Ley vasca de Vivienda (1): Más difícil todavía…

El pasado viernes se publicó la Ley de Vivienda del País Vasco. Con este post iniciamos una serie en la que analizamos sus aspectos más relevantes.

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El anterior Gobierno Vasco aprobó el proyecto de Ley de Vivienda al final de su mandato, solo dos meses antes de que Patxi López disolviera el Parlamento, lo que implicaba la imposibilidad material de que tal proyecto se convirtiera en norma, evidenciando que se trataba de un simple gesto político; por otra parte, el proyecto discurría por derroteros incompatibles con las acciones reales del propio Gobierno, como la enajenación del derecho de superficie o la tentativa de enajenación del parque público de vivienda. Tal vez fuera esto lo que nos llevó a no tomar en serio la iniciativa legislativa del grupo parlamentario socialista que finalmente se ha convertido en la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda del País Vasco y que entrará en vigor el 26/09/2015 (Disposición Final 9ª).

Principales ejes de la Ley de Vivienda

  1. Prioridad de la vivienda pública en alquiler: Aquel ingenioso invento franquista de financiar el parque de vivienda protegida con los recursos de los destinatarios parece que retorna por sus fueros. La Ley establece que los presupuestos públicos de vivienda se destinen al 100% a la vivienda en alquiler, excepto los destinados a rehabilitación y durante los 5 primeros años de vigencia en que el porcentaje es del 80% (art. 7.4 y Disposición Final 4ª). Esto no indica cuánto se destinará al parque público de vivienda pero si que parece que, si llegará a aplicarse esta determinación, no se destinarán recursos públicos a la construcción de vivienda protegida para su venta, por lo que todas las calificadas por el planeamiento (cuyos porcentajes de reserva se mantienen, Disposición Final 6ª) serán de promoción privada o deberán autofinanciarse (?). En este sentido se definen nuevos supuestos expropiatorios para situaciones que normalmente se resolverían de otra forma y se contempla la declaración de áreas de tanteo mediante PTS (art. 65).
  2. El derecho a la vivienda como derecho exigible: El art. 9 obliga a «las administraciones públicas vascas con competencia para ello» a facilitar una vivienda en alquiler a las personas que no posean un alojamiento estable o adecuado, y reúnan las condiciones reglamentarias sobre inscripción en el censo de demandantes de alquiler de vivienda y sobre ingresos máximos y mínimos (más de uno estará acordándose del Conde de Romanones y su famosa frase sobre la utilidad de los reglamentos).
    La Disposición Transitoria 4ª, en previsión de que se demore el desarrollo reglamentario, establece el plazo de inscripción previa como demandante de alquiler en el mínimo de cuatro años, los ingresos mínimos de la unidad de convivencia en 0 €/año y reconoce el derecho a las unidades de convivencia siguientes:

    • A partir del 01/01/2016: unidades de tres miembros o más con ingresos inferiores a 15.000 €/año,
    • a partir del 01/01/2017: unidades de dos miembros e ingresos inferiores a 12.000 €/año, y
    • a partir del 01/01/2018: lo amplia a personas con ingresos inferiores a 9.000 €/año.
  3. Condiciones de la función social de la vivienda: El art. 4.2 establece en qué casos se incumple la función social de la vivienda, contemplándose medidas para evitar tales incumplimientos:
    • Incumplimiento de los deberes de conservación, mantenimiento y rehabilitación tanto por parte de los propietarios como de los arrendatarios o usuarios.
    • Desocupación permanente en injustificada.
    • Sobreocupación.
    • Uso inadecuado de la vivienda, alojamiento o edificación («utilización distinta de su calificación urbanística, autorización y destino coherente y legal o reglamentariamente autorizable«). En el caso de la vivienda o alojamento protegidos, destinarlo a usos distintos de la residencia habitual del adjudicatario.
    • Desproporción entre las condiciones exigibles para el acceso y la capacidad económica o patrimonial sobrevenida del adjudicatario.
  4. El canon de vivienda vacía: El art. 57 establece un canon «extrafiscal» de 10 €/m²u/año, que gravará las viviendas deshabitadas y que está destinado a incrementar el patrimonio municipal de suelo (salvo cuando lo gestione subsidiariamente el Gobierno Vasco, en cuyo caso se destinará al Patrimonio Público de Suelo de éste, art. 16.3.f), este canon se incrementará a razón de un 10% anual mientras dure la desocupación con el límite del triple de la cuantía inicial. El art. 56 regula las causas que pueden justificar la desocupación, entre las que se encuentra el carácter de segunda residencia (definida de forma restrictiva en el art. 3.bb).
  5. Incorporación de los criterios de la L3R a la normativa autonómica: El capítulo VII (arts. 40 a 53) regula la Intervención en la edificación y en los conjuntos urbanos y rurales que incorpora a la normativa autonómica los criterios de la L3R. Analizaremos este aspecto en el dos próximos posts de esta serie, pero desde este momento ya podemos adelantar que queda despejada en la CAPV la incertidumbre derivada de la posible inconstitucionalidad de la L3R por regular materia urbanística.
  6. Incremento de los deberes de los municipios (obviamente, sin habilitación para dotar plantillas adecuadas ni previsión presupuestaria alguna):
    • Comprobar que los «terrenos, construcciones, instalaciones y edificios» se mantienen (además de las condiciones tradicionales) «en las debidas condiciones de… eficiencia energética» y que se mantienen «las condiciones requeridas para su habitabilidad, accesibilidad o uso efectivo correspondiente con un consumo energético y de recursos dentro de los límites que reglamentariamente se establezcan» (art. 41) y declarar la inhabitabilidad de viviendas (art. 60.3).
    • Declaración de necesidad de rehabilitación que irá «acompañada de una descripción de la solución técnica y de la valoración económica de cada uno de los inmuebles afectados» (art. 42).
    • Fijación de las  cuotas de participación en casos de adaptación funcional de viviendas mediante el correspondiente proyecto de equidistribución (art. 51.3).
    • La declaración de vivienda deshabitada (art. 56.3) y gestión del canon correspondiente (art. 57.1).
    • Imposición del alquiler forzoso (art. 59).
  7. Medidas instrumentales: La creación de un Patrimonio Público de Suelo de la CAPV (arts. 14 y ss.), ya regulado por el art. 111.3 LvSU, y la agrupación de todas las actuales sociedades instrumentales (art. 5 y Disposición Final 3ª).

Primeras impresiones de carácter técnico

Si Aristóteles levantara la cabeza!!! La norma progresa con firmeza en el abandono de enseñanzas caducas. Quienes esperarais una norma correctamente escrita, con estructura consistente y diáfana, que responda a un análisis del marco de intervención y otras bagatelas transnochadas os vais a llevar una nueva decepción. Sí, antes las normas se elaboraban de otra forma, había normas programáticas y precisas a la vez, como el proyecto de Posada-Herrera de 1861, la Ley de Solares de 1945… antiguallas de nostálgicos, estamos en el siglo XXI, pasad cuanto antes a la modernidad!!

  1. Pretensión de completitud: Nos encontramos ante una ley redactada sin haber caído en la cuenta de las consecuencias del estado autonómico de 1978. La norma pretende regular toda la materia de vivienda incorporando las determinaciones del Estado. Por lo que incurre en un riesgo de obsolescencia muy pernicioso, máxime cuando el Estado produce normas básicas a mucha mayor velocidad que la capacidad de asimilación y adaptación normativa autonómica. Por otra parte y entrando en cuestiones organizativas del gobierno, se ocupa de señalar los órganos concretos a los que corresponde cada una de las funciones.
  2. Anacrónica: Responde al análisis de la situación en un momento dado. Por ejemplo, el párrafo II.1º de la Exposición de Motivos afirma que la exigibilidad del derecho a la vivienda es «una previsión inédita en la legislación española hasta el momento«, cosa que pudo ser cierta en el pasado pero que, como bien sabéis desde hace más de cinco años está vigente en Andalucía, ya sabemos que todos los vascos somos de Bilbao, pero hay límites, hasta para los de Bilbao; otro ejemplo, se dispone la creación del registro de ITE (art. 52.3), que como bien sabéis ya existe con el flamante nombre de EUSKOREGITE. Uno de los ejes de la Ley son los alojamientos dotacionales, que fueron una medida creativa en su momento para, vistiendo la mona de seda, obtener suelo urbanizado gratuitamente con el objeto de intervenir en el mercado de vivienda. Ahora no es necesaria la trampa legal porque el vigente art. 16.1.a.2º TRLS permite establecer la obligación de cesión de suelo urbanizado para viviendas en alquiler sin necesidad de disfrazar la vivienda de equipamiento. La Ley de Vivienda no solo desaprovecha esta posibilidad, que da mucho más juego que los alojamientos dotacionales, sino que le coge gusto a las trampas legales y declara expresamente que los alojamientos dotacionales, como no son vivienda, no computan a los efectos de los estándares (arts. 3.a  o 23.6).
  3. Tabla de definiciones: El art. 3 incluye la Definición de conceptos, esta es una sabia medida que facilita la tarea al usuario de la norma (gracias) y garantiza que el redactor haya hecho un esfuerzo sistemático que suele ser positivo pero…
    • No están todas las que son: a lo largo del cuerpo de la ley se incluyen nuevas definiciones (p.ej., art. 22.2), otras se repiten (3.a y 23.1, 3.c y 28.2, 3.x y 56.1 o 3.cc y 62) y no siempre debidamente sincronizadas: Vivienda principal (art. 3.z), Vivienda de segunda residencia (art. 3.bb) y domicilio permanente (art. 22.2) o Regeneración urbana (art. 3.ñ) y Revitalización urbana (art. 3.r)
    • No son todas las que están: en algunos casos, las definiciones no definen (p.ej., art. 3.n), en otros se confunde la definición de la categoría con sus efectos jurídicos (p.ej., arts. 3.bb o 3.dd).
    • Hay categorías que comprenden todo el universo de supuestos: «[los alojamientos dotacionales] Podrán destinarse igualmente al alojamiento temporal de personas de colectivos en proceso de reinserción o de quienes requieran de una especial protección, como mujeres víctimas de violencia de género, personas mayores, personas sin hogar, discapacitados físicos, psíquicos e intelectuales y otros en similares circunstancias» (art. 23.3). «Persona sin hogar: Es la persona que no dispone de lugar físico de residencia, o que carece de vivienda, o cuya vivienda es insegura o es inadecuada» (art. 3.m).
  4. La imaginación al poder (¿Cuánto tardaremos en ver en algún Boletín Oficial una Ley derogatoria de la ley de la gravedad?):
    • Creatividad conceptual: La ley es realmente innovadora, en algunos pasajes exige para la ejecutividad de las resoluciones administrativas que sean firmes (arts. 59.3 o 78.2); en otros no basta con el requisito de firmeza, sino que, además de firmes, han de ser definitivas (arts. 60.4 o 61.2); por último, en algunos casos parece que cuando se ha dictado resolución administrativa pero no es firme, la efectividad ha de adoptarse con «carácter provisional y cautelar» (art. 61.1). Juegos que resultan muy refrescantes intelectualmente.
    • Se declara la obligación de depositar las fianzas de los contratos de arrendamiento en el Gobierno Vasco (art. 54.1), siguiendo el ejemplo de otras comunidades, y se declara que el 80% de las fianzas es Patrimonio Público de Suelo (art. 16.3.g). Aunque tiene cierta lógica que los créditos que tengan como garantía hipotecaria bienes del Patrimonio queden afectos al mismo, las fianzas depositadas por los inquilinos para responder de los incumplimientos contractuales ante el propietario…?! No se nos habría ocurrido.
    • Parece que al legislador no le gustan los nuevos aires sobre los efectos de la falta de respuesta administrativa en plazo, por lo que invoca el viejo latiguillo de que no se adquirirán por silencio facultades… (arts. 30.3 o 37.6)
    • Tal como comentamos recientemente, la STC 93/2015 señaló que las comunidades autónomas no podían establecer otras medidas anti desahucio que las adoptadas en su día por el Estado. Los arts. 8.29.4 y 74, reproducen la normativa anulada. Os invitamos a comparar estos artículos con los anulados por el Tribunal Constitucional (arts. 1.3, 53.1.a y DA2.2 del Decreto Ley andaluz) para que comprobéis el hábil regate que resuelve el escollo de constitucionalidad.

Nos tememos que estemos ante otra buena fuente de pasatiempos que nos mantendrá entretenidos sin ayudar a que las políticas de vivienda consigan sus objetivos. En esta época en que proliferan los captadores de la atención de las personas (redes sociales, móvil, televisiones…) ¿contribuirá esta norma a mejorar el share del Parlamento? ¿y del Boletín Oficial?

Siguiendo con nuestra vocación de servicio público abrimos un foro «Ley de Viviendas: Dudas y Dislates» al que os animamos a participar con cuestiones chirenes, dudas e, incluso, desahogos.

Más post sobre la Ley de Vivienda

Próximo Post: Ley vasca de Vivienda (2): Intervención en la edificación y en los conjuntos urbanos y rurales

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Natxo Tejerina

Licenciado en Derecho (Deusto, 1979). Abogado (Bilbao, 1980-1991), Profesor en los cursos de urbanismo del IVAP (1995-2020). Funcionario en diversos ayuntamientos desde 1991, actualmente en Urbanismo del Ayuntamiento de Barakaldo en periodo sabático.

3 pensamientos en “Ley vasca de Vivienda (1): Más difícil todavía…

  1. MERCHE

    Enhorabuena Natxo por este espacio tan interesante :-),
    escribo sobre todo para animarte a colgar el segundo de los post dedicado al Capítulo VII pq tengo mucho interés en conocer la lectura que haces del mismo. Hay unos temas que ultimamente me está volviendo loca… «los ajustes razonables» «las obras desproporcionadas» «los límites del deber de conservación» «la repercusión de doce mensualidades»… tu opinión seguro que me ayuda a resolver el enigma (o a hacerlo más grande, quién sabe?)

    1. Álvaro Cerezo

      Hola Merche:
      La semana que viene abordamos el Capitulo VII de la Ley, Intervención en la edificación y en los conjuntos urbanos y rurales.
      En lo que apuntas sobre el deber de conservación, ajustes razonables, doce mensualidades, etc.. en esta ley no se aborda, así que tendrás que volver al TRLS y la L3R.

      No obstante, quizás, el siguiente post te pueda ayudar:
      http://www.orbenismo.es/ajustes-razonables-y-obras-de-comunidad/

      Un saludo, Álvaro.

    2. natxo

      Hola Merche, muchas gracias por los ánimos.

      El bosque de conceptos que inciden en la misma cuestión emborrona todo, si añadimos que se trata de conceptos borrosos en su mayor parte, pues ya tenemos el lío montado. Me doy por advertido con tu puntada final y en mi descargo quiero decir que cuando intento buscar soluciones a estos quebraderos jurídicos procuro empezar siempre por medir el problema, lo que no suele resultar tranquilizador, pero es una fase necesaria si no nos conformamos con soluciones simples (que suelen ser tan cómodas como falsas).

      Respecto al tema que te preocupa, de aprendiz de jurista a arquitecta, creo que hay que dar un paso atrás para verlo con mejor perspectiva:

      • Hay que diferenciar los conceptos propios de la Ley de Propiedad Horizontal («ajustes razonables», «obras desproporcionadas», «la repercusión de doce mensualidades»…) de los conceptos propios del régimen de la propiedad («deber de conservación»).
      • Cuando el objeto de la norma sea regular el funcionamiento interno de la Comunidad, el sentido de estos conceptos queda totalmente contextualizado (Obras que requieren unanimidad, las que requieren mayoría simple o las que puede activar cualquier copropietario, es decir que no hace falta votarlas).
      • Cuando el objeto de la norma es regular las obligaciones de la Comunidad con la ciudad, el planeta… el sentido es otro. Y si la Comunidad tiene obligación de reparar una fachada, no es disponible para ella votar si lo hacen o no ni que mayoría es necesaria (tienen obligación y punto). Perdón por banalizar el problema, pero los griegos no pueden decidir mañana que no deben lo que deben, podrán decidir si recortan de aquí o de allí, pero la condonación de la deuda es decisión que corresponde al acreedor ¿no? La Comunidad no puede decidir que «mañana sol y buen tiempo» ni que no gasta en cumplir una orden de ejecución cuyo coste supere el equivalente a 12 mensualidades.
      • De modo que un vecino que no consiga que su comunidad decida voluntariamente realizar determinadas obras podría instar la orden municipal de ejecución dentro de los límites de sus obligaciones con el resto del mundo y del límite cuantitativo del deber de conservación (formalmente sencillo, en la vida real no suele ser muy eficaz).

      Esta cuestión de enfoque puede ayudar a clarificar las relaciones entre estos conceptos?

      Seguiremos con el tema porque es un asunto que preocupa mucho, tiene gran interés práctico y es estratégico. Nosotros no tenemos un maletín con soluciones ni nuestra opinión vale más que la tuya. Esto de «orbenismo» no es un proyecto unidireccional (aunque, de momento, solo hablemos nosotros), será mucho más rico cuando consigamos que todos aportemos y compartamos. Gracias por participar

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