivo.

¿Significa esto que el legislador ha querido eximir de la ITE a los edificios que no tengan carácter residencial colectivo? Si fuera así, la medida supondría haber rebajado los deberes de los propietarios de edificios catalogados no residenciales y residenciales no colectivos conformándose en el mínimo previsto en art. 4 L3R. ¿Siguen obligados los propietarios de estos edificios al estar incluidos en el art. 2 DvITE o es materia con reserva de ley, tal como apunta el párrafo III.14º de la exposición de motivos?

Se contempla una nueva modalidad de orden de ejecución, la Declaración de Necesidad de Rehabilitación (art. 42), que deberá incorporar una descripción de la solución técnica y de la valoración económica por cada inmueble afectado, como figura específica diferenciada de las obligaciones comprendidas en el deber de conservación (“condiciones de seguridad, salubridad, eficiencia energética, ornato público y decoro“) recogido en el art. 41.1 para “terrenos, construcciones, instalaciones y edificios“.

Se contempla (art. 46.3), la interesante posibilidad de redistribución de las cuotas de participación en la Comunidad de Propietarios a consecuencia de la rehabilitación (la cuestión de las diferencias de valor del inmueble que puede comportar la instalación de ascensor: qué porcentaje de los gastos totales, y de los derechos, corresponde a la vivienda del sexto piso antes y después de la instalación de ascensor), así como la asignación de cuotas en los supuestos de división de viviendas (art. 51.3). Decisión un tanto atrevida por cuanto implica la regulación de una institución civil sin que se vislumbre el título competencial (art. 149.1.18 CE), al ser ajeno al derecho foral.

En cuanto a la gestión de la rehabilitación, se establece como regla general que se gestionará a través del sistema de actuación que libremente elija la administración (art. 46.1) lo que parece referirse a los sistemas de concertación, agente urbanizador, cooperación y expropiación previstos en el art. 159 LvSU, cuya novedad y extravagancia requerían una definición más expresa; a la vez (art. 46.3) y como alternativa a los cuatro sistemas de actuación pero con gran semejanza con el sistema de concertación, se prevé que el 50% de la propiedad del inmueble pueda suscribir un convenio con la administración, en cuyo caso, y en defecto de acuerdo (?), se ejecutará por concesionario a través del procedimiento previsto para el incumplimiento del deber de edificar (arts. 190 y ss LvSU).  Intento voluntarista de encomendar a la administración el arreglo de los problemas de comunidad, de encaje muy sofisticado con las funciones atribuidas a la iniciativa privada por la legislación básica del estado. Tampoco vemos la ejecución por venta o sustitución forzosa ni parece económica la gestión por expropiación. Por ello, nos tememos que lo más prudente sea seguir con las técnicas de la orden de ejecución de rehabilitación y la ejecución subsidiaria en caso de incumplimiento.

La intervención en los conjuntos urbanos y rurales

Aquí también preside la confusión:

  • Regeneración y Renovación Urbanas: La L3R contempla dos tipos de actuación, la de Rehabilitación y la de Regeneración y Renovación Urbanas (hay que tener en cuenta que “regeneración y renovación urbanas” es un tipo de actuación, tal como brillantemente enseña el profesor L. Parejo en su reciente Comentarios a la L3R), sin embargo, con la Ley vasca de Vivienda tenemos 5R: Rehabilitación, Regeneración, Renovación, Reurbanización, Revitalización, además de la figura del ARU (Área de Regeneración Urbana). No habíamos conseguido asentar las tres primeras y añadimos más para seguir viendo la noria dar vueltas, pero sin que nadie se atreva a subir. Las definiciones no añaden mucha claridad, ni están claras las consecuencias de que estemos ante un tipo u otro. Os proponemos que busquéis en el texto de la ley palabra regeneración y os fijéis en los diversos contextos y acompañamientos con que aparece.
  • La relación con la L3R. La L3R es legislación básica que no necesita ser reproducida en leyes autonómicas. Sin embargo, nos encontramos con que algunos pasajes se han reproducido literalmente, otros con leves cambios y otros se omiten. ¿Significará algo este tratamiento tan diferente?
  • Sistemas de actuación: Uno de los mayores aciertos de la L3R es haber sido consciente de la dificultad de predeterminar el modelo de intervención en la ciudad existente optando por limitarse a fijar los principios y criterios generales para que en cada caso, y dando juego a la concertación con los afectados, se modele la intervención (una concepción menos reglamentista y mucho más moderna en la línea de los nuevos vientos que vienen de Europa, como, por ejemplo la declaración responsable o la comunicación previa, a las que tan mal nos adaptamos). Parece que esto ha despertado el horror vacui del legislador vasco, por lo que se ha puesto a llenar de cuadros la pared, remitiéndose (el ya citado art. 46.1) a los sistemas de actuación del urbanismo tradicional, que tan nefastas consecuencias han producido en la ciudad existente.
  • ¿Y la reurbanización? La confusión conceptual también llega a la acción de fomento: si bien el art. 5.3 declara que los servicios de fomento, entre otros de la regeneración, son de interés general, los preceptos específicos del fomento no contemplan la regeneración, ni el art. 2.l, sobre principios rectores, que dispone el fomento de la “conservación, rehabilitación, reforma y renovación” ni el art. 41.3, sobre conservación y puesta en valor del patrimonio edificado para el disfrute de una vivienda digna y adecuada, que se refiere al fomento de “la rehabilitación, renovación y revitalización“. ¿Será que se considera que la reurbanización no es fomento sino que ha de ir a cargo directo de los fondos públicos?
  • Las dotaciones. El art. 43.5 establece que en las actuaciones de rehabilitación y regeneración urbana “cuando se prevea un incremento de la edificabilidad ponderada, no serán exigibles nuevas dotaciones públicas en proporción al citado aumento de edificabilidad” lo que equivale a una prohibición de nuevas dotaciones, al menos con cargo a las plusvalías que correspondan a los propietarios, con lo que deberán sufragarse con cargo a los presupuestos generales. Una medida en defensa de la ciudad que adelanta por la derecha al comedido art. 16.4 TRLS promovido por el gobierno de Rajoy.
  • El deber de conservación del usuario. Resulta llamativo que el deber de conservación de la VPP corresponda al usuario (art. 41.5), que en el caso de propiedad es el mismo propietario y en el caso de alquiler será las más de las veces la administración. Cuestión compleja: cuando haya que reparar la cubierta, ¿el coste lo pagará el inquilino que lleva un mes ocupando el edificio? ¿no sería más correcto que el precio del alquiler incluya el coste de mantenimiento y conservación y este corra de cargo del propietario? ¿o es que queremos sacar pecho con rentas asequibles con mucha letra pequeña y derramas indefinidas?
  • Confusión competencial. La L3R asigna a los ayuntamientos la competencia para la delimitación de las Áreas de Rehabilitación y de Regeneración y Renovación Urbanas. Pensamos que tal medida tiene toda la intención y que es muy positiva aunque comporta cierta descortesía con las comunidades autónomas. Esto es legislación básica, como el art. 16.4 TRLS sobre exención de “nuevas cesiones” de suelos, que también puentea a las comunidades autónomas. Pues ahora, el art. 3.b exige que la aprobación de las Áreas de Regeneración Urbana (ARU) corresponde al Gobierno Vasco, aunque la remisión a su realización mediante la figura de plan especial (art. 43.2) implica que la administración que pueda aprobar definitivamente dicha intervención pueda ser una distinta.

No os vamos a cansar con más confusiones, y para ilustrar el problema veamos un CASO PRÁCTICO

  • La actuación: Consideremos un ámbito de renovación urbana con uso mayoritario actual de actividad económica en que se prevé el uso predominante residencial (suelos contaminados, inundabilidad, exigencias de urbanización…) en que la viabilidad económica (en sentido convencional o a corto plazo, es decir, que el valor de los solares supere las cargas) digamos que es justita. Por ejemplo, Zorrotzaurre.
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Junta de Concertación de la Unidad de Ejecución 1 de Zorrotzaurre

  • El problema: A consecuencia de la facultad de participar prevista en el art. 8.1.c TRLS08 (ahora arts. 8.3.c.2º y 9.5 TRLS), medida bienintencionada pero de efectos devastadores para la renovación urbana, por cuanto propicia el papel del free rider (gorrón) de la Teoría de Juegos (obtener un beneficio extra a costa del conjunto de los socios de la operación) hasta el punto de abortar la propia operación y que nadie se beneficie, ni el aspirante a gorrón, ni los que quieren ganar con el desarrollo de la operación, ni la ciudad. Todos pierden.
  • La solución: La L3R puede ser la solución, ya hemos comentado muchas veces que, de momento, no hay condiciones ni subjetivas ni objetivas para desarrollo del objeto propio de la L3R, la regeneración, pero que la herramienta (la L3R) es muy útil en las actuaciones de renovación dado que innova la exigencia de viabilidad económica (de forma que son viables actuaciones con números rojos a corto, con el límite del 50% VRBa) y establece la participación obligatoria (art. 9.5 TRLS). Lo que impide el papel del gorrón, es decir, que aquel que ha explotado el suelo durante años hasta esquilmarlo, no solo se vaya de rositas dejando el pasivo a los que se quedan (perdón por contarlo tan cruda y sintéticamente, pero manda el metraje) sino que se lleve la cartera llena.

Y en esto llegó la Ley de Vivienda:

  • ¿Es de aplicación la L3R o la Ley de Vivienda?: Es un entorno industrial en que se construirán viviendas.
  • ¿El sistema de actuación es alguno del urbanismo clásico o el novedoso de la L3R?: Cargas de la actuación, derecho a la edificabilidad, contribuyentes a las cargas…
  • ¿Los incrementos de dotaciones previstas han de ir con cargo a la actuación o a todos los bilbaínos?
  • ¿La delimitación corresponde al Ayuntamiento de Bilbao o al Gobierno Vasco?
  • ¿La delimitación se hace por el procedimiento del art. 10.1.2º L3R o mediante Plan Especial? y en el segundo caso ¿con EAE, Estudio acústico…?

Como veis, habrá que darle al magín para explorar y construir un sistema con una lógica que sacrifique no muchas determinaciones de la propia norma o de la legislación básica del estado. Otro puzzle de los difíciles. Nos ponemos a ello, y esperamos incrementar el equipo, que sería bueno que este juego no sea de los que unos piensan y otros oyen las conclusiones. Tendréis noticias.

Nota final: Siempre se ha dicho que copiar a los buenos es reconocer su valía, pero en ocasiones el derecho a cita raya en lo abusivo (os planteamos el juego de los siete errores al comparar los artículos 43 y 50 de la Ley de Vivienda, con los 10 y 14 de la L3R).

Más post sobre la Ley de Vivienda

Próximo post: La ley vasca de Vivienda (3): Incidencia sobre la normativa de suelo y urbanismo

Como en el post anterior, os invitamos a participar en el foro “Ley de Viviendas: Dudas y Dislates”, para que entre todos podamos enriquecer el debate y, sobre todo, vislumbrar las posibles consecuencias que se avecinan.

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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Arquitecto (1998). Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. y docente de la EVETU (IVAP). Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Master en valoraciones UPC-EM-REV y experto en materia urbanística. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Integrated Urban Renewal, Environmental Issues, Sustainable Housing Support to local authorities and other stakeholders in designing and delivering integrated and participatory policies). ECA Residuos nivel I. Ha impartido clases en las Universidades de la UPV/EHU, Deusto, UPC y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.

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