Ley de Vivienda (3): La expropiación de “uso” de la Ley de Vivienda

¿Será que viene el lobo?zzcblobo

Nos preguntamos cuál será la finalidad de una de las medidas más cacareadas en los últimos días, tras la STC 97/2018 que ha declarado la constitucionalidad de varios preceptos recurridos de la Ley 3/2015 de Viviendacomo es la posibilidad de expropiar forzosamente la vivienda y anejos no protegidos (LViv 72).

Para ello recurriremos al viejo cuento infantil de, ¡Qué viene el lobooooo!!!

Erase una vez un pastorcillo que cuidaba las ovejas de todo el pueblo. Algunos días era agradable permanecer en las colinas y el tiempo pasaba muy de prisa. Otros, el muchacho se aburría; no había nada que hacer salvo mirar cómo pastaban las ovejas de la mañana a la noche.

Un día decidió divertirse y se subió sobre un risco que dominaba el pueblo.

       -¡Socorro! -gritó lo más fuerte que pudo- ¡Que viene el lobo y devora las ovejas!

En cuanto los del pueblo oyeron los gritos del pastorcillo, salieron de sus casas y subieron corriendo a la colina para ayudarle a ahuyentar al lobo… y lo encontraron desternillándose de risa por la broma que les había gastado. Enfadados, regresaron al pueblo y el chico, todavía riendo, volvió de nuevo a apacentar las ovejas.

Una semana más tarde, el muchacho se aburría de nuevo y subió al risco y gritó:

        -¡Socorro! ¡Que viene el lobo y devora las ovejas!

Otra vez los del pueblo corrieron hasta la colina para ayudarle. De nuevo lo encontraron riéndose de verles tan colorados y se enfadaron mucho, pero lo único que podían hacer era soltarle una regañina.

Tres semanas después el muchacho les gastó exactamente la misma broma, y otra vez un mes después, y de nuevo al cabo de unas pocas semanas.

        -¡Socorro! -gritaba- ¡Que viene el lobo y devora las ovejas!

Los buenos vecinos siempre se encontraban al pastorcillo riéndose a carcajada limpia por la broma que les había gastado.

Pero… un día de invierno, a la caída de la tarde, mientras el muchacho reunía las ovejas para regresar con ellas a casa, un lobo de verdad se acercó acechando al rebaño.

El pastorcillo se quedó aterrado. El lobo parecía enorme a la luz del crepúsculo y el chico sólo tenía su cayado para defenderse. Corrió hasta el risco y gritó:

        -¡Socorro! ¡Que viene el lobo y devora las ovejas!

Pero nadie en el pueblo salió para ayudar al muchacho, porque nadie cree a un mentiroso, aunque alguna vez diga la verdad.

        -Nos ha gastado la misma broma demasiadas veces -dijeron todos- Si hay un lobo esta vez, tendrá que comerse al muchacho.

El pastor mentiroso es una fábula atribuida a Esopo

Como dice la Wikipedia: La enseñanza de esta obra literaria es la defensa del valor de la sinceridad, porque un mal uso de esta, puede hacer llegar a perder la credibilidad. El pastor llega a perder la credibilidad, por el abuso de la presunción de buena fe de sus conciudadanos, provocándole un grave perjuicio a su rebaño, dañando su fuente de subsistencia económica, además de una pérdida sentimental.

En nuestro caso, las consecuencias irán más allá de los casos particulares que se puedan dar, porque ahondará en la falta de coherencia y de credibilidad de las instituciones públicas. Cuando aparece la palabra expropiación y ante el público y medios de comunicación se dice “El Gobierno y los Ayuntamientos no vamos a proceder a una ola expropiatoria” o cuando se dice “no vamos a expropiar la plena propiedad, ¡solo el uso!”, ¿qué imagen se está dando de la ley? pues que la ley no esta para cumplirse, que  la potestad legislativa se utiliza para marcar perfil electoral pero no para que el producto, es decir, las leyes, sean aplicadas. ¿A quién será aplicada la ley? No podemos dejar de recordar aquella máxima caciquil: “A mis amigos el favor, a mis enemigos la ley“.

Supongamos que, de aplicarse esta expropiación de uso a toda la vivienda vacía o sin uso adecuado, se consiguiera que las viviendas afectadas salieran al mercado de alquiler a precio razonable y que el resto de viviendas salieran al mercado de alquiler provocando una reducción de precios. En tal caso, ¿estaría justificado que los administradores públicos mantengan otras políticas de intervención en el mercado más gravosas para el contribuyente? Y si la conclusión es que la normalización de esta expropiación carece de efectos positivos, ¿por qué no se adopta una iniciativa legislativa para corregir esta ligereza?, ¿por electoralismo?

Es como si el derecho administrativo pudiese ser eso, señuelos, fintas, “quieros y no puedo”, denotando, no solo una falta de confianza en tu propia ley, sino de principios, por no decir altas dosis de arbitrariedad. ¿Dónde queda lo del Estado de Derecho –CE 1.1– y la interdicción de la arbitrariedad –CE 9.3-?).

Por otra parte, puestos a pensar como sería esa expropiación y suponiendo que no sería de la plena propiedad (TRLSR 37.2), nos planteamos formular las posibles hipótesis de valoración del “uso”, bien como una ocupación temporal o bien como usufructo.

La ocupación temporal supone una limitación del derecho susceptible de ser indemnizada, mientras que el usufructo emerge de un reparto de los derechos que concurren sobre la propiedad, la nuda propiedad por un lado y el disfrute o usufructo por el otro, que en realidad es un gravamen sobre la propiedad que se otorga a alguien con la obligación de conservar su forma y sustancia (Cc 467-ss).

La ocupación temporal se configura como una indemnización (LEF 120 y 121) cuya valoración resulta en función de la supresión de rentas generadas durante el periodo de ocupación, aunque existe el criterio jurisprudencial consolidado de valorarlo en el 10% del valor de la plena propiedad.

En consecuencia, ya tendríamos un primer mecanismo. Valoramos el inmueble en suelo urbanizado edificado (la situación básica del suelo más probable) de acuerdo con el TRLSR 37.2 (El superior de los dos siguientes: Tasación conjunta de suelo y vuelo por el método de comparación y el resultante del método residual considerando únicamente el suelo) y le aplicamos el 10% por año.

Pongamos un piso de valor medio de 240.000 €, el valor de la ocupación temporal anual equivaldría a unos 24.000 euros anuales, a razón de 2.000 euros/mes.

¿Creéis que sería posible cubrir el diferencial entre este valor y el alquiler social? ¿Y el resto de gastos? ¿Y los costes de restitución del bien? ¿Será sostenible?

No obstante tenemos la otra alternativa, el usufructo (CC 467 a 490). Tengamos presente que (TRLSR 35.4.2º) “Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la efectúe podrá elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del órgano judicial, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la proporción que corresponda a los respectivos interesados”.

Sin embargo, ni el TRLSR, ni el RVal establecen cómo valorarlo, remitiéndose (TRLSR 35.4.1º y RVal 6.6) a la normativa… fiscal, que es como llegamos al art. 10 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados que define cómo valorar las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, tales como el usufructo:

            a) El valor del usufructo temporal se reputará proporcional al valor total de los bienes, en razón del 2 por 100 por cada período de un año, sin exceder del 70 por 100.

En consecuencia, al mismo piso anterior con un valor medio de 240.000, el valor del usufructo sería 4.800 euros anuales, a razón de 400 euros/mes

¿Es tentador, verdad?

Y… ¿Cuántos serán los gastos inherentes a la propiedad? IBI, gastos de comunidad, seguros… ¡ah!, y los deberes de conservación…. ¿Cubrirán el valor expropiado del usufructo anual? ¿Constituirá una suerte de confiscación del bien?. ¿Estamos seguros de que no sería una huida hacia adelante?

Mientras tanto, mientras esperamos a que llegue el lobo, nos encontramos con titulares de prensa que, como todos pensamos que son como los avisos del pastorcillo del cuento, solo sirven para contentar a la tropa y… todos contentos!!!

¡Que viene el lobo y devora las ovejas!

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Álvaro Cerezo

Álvaro Cerezo, Arquitecto (1998). Director de la Sociedad pública Puerto Deportivo el Abra – Getxo S.A. y docente de la EVETU (IVAP). Ha sido arquitecto municipal en el Ayuntamiento de Zalla. Master en valoraciones UPC-EM-REV y experto en materia urbanística. Experto en proyectos europeos (URBACT III, Integrated Urban Renewal, Environmental Issues, Sustainable Housing Support to local authorities and other stakeholders in designing and delivering integrated and participatory policies). ECA Residuos nivel I. Ha impartido clases en las Universidades de la UPV/EHU, Deusto, UPC y en instituciones INAP y ERAP, así como diversos colegios profesionales.

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